Prêt immobilier

Prêt immobilier

L'achat d'un bien immobilier est le projet de toute une vie. Pour le concrétiser, il est bien souvent nécessaire de solliciter un financement bancaire : le prêt immobilier. Ce type de crédit se distingue du prêt à la consommation classique par son fonctionnement et la réglementation qui le régit. Taux vous présente dans ce dossier complet toutes les spécificités de l'emprunt immobilier et ce qu'il faut savoir avant d'y souscrire. Découvrez également les meilleures offres de crédit immobilier actuellement accessibles sur le marché.

Quel est le fonctionnement d'un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier est un prêt à long terme qui permet de financer différentes catégories de dépenses liées à un projet immobilier. D'après le Code de la consommation (article L313-1), il peut servir pour :

Le crédit immobilier est caractérisé par une durée, un montant, un taux, et des conditions d'octroi particulières. Sa durée varie de 5 à 20 ans, voire plus selon les organismes prêteurs. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande toutefois aux banques de se limiter à 25 ans, avec une période de différé pouvant aller jusqu'à 2 ans. Depuis le 1er janvier 2022, cette recommandation est devenue juridiquement contraignante et s'impose donc aux établissements bancaires (avec une petite marge de flexibilité).

Le montant maximum d'un prêt est également conditionné par une recommandation du HCSF qui fixe le niveau d'endettement à ne pas dépasser à 35% des ressources de l'emprunteur. Ainsi, vous pouvez obtenir un montant variable selon les banques, dans la limite de ce plafond fixé par la loi. Certaines banques proposent jusqu'à 2 000 000 €.

Le taux d'un crédit immobilier varie selon la durée de remboursement, le taux directeur de la Banque centrale européenne et diverses caractéristiques liées à l'emprunt (garantie, assurance…).

Enfin, les conditions d'octroi peuvent varier. Elles sont généralement uniformes pour les prêts bancaires classiques, mais certains emprunts aidés ont des conditions d'octroi spécifiques.

Quelles sont les garanties d'un crédit immobilier ?

Lorsqu'un établissement de crédit octroie un prêt immobilier, elle peut exiger une garantie pour se prémunir contre les risques liés au remboursement. Trois solutions sont habituellement mises en place à cette fin : l'hypothèque, la caution et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Hypothèque

L'hypothèque est une garantie portant sur un bien immobilier. Il peut s'agir de celui pour lequel la banque vous accorde le prêt ou d'un autre bien dont vous êtes le propriétaire. En cas de non-remboursement du crédit dans les délais prévus, le prêteur peut demander la saisie du bien hypothéqué. Il pourra alors être vendu aux enchères en dernier recours, afin que la banque récupère le montant qui lui est dû. L'hypothèque n'est pas une obligation au sens de la loi, mais elle s'impose bien souvent, surtout lorsqu'un emprunteur souhaite obtenir un prêt immobilier sans apport. C'est la solution la plus convaincante pour rassurer la banque.

La mise en place d'une hypothèque s'effectue obligatoirement devant un notaire. L'officier public se charge de la rédaction de l'acte et de son inscription aux services de la publicité foncière. L'hypothèque s'étend sur la même durée que le crédit qu'il garantit, sans pouvoir dépasser 50 ans. Il reste symboliquement inscrit aux services de la publicité foncière 1 an après la fin du prêt, mais n'a plus aucun effet puisque le crédit est remboursé.

Cependant, il est possible sous certaines conditions de lever une hypothèque avant sa date normale d'expiration (durée du prêt + 1 an). C'est le cas lorsque :

Il faut alors faire une demande de mainlevée d'hypothèque en accord avec la banque. Cet accord devra être un acte authentique notarié que l'officier public présentera au service de publicité foncière pour faire radier l'inscription hypothécaire. Les frais générés par cette procédure sont entièrement à la charge de l'emprunteur.

En cas de refus de l'organisme prêteur, il est possible de saisir le tribunal dont dépend le service de publicité foncière qui a enregistré l'hypothèque, pour obtenir une mainlevée judiciaire.

Caution

Le cautionnement est un mécanisme par lequel un organisme spécialisé se porte garant du prêt immobilier et s'engage à le rembourser à la place de l'emprunteur en cas de défaillance. En contrepartie, ce dernier doit verser à la société de caution une commission fixe et une contribution au fonds de garantie. Cette dernière est estimée en pourcentage du montant emprunté. Chez certains organismes garants, elle est partiellement restituée à l'emprunteur lorsque le prêt est complètement remboursé. La mise en place d'une caution ne nécessite pas d'avoir recours à un notaire, ce qui réduit fortement le coût de l'opération.

La procédure en elle-même est également très peu complexe : c'est la banque ayant reçu la demande de prêt qui la transmet à la société de caution. Celle-ci donne sa réponse généralement sous 48 h après avoir analysé la situation de l'emprunteur. L'engagement de l'organisme financier à se porter garant du crédit est confirmé à l'emprunteur en même temps que la délivrance de l'offre de prêt. En France, la grande majorité des prêts immobiliers avec caution sont garantis par le Crédit Logement. D'autres organismes peuvent également garantir votre prêt :

Notez qu'après avoir remboursé la banque en cas de défaillance, l'organisme de caution se retournera vers l'emprunteur pour qu'une solution amiable soit trouvée. Celle-ci peut aboutir à la fixation d'un délai de paiement pour que le montant du prêt soit remboursé. L'emprunteur peut également bénéficier d'un accompagnement pour vendre son bien immobilier. Lorsqu'il n'y a aucune issue possible, la société de cautionnement peut initier des actions de recouvrement judiciaires.

Plus rarement, il est possible pour une personne physique (parente ou non de l'emprunteur) de se porter garante d'un prêt immobilier. Cette solution n'est pas souvent exploitée, car elle est risquée et peu appréciée par les banques.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé le privilège de prêteur de deniers depuis le 1er janvier 2022. C'est un système très proche de la garantie hypothécaire, qui permet à l'organisme prêteur de faire vendre le bien en cas de défaillance de l'emprunteur et de se rémunérer en priorité. L'accord de ce dernier n'est pas nécessaire lorsque la banque décide d'avoir recours à ce type d'hypothèque. Elle se distingue toutefois d'une hypothèque classique par la nature des biens qu'elle peut garantir.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut garantir que l'achat d'un bien immobilier existant (appartement, terrain ou maison). Vous ne pouvez pas la mettre en place pour un crédit destiné à des travaux ou à l'achat d'une maison en état futur d'achèvement.

Tout comme une hypothèque classique, cette garantie doit impérativement être mise en place par le notaire et inscrite au service de la publicité foncière. Les frais qui en découlent sont entièrement à la charge de l'emprunteur.

Crédit immobilier, quels sont les différents types de taux ?

Avant de souscrire un prêt immobilier, il est important de connaître les différents types de taux (fixes et variables) que les organismes prêteurs peuvent proposer et leur particularité.

Le taux fixe

Le prêt immobilier à taux fixe est la forme la plus simple et la plus répandue. Le coût global de l'opération est connu dès la réception de l'offre et ne peut varier jusqu'au terme de la période de remboursement. Seuls un remboursement anticipé et un rachat (ou renégociation) peuvent induire un changement dans les conditions de souscription. Le prêt immobilier à taux fixe est avantageux pour l'emprunteur, car il le protège contre toute hausse des taux d'intérêt.

Il vous offre également un réel confort, puisque vous avez toujours la possibilité de faire racheter le prêt ou de renégocier le contrat en cas de baisse des taux d'intérêt. Taux vous recommande d'opter pour une offre avec un taux d'intérêt fixe si vous demandez un prêt sur 15 à 25 ans. Vous prenez ainsi moins de risques et êtes tranquille sur le long terme. Le choix d'un organisme qui a une politique très flexible en matière de modulation d'échéances vous permettra également de gérer plus facilement les périodes de baisse de revenus.

Le taux d'intérêt variable

Le taux d'intérêt variable est plutôt adapté à des profils emprunteurs qui peuvent se permettre une prise de risques élevée en raison de leur capacité financière. Pour un crédit immobilier qui utilise ce type de taux, l'organisme prêteur fixe dans le contrat une donnée de référence dont l'évolution fait varier les mensualités. Il s'agit le plus souvent du taux sur les emprunts à court terme entre institutions financières dans la zone euro.

Le coût global n'est pas connu à l'avance, et il existe un réel risque que la dette soit significativement amplifiée en cas de hausse des taux. Pour minimiser les risques, il est possible d'opter pour une offre à taux d'intérêt variable capé. Le principe reste globalement le même, mais avec cette fois-ci une limitation (à la hausse ou à la baisse) des variations. Par exemple, si vous contractez un crédit à 3,2% capé à plus ou moins 1, alors le taux maximal est de 4,2%. Il ne descendra également pas en dessous de 2,2%.

Les types de prêts immobiliers bancaires

Il existe trois principaux types de crédits bancaires pour payer un projet immobilier :

Ces solutions reposent chacune sur un principe de fonctionnement spécifique. Il est important de les connaître pour choisir celle qui vous avantagera le plus dans la réalisation de votre projet.

Prêt amortissable

Le prêt immobilier amortissable se rembourse progressivement sur toute la durée du contrat. Chaque mois, l'emprunteur paie une partie du capital emprunté, mais aussi des intérêts. Ces derniers sont calculés sur le capital restant dû. La composition des mensualités varie donc à chaque échéance, jusqu'au remboursement intégral du prêt. Si elles sont majoritairement composées d'intérêts au début, les dernières mensualités correspondent essentiellement à un remboursement de capital.

La composition précise de vos mensualités est détaillée dans le tableau d'amortissement qui vous est remis après signature de l'offre.

Prêt in fine

Le prêt immobilier in fine suit un principe contraire à celui de l'amortissement. Ici, les mensualités de remboursement ne comportent aucune part de capital emprunté. Seuls les intérêts et les frais d'assurance sont payés chaque mois par l'emprunteur pendant la durée du crédit. À la dernière mensualité, la totalité du capital emprunté est restituée à l'établissement prêteur. Les risques liés à ce type de prêt pour les banques sont relativement importants. De fait, elles appliquent un taux d'intérêt plus élevé que celui des crédits immobiliers amortissables classiques.

De plus, le calcul des intérêts dans ce cas n'est pas dégressif, car il n'y a aucun amortissement du capital emprunté. Vous supportez donc un coût global plus élevé que celui d'un crédit amortissable en optant pour cette solution.

Le prêt non amortissable peut être envisagé lorsque vous avez une épargne disponible sur laquelle il peut être adossé. Il peut être une solution intéressante pour faire une optimisation fiscale dans le cadre d'un investissement immobilier locatif.

Prêt relais

Le prêt relais est une solution à court terme qui s'apparente à une avance de fonds. Elle intervient lorsqu'un propriétaire met en vente son bien actuel et a besoin de financement pour l'acquisition d'un nouveau logement. Pour lui permettre de concrétiser ce nouvel achat, la banque lui accorde un prêt relais qui sera remboursé une fois que la vente en cours sera finalisée.

Le montant d'un prêt relais est étroitement lié au prix du bien mis en vente. En général, les banques appliquent un coefficient qui leur permet d'anticiper le risque de vente à la baisse. Elles peuvent accepter d'octroyer jusqu'à 70% de la valeur estimée du bien. Ainsi, pour un bien immobilier estimé à 300 000 €, l'emprunteur peut bénéficier d'une avance de 210 000 euros.

Le versement des intérêts débute dès que l'avance est versée et représente la composante majeure des mensualités (avec l'assurance emprunteur). Il est toutefois possible de négocier pour obtenir un report total de paiement vers le terme de l'emprunt. Cette solution entraîne toutefois un léger surcoût.

Les prêts immobiliers aidés

Les prêts immobiliers aidés sont mis en place par l'État et accessibles à des conditions très avantageuses. Ils offrent une réelle flexibilité aux bénéficiaires en ce qui concerne le remboursement. Selon votre profil et votre situation, vous pouvez solliciter un prêt aidé pour payer tout ou partie de l'achat de votre bien immobilier. Il est important de connaître les conditions d'éligibilité, ainsi que les caractéristiques de ces dispositifs d'aide pour mieux planifier votre projet.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale offre la possibilité aux ménages ayant des revenus modestes d'accéder à la propriété. Il peut être sollicité pour un projet d'achat immobilier neuf, ou d'une construction. Vous pouvez également le demander pour financer des travaux d'économie d'énergie ou d'agrandissement.

Tout logement dont l'achat ou la rénovation a été financé avec un prêt d'accession sociale doit être la résidence principale du bénéficiaire maximum une année après la fin de la transaction. Il sera possible de le mettre en location uniquement sous certaines conditions.

Les conditions de ressources pour bénéficier du PAS varient selon la zone géographique et sont disponibles sur le site officiel du Service Public.

Pour obtenir ce prêt, il faut adresser une demande à un établissement de crédit qui a passé une convention avec l'État. Vous avez la possibilité de mettre en concurrence plusieurs établissements, car le TAEG peut varier, dans la limite du plafond autorisé.

Le prêt accession sociale peut être remboursé sur 5 à 30 ans, avec une possibilité d'allongement jusqu'à 35 ans si le contrat le prévoit. Vous bénéficiez de frais de notaire réduits si vous optez pour cette solution.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un financement que vous pouvez associer à un crédit immobilier classique pour l'achat d'un logement. Il ne génère pas d'intérêts ni de frais de dossier ou d'expertise. Tout comme pour le PAS, le prêt à taux zéro doit servir à l'acquisition d'un bien immobilier destiné à être votre résidence principale.

Le montant du PTZ qui peut être accordé pour une opération immobilière varie d'un emprunteur à l'autre. Il est possible de l'estimer grâce au simulateur de prêt à taux zéro de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).

La durée de remboursement du prêt à taux zéro dépend des revenus de l'emprunteur, mais aussi de la zone dans laquelle se trouve le bien, du nombre de personnes dans le ménage, etc. Elle est de 25 ans maximum. Une période de différé de 5 à 15 ans est offerte en début de remboursement.

Prêt épargne logement PEL

Le prêt épargne logement est une solution accessible aux personnes qui sont titulaires d'un PEL (plan épargne logement) depuis 4 ans. Il peut servir à obtenir l'argent nécessaire pour l'acquisition ou la construction d'un logement et des travaux d'extension, d'amélioration ou d'économie d'énergie.

L'emprunt peut être demandé auprès de la banque qui détient votre PEL, ou d'un autre établissement de votre choix. Le montant maximum que vous pouvez obtenir pour votre opération immobilière est de 92 000 euros.

La durée de remboursement s'étend de 2 à 15 ans. Le taux d'intérêt est fixé par l'État et varie selon la date d'ouverture de votre plan épargne logement. S'il a été ouvert après août 2016, vous obtiendrez votre prêt à un taux de 2,20%.

Quelles sont les étapes de l'obtention d'un crédit immobilier ?

Cette opération se déroule en une dizaine d'étapes. De la signature du compromis de vente au démarrage du remboursement, Taux fait le point de tout ce qu'il y a à savoir.

La signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente est le point de départ pour l'obtention de votre crédit immobilier. Cette pièce est indispensable pour procéder à une demande auprès d'un organisme de crédit et obtenir une réponse de principe. C'est aussi la garantie que le bien ne vous échappera pas pendant que vous effectuez les démarches pour l'obtention d'un crédit.

Le compromis de vente (ou avant-contrat) engage réciproquement le vendeur et l'acquéreur dans le cadre de l'acquisition immobilière (Code civil, article 1589). Il comporte au minimum une clause suspensive qui indique la durée maximale au bout de laquelle vous devez avoir obtenu votre argent. Cette durée est en général de 45 jours.

Si aucun financement n'a pu être obtenu à l'issue de ce délai, l'accord de vente peut être annulé. Il faudra alors fournir au vendeur une preuve du refus des organismes contactés.

La comparaison des propositions de crédit immobilier

Pour trouver une offre de prêt intéressante, le mot d'ordre est la comparaison. Évaluez les propositions de plusieurs établissements bancaires et vérifiez les conditions de remboursement pour vous assurer qu'elles sont flexibles. Pour ce faire, vous pouvez procéder aux recherches d'informations vous-même, ou confier la démarche à un courtier. Une alternative plus intéressante et qui vous permet de gagner du temps est de passer par un comparateur en ligne comme celui de Taux. La plateforme répertorie pour vous les meilleures offres que proposent les banques sur le marché français. Toutes les informations dont vous avez besoin pour sélectionner un établissement prêteur sont mises à votre disposition via des tableaux comparatifs complets :

Taux se positionne comme un comparateur entièrement indépendant dont l'objectif principal est de vous permettre de faire des économies sur votre contrat. Vous pouvez compter sur la plateforme pour obtenir votre crédit immobilier dans les meilleurs délais, mais également au meilleur prix. Vous n'avez pas de frais de courtage ni d'intermédiaire à payer. Taux, c'est également de nombreux guides et conseils pratiques pour vous permettre de choisir une assurance emprunteur avantageuse, avec les garanties qu'il vous faut pour une protection optimale.

Le remplissage du formulaire en ligne

Une fois que vous avez trouvé grâce au comparateur Taux l'établissement bancaire dont le prêt immobilier vous intéresse, il faut à présent débuter la procédure proprement dite. S'il est possible de se rendre en agence, la plupart des établissements permettent aujourd'hui d'effectuer une demande directement en ligne. Vous devrez remplir un formulaire qui permettra à la banque d'avoir des informations sur votre projet et votre situation personnelle. Parfois, un conseiller peut vous rappeler après remplissage du formulaire pour mieux définir les contours de votre demande. Les pièces à prévoir à cette étape sont essentiellement les justificatifs de revenus. Ils comprennent vos trois derniers bulletins de salaire et relevés de compte, ainsi que vos deux derniers avis d'imposition.

Après cela, l'organisme prêteur procède à une analyse afin de vous donner sa réponse de principe. Pendant ce temps, il évalue votre solvabilité et consulte le FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Ce fichier accessible à tous les organismes financiers permet de savoir rapidement si un particulier est en situation de surendettement ou s'il a déjà eu des difficultés de remboursement pour un crédit. Une inscription au FICP auprès de la Banque de France peut durer jusqu'à 5 ans, voire plus en cas de surendettement. Elle est particulièrement préjudiciable pour les demandeurs de crédit et entraîne presque systématiquement le rejet des demandes de financement.

L'accord de principe

L'accord de principe est une première réponse de la banque qui montre sa volonté d'étudier plus en profondeur une demande pour éventuellement proposer une offre de prêt. Il n'a aucune valeur contractuelle et ne garantit pas un accord définitif. Cependant, il peut servir à rassurer le vendeur quant au démarrage de la procédure d'obtention du prêt. L'accord de principe comporte quelques modalités :

Le document porte la mention « sous réserve d'usage », ce qui permet de lever toute ambiguïté quant à sa valeur juridique. Il n'y a aucun délai légal que la banque doit respecter pour vous transmettre un accord de principe après la soumission de votre demande. La durée varie donc largement d'un établissement à l'autre, avec en général une meilleure réactivité des banques en ligne.

Par ailleurs, puisque l'accord de principe n'engage pas l'organisme prêteur, il est libre de modifier les modalités et caractéristiques du prêt après analyse approfondie de votre dossier.

L'offre définitive

Après l'accord de principe, le banquier poursuit l'étude de la demande de prêt sur la base d'une demande plus précise. Vous devez donc adresser à cette étape à l'organisme prêteur des documents personnels additionnels et des justificatifs liés au projet. Au titre des documents personnels, il vous faudra fournir entre autres votre pièce d'identité ou passeport, un justificatif de situation familiale et un justificatif de domicile. Si votre dossier est appuyé par un apport personnel, il faudra également en ajouter la preuve dans votre dossier. À cela s'ajoute l'avant-contrat que vous avez préalablement signé avec le vendeur. S'il s'agit d'un projet de construction, l'avant-contrat peut être remplacé par un plan du bâtiment. En cas de rénovation prévue après l'achat d'un logement ancien, il faut aussi joindre les devis estimatifs du coût des travaux.

Le service des engagements de la banque se charge d'analyser tous ces éléments pour décider si le crédit peut vous être accordé. En cas de validation définitive, une offre de prêt vous sera envoyée (accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne). Contrairement à l'accord de principe, ce document possède une base légale et correspond à un engagement du prêteur. Il est gratuit et doit comporter les éléments suivants, conformément à l'article R312-10 du Code de la consommation :

À cela s'ajoutent d'autres informations clés comme les modalités de remboursement, l'identité des cautions, les conditions d'acceptation ou de rétractation. L'offre de prêt doit aussi contenir une rubrique qui fournit certaines informations liées à l'exécution du contrat (remboursement par anticipation, résiliation, conséquence de défaillance…). Enfin, les dispositions qui s'appliquent en cas de litige complètent le document.

L'offre a une validité de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur, conformément à l'article L313-34 du Code de la consommation. L'organisme prêteur ne peut pas en modifier le contenu avant expiration de ce délai.

Le délai de réflexion et la signature de l'offre de prêt

À la réception de l'offre de prêt, vous avez un délai de réflexion obligatoire et incompressible de 10 jours calendaires. Le décompte commence dès le lendemain du jour où vous avez reçu le document. Par exemple, pour une offre de prêt reçue le 15 janvier, vous ne pourrez donner votre acceptation qu'à partir du 26 janvier.

Pour accepter une offre, vous devez la dater et la signer, puis renvoyer le document au prêteur. Même si rien ne vous oblige à informer votre banquier si vous décidez de ne pas accepter l'offre, il est conseillé de le faire. Cela lui permettra de classer le dossier.

Il n'est pas rare qu'une banque exige que vous ouvriez un compte auprès d'elle en contrepartie de l'accord de crédit. Toutefois, vous n'avez pas l'obligation d'y domicilier vos revenus avant d'être éligible à l'obtention du prêt immobilier.

Le déblocage des fonds et le début du remboursement

Lorsque l'organisme prêteur reçoit l'offre signée (acceptée), il lance la procédure de déblocage des fonds. Il prend pour cela contact avec le notaire en charge de la procédure pour lui verser le montant de l'achat. S'il s'agit par contre d'une construction, le déblocage des fonds se fera de façon graduelle, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il faudra chaque fois donner l'accord de déblocage à votre banque, dès que le constructeur vous adresse un appel de fonds.

Le remboursement du prêt débute minimum un mois (30 jours) après la signature de l'acte de vente.

Quels sont les organismes qui proposent un crédit immobilier ?

Pour souscrire un crédit immobilier, vous pouvez vous tourner vers une banque traditionnelle ou en ligne.

Fortuneo

Fortuneo propose une offre attractive à tous les porteurs de projet immobilier. Son crédit est caractérisé par un taux d'intérêt bas et l'absence de certains frais non indispensables. Vous n'avez aucuns frais de dossier ni d'indemnité de remboursement anticipé à payer (sauf si le crédit est racheté par un établissement externe). C'est un prêt classique à taux fixe, et à échéance constante.

Fortuneo permet d'obtenir entre 80 000 et 2 000 000 €. La durée de remboursement varie entre 7 et 25 ans selon le type de prêt. Elle est de 20 ans maximum pour les emprunts destinés à un bien locatif.

Fortuneo accepte de prendre en charge les projets d'achat de biens immobiliers neufs ou anciens (avec travaux), les rachats de crédit et de soulte. En revanche, il ne finance pas les projets de construction, l'achat de terrain seul, de parking, de garage ou d'immeuble. L'établissement ne finance également pas les investissements locatifs de défiscalisation ni les biens qui ne sont pas situés en France métropolitaine. Le prêt relais, la location meublée concernant les résidences seniors, les résidences étudiantes et les résidences de tourisme classées ne sont également pas pris en compte. Il en est de même pour l'achat en multipropriété, l'investissement en SCI, en parts de SCPI, et les locaux à usage professionnel.

Toute personne physique résidant fiscalement sur le territoire français peut prétendre au crédit immobilier de Fortuneo. L'organisme exige cependant un apport d'au moins 10% du montant du projet. Cette obligation ne s'applique pas pour les demandes de rachats de crédit et pour les investissements locatifs.

Un contrat d'assurance couvert pas SURAVENIR vous est proposé par Fortuneo. Il se décline en 3 formules (Confort, Sécurité, Senior), selon votre situation.

BNP Paribas

BNP Paribas propose une large gamme de crédits immobiliers aux investisseurs :

Il est également possible de solliciter auprès de BNP Paribas un emprunt in fine ou un crédit adossé à un plan épargne logement ou un compte épargne logement.

Le prêt immobilier classique que propose BNP Paribas est à destination des particuliers, mais aussi des personnes morales de droit privé (s'il ne s'agit pas d'un emprunt pour payer une activité professionnelle). Amortissable, à taux fixe et à échéance constante, sa durée varie entre 2 et 25 ans. Elle peut financer l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, d'un terrain, et la construction d'un bien. Il est aussi possible de le solliciter pour un rachat de prêt immobilier ou pour le regroupement d'au moins deux crédits immobiliers en cours.

Au titre de garanties, BNP Paribas accepte l'hypothèque, le cautionnement et le nantissement d'un compte de titres financiers ou d'un contrat d'assurance vie.

L'assurance emprunteur proposée par l'établissement est souscrite auprès de Cardif Assurance Vie et Cardif Assurance Risques Divers (des filiales de BNP Paribas).

BoursoBank (ex-Boursorama Banque)

BoursoBank propose à ses clients un crédit immobilier sans intermédiaire et à coût intéressant. Vous pouvez demander un crédit amortissable ou un prêt relais, avec un taux d'intérêt fixe. BoursoBank finance vos projets immobiliers à partir de 100 000 €, sur une période de remboursement allant de 7 à 25 ans. Cette durée est limitée à 24 ans si des travaux sont à prévoir.

Lorsque vous avez obtenu le crédit sans aucun apport personnel, la durée de remboursement maximale est de 20 ans. Il en est de même pour les rachats de crédit. L'établissement finance les acquisitions et rachats de crédit qui portent sur des résidences principales, secondaires, et les investissements locatifs. Il ne finance pas :

L'un des principaux atouts de l'offre de BoursoBank est l'absence d'une obligation d'apport. À l'exception des frais de garantie du Crédit Logement (caution), aucun montant minimum n'est exigé. Vous n'avez pas non plus de frais de dossier ni d'indemnité de remboursement anticipé à payer si un établissement concurrent ne rachète pas le prêt.

BoursoBank met à la disposition de chaque emprunteur un conseiller dédié pour l'accompagner dans toutes les étapes de la demande. L'assurance emprunteur que propose l'établissement est souscrite auprès de CNP Assurances.

Hello bank!

Le crédit immobilier de Hello bank! est accessible à toute personne physique majeure (capable) qui possède un compte auprès de la banque en ligne. Les personnes morales de droit privé peuvent également en profiter pour un projet autre que le financement d'une activité professionnelle. L'offre de Hello bank! se distingue de celles de ses concurrents par la nature des projets qu'elle peut prendre en charge :

Ce prêt immobilier amortissable peut varier entre 10 000 € et 2 000 000 € pour une durée de remboursement de 2 à 25 ans. Il est soumis à des frais de dossier. Vous devez payer une commission d'ouverture de 0,50% du montant emprunté, ou 300 euros si ce montant est plus élevé.

Le contrat d'assurance facultatif qui accompagne cette offre commercialisée par Hello bank! est le même que celui de BNP Paribas.

HSBC (CCF au 1er janvier 2024)

HSBC se distingue par les nombreuses options qu'elle offre aux emprunteurs. Vous pouvez solliciter un prêt à taux fixe ou variable, ainsi qu'un crédit in fine.

Le prêt MODELIZ est conseillé aux emprunteurs qui souhaitent effectuer leur premier achat. À taux fixe, il permet d'obtenir minimum 20 000 € remboursables sur une durée minimale de 12 mois et maximale de 300 mois. La banque vous permet de moduler les échéances en fonction de l'évolution de votre situation financière.

L'offre Fleximmo propose un crédit à taux révisable qui se décline en plusieurs variantes :

Cette dernière vous permet de limiter l'éventuelle augmentation du taux d'intérêt à 2 points maximum.

Les prêts Fleximmo 12 mois et Fleximmo 3 mois sont quant à eux indexés respectivement sur la moyenne mensuelle de l'Euribor 1 an et l'Euribor 3 mois. Leur coût intègre également une marge qui reste fixe sur toute la durée du crédit.

Le prêt immobilier à taux révisable de HSBC est remboursable sur une durée maximale de 240 mois (minimum 20 000 €). La banque vous offre même la possibilité de le transformer en un prêt à taux fixe à tout moment si vous le souhaitez. Vous pouvez également procéder à des remboursements anticipés sans payer aucune pénalité.

HSBC compte également parmi ses offres un prêt in fine, conseille à ceux qui achètent un bien immobilier dans l'optique de le mettre en location. Il est remboursable en 180 mois maximum et doit être d'un montant minimum de 20 000 €. Les échéances ne sont pas modulables.

Enfin, HSBC propose également un prêt relais remboursable de 30 000 € remboursable sur 12 mois minimum.

Tous les prêts du groupe peuvent financer l'achat d'un logement avec ou sans travaux (amélioration, réparation, entretien), ainsi que la construction d'un bien. Vous pouvez également y avoir recours pour le financement de travaux seuls si vous comptez garantir le prêt par une hypothèque.

Le contrat d'assurance qui accompagne les offres du groupe est proposé par HSBC Continental Europe.

Société Générale (SG)

Les prêts immobiliers de la SG sont adaptés à une vaste catégorie de besoins et d'emprunteurs. Il est possible d'opter pour un crédit :

Le premier est caractérisé par des frais de dossier de 1% du montant emprunté, dans la limite de 1 000 €. Un minimum de 300 € est appliqué pour de plus petits montants. Le crédit relais finance jusqu'à 80% du montant du bien immobilier que vous avez mis en vente. Vous avez jusqu'à 24 mois pour le rembourser.

La dernière option est quant à elle uniquement compatible avec les projets d'investissement locatifs. Vous pouvez l'utiliser pour prendre en charge l'acquisition, les travaux ou l'achat de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de SCPI SG. Ces dernières doivent avoir été financées par un crédit qui comporte une garantie hypothécaire. Le prêt in fine Optis peut couvrir jusqu'à 100% du montant de votre projet, si votre capacité financière est jugée suffisante par le prêteur. Il n'y a pas de montant maximum, mais un minimum de 1 600 € est fixé. La durée du prêt peut aller de 3 à 15 ans selon l'envergure du projet et les possibilités de l'emprunteur.

La SG propose également de nombreuses solutions réglementées pour les emprunteurs qui souhaitent passer par un dispositif d'aide de l'État. Le PTZ, l'éco-PTZ, et le prêt à l'accession sociale sont accessibles auprès de cet établissement.

En matière d'assurance, les offres correspondent à différents profils : acheteurs de résidence principale ou secondaire, emprunteurs de plus de 65 ans, fonctionnaires… Ces contrats de groupe sont souscrits auprès de SOGECAP, CNP Assurances et MFPrévoyance.

La Banque Postale

La BP propose plusieurs solutions à sa clientèle pour :

Son prêt habitat à taux fixe est une solution souple et évolutive qui s'adapte aux besoins des emprunteurs. Ceux-ci peuvent moduler les échéances sans frais, dans la limite de 30% pour une hausse et 10% pour une baisse. Il est également possible de choisir le jour du prélèvement de vos mensualités. La durée du prêt habitat à taux fixe de la BP varie entre 24 et 300 mois pour un montant minimal de 1 500 €. Les clients éligibles à cette offre sont les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières qui sont composées de personnes physiques. Vous pouvez par ailleurs l'associer au PTZ, ou au prêt conventionné que propose la Banque Postale.

Si vous avez un projet d'investissement locatif, le prêt in fine proposé par l'établissement peut vous convenir. Il permet d'obtenir 15 000 € minimum, remboursables sur une durée de 36 à 180 mois. Il peut financer l'achat d'un bien neuf ou ancien (avec ou sans travaux), la construction, l'acquisition en VEFA et l'achat d'un terrain + construction.

Tout comme ses concurrentes, La Banque Postale a également une offre de prêt relais pour ceux qui souhaitent acquérir un nouveau bien avant d'avoir finalisé leur vente en cours. Elle leur offre le choix entre un financement à différé d'amortissement sur 24 mois (intérêts remboursés mensuellement) et un prêt à différé total sur 12 mois. Dans les deux cas, il est possible de rembourser la somme par anticipation sans payer de frais. Les frais sont quant à eux fixés à 1%, dans la limite de 1 000 €.

L'assurance emprunteur est quant à elle un produit innovant souscrit auprès de CNP Assurance. Elle inclut des garanties inclusives comme l'Aide à la famille, qui soutient les parents ayant cessé leur activité professionnelle pour s'occuper d'un enfant malade, handicapé ou accidenté.

Le CIC

Le CIC a développé une offre diversifiée et flexible pour les particuliers, destinée à répondre à différents besoins. Son crédit à taux fixe est une solution sur mesure pour les emprunteurs souhaitant acheter une résidence principale ou secondaire (ancienne ou neuve). Elle est également compatible avec les projets de travaux ou d'achat de terrain seul. L'un des avantages de cette offre est qu'elle vous permet de moduler vos échéances (à la hausse comme à la baisse). Il est également possible de reporter une échéance sous certaines conditions en cas d'imprévus.

Le prêt modulable à taux fixe est accordé par le CIC sur une durée de 2 à 25 ans maximum. Une franchise (différé de remboursement) de 24 mois maximum peut y être intégrée. Celle-ci peut être totale (seules les cotisations de l'assurance sont réglées) ou partielle.

Pour ceux qui sont déjà propriétaires d'un bien qu'ils mettent en vente, le prêt relais CIC permet d'assurer la transition pour une nouvelle acquisition. Il peut permettre de prendre en charge jusqu'à 100% du montant de la nouvelle opération, dans la limite de 70% de la valeur du bien en vente. Sa durée maximale est de deux ans (1 mois minimum).

Le CIC propose également une offre spéciale à destination des clients qui souhaitent acheter un bien immobilier en Espagne et au Portugal : le prêt ibérique. Il vous fait profiter de son réseau d'agences dans la péninsule ibérique et de sa grande expertise dans l'accompagnement des investisseurs immobiliers dans cette région.

Au titre des crédits immobiliers aidés, le CIC propose le PTZ pour le financement partiel d'un logement neuf ou ancien.

Elle commercialise les produits d'assurance de ACM IARD SA et ACM Vie SA.

Le Crédit Agricole

Le Crédit Agricole met à la disposition de sa clientèle un emprunt immobilier qui s'adapte à leurs besoins et à l'évolution de leur situation personnelle. Son prêt flexible dénommé « Facilimmo » permet de financer tous les types de projets : investissement locatif, achat de résidence principale, secondaire, achat revente… Elle offre plusieurs options pour permettre d'ajuster les remboursements à tout moment :

Cette offre peut être souscrite auprès du Crédit Agricole avec un taux fixe ou variable, selon vos préférences.

Le Crédit Agricole propose également le PTZ et le prêt à l'accession sociale (PAS) aux futurs propriétaires. Vous avez également accès à un contrat d'assurance de groupe souscrit auprès de PREDICA, et PACIFICA, des filiales de Crédit Agricole Assurances.

Le tableau ci-dessous fait la synthèse des principales offres de crédit immobilier parmi lesquelles les acheteurs peuvent choisir.

Quels sont les organismes qui proposent un crédit immobilier ? (Taux, )
Banque Prêt proposé Profil emprunteur Durée du prêt immobilier classique (amortissable à taux fixe) Montant Assureur proposé Avantages particuliers
FortuneoPrêt immobilier classique, à échéance constante et à taux fixePersonne physique salariée ou travailleur libéral, résident fiscal français7 à 25 ans (20 ans pour l'investissement locatif)Entre 80 000 € et 2 000 000 €Suravenir
  • Absence d'indemnité de remboursement anticipé sauf si le prêt est repris par un organisme prêteur externe
  • Pas de frais de dossier
BNP Paribas
  • PTZ
  • Prêt relais
  • Prêt relais acquisition
  • Prêt conventionné et Prêt d'accession sociale
  • Prêt à taux fixe
  • Prêt in fine
  • Prêt plan épargne logement
  • Prêt compte épargne logement
Clients particuliers et personnes morales de droit privé pour le financement d'une activité non professionnelle2 à 25 ansJusqu'à 100% de l'opération
  • Cardif Assurance Vie
  • Cardif Assurance Risques Divers
50% de remise sur les frais de dossier pour les demandes en ligne
BoursoBank (ex-Boursorama Banque)
  • Crédit immobilier amortissable à taux fixe
  • Prêt relais
Clients particuliers ayant un CDI, un CDD, ou une profession libérale7 à 25 (20 ans s'il n'y a pas d'apport)100 000 € minimumCNP Assurances
  • Taux parmi les plus bas du marché
  • Investissement de défiscalisation compatible
  • Pas de frais de dossier ni d'intermédiaire
Hello bank!Prêt amortissable à taux fixeClients particuliers et personnes morales de droit privé pour le financement d'une activité non professionnelle2 à 25 ans10 000 € à 2 000 000 €
  • Cardif Assurance Vie
  • Cardif Assurance Risques Divers
Très large sur la nature des projets financés par rapport aux autres banques en ligne
HSBC (CCF au 1er janvier 2024)
  • Prêt amortissable à taux fixe
  • Prêt amortissable à taux variable
  • Prêt in fine
  • Prêt relais
Personne physique majeure capable12 à 300 moisMinimum 20 000 €HSBC Continental EuropePlusieurs options accessibles pour le prêt à taux révisable
SG
  • Crédit à taux fixe
  • Crédit relais
  • Crédit in fine Optis
  • PTZ et Eco-PTZ
  • Prêt à l'accession sociale
Personne majeure, titulaire d'un compte à vue SG3 à 25 ansJusqu'à 100% de l'opération
  • SOGECAP
  • CNP Assurances
  • MFPrévoyance
Jusqu'à 9 paliers pour adapter le niveau des mensualités
La Banque Postale
  • Prêt habitat à taux fixe
  • PTZ et Eco-PTZ
  • Prêt à l'accession sociale
Personnes physiques et sociétés civiles immobilières composées de personnes physiques24 à 300 mois1 500 € minimum, pas de maximumCNP Assurance
  • Choix du jour de prélèvement
  • Grande modularité des échéances
Le CIC
  • Prêt à taux fixe modulable
  • Prêt relais
  • PTZ
  • Prêt ibérique
Clients majeurs capablesJusqu'à 25 ansJusqu'à 100% de l'achat, dans la limite des capacités de remboursement de l'emprunteur
  • ACM IARD SA
  • ACM Vie SA
Offre spéciale pour les personnes souhaitant investir en Espagne ou au Portugal
Le Crédit Agricole
  • Prêt à taux fixe ou variable « Facilimmo »
  • PTZ
  • Prêt à l'accession sociale
Clients particuliers majeurs et capablesJusqu'à 25 ansJusqu'à 100% du montant d'achat
  • PREDICA
  • PACIFICA
Une multitude d'options à la disposition de l'emprunteur pour moduler le remboursement des échéances et les adapter à sa situation

Avec le comparateur en ligne Taux, trouvez et choisissez en toute simplicité votre crédit immobilier. Que vous ayez besoin d'un prêt amortissable classique pour financer l'achat de votre résidence principale, ou d'un prêt in fine pour de l'investissement locatif, la plateforme vous accompagne. Vous pouvez également faire confiance à Taux pour trouver une assurance emprunteur au meilleur prix, tout en bénéficiant d'une couverture optimale.

Conclusion

Une vaste sélection de prêts bancaires sont à votre portée sur le marché. Que ce soit pour l'achat d'une maison neuve, d'un terrain pour y construire une maison, ou d'un logement ancien à rénover, les offres sont nombreuses. Si les banques traditionnelles sont les interlocuteurs historiques des porteurs de projets, de plus en plus de banques en ligne s'y mettent également. Leurs offres sont caractérisées par des frais faibles, voire nuls, ainsi qu'un montant pouvant atteindre 2 millions. Vous pouvez effectuer l'ensemble des démarches pour l'obtention de votre prêt immobilier depuis votre mobile, votre tablette ou votre ordinateur. Quel que soit le type de prêt que vous décidez de demander, assurez-vous de faire jouer la concurrence pour l'obtenir à des conditions avantageuses. Avec Taux, trouvez rapidement la proposition commerciale la plus adaptée à vos besoins sans passer par un intermédiaire coûteux.

FAQ

Est-il possible d'emprunter sans apport ?

Oui, il est possible d'emprunter sans apport pour l'achat d'un bien immobilier. Toutefois, vous devez présenter un dossier très solide, avec une situation financière stable pour obtenir ce type de prêt.

Quel apport pour un premier achat ?

Pour un premier achat immobilier, il est conseillé de prévoir un apport d'au moins 10%. Ce montant permet de couvrir les frais de notaire et d'autres dépenses annexes dans le cadre de l'opération.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Les frais de notaire doivent être versés lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Peut-on renégocier un prêt immobilier ?

La renégociation d'un prêt immobilier est possible et fortement recommandée en cas de baisse des taux d'intérêt. C'est une pratique intéressante pour réduire sensiblement le montant de vos mensualités et le coût global de l'emprunt. Si la renégociation est effectuée auprès d'une autre banque, elle porte alors le nom de rachat de crédit immobilier. Vous pourrez être amené à payer des frais de remboursement anticipé.

Qui prête le plus facilement pour un achat immobilier ?

La procédure pour obtenir un emprunt immobilier est sensiblement la même après de tous les établissements bancaires. Pour cela, tout dossier d'un emprunteur qui présente un profil intéressant peut être facilement accepté. En ce qui concerne la rapidité des démarches, les banques en ligne sont particulièrement intéressantes, car elles permettent d'accélérer le processus.

Quelles sont les raisons du refus d'un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier peut être refusé pour plusieurs raisons :

Pour augmenter vos chances, vous devez présenter une garantie solide. Avoir un apport personnel est également un atout dans ce processus.

Comment profiter de la délégation d'assurance ?

Si vous souhaitez choisir une autre assurance emprunteur que celle proposée par le prêteur, il suffit d'adresser une demande de substitution à ce dernier. La demande doit comporter les conditions contractuelles du contrat pour lequel vous avez opté. Cela permettra à l'organisme prêteur d'évaluer l'équivalence des garanties pour s'assurer que vous bénéficiez d'une couverture qu'elle juge suffisante.