Prêt immobilier, aucun frais de dossier, réponse immédiate (novembre 2019)

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(3) 1ère place du classement indépendant des meilleures banques, n°1 ex aequo, septembre 2019.






Le crédit immobilier : comment choisir une offre qui répond à vos besoins ?


Le crédit immobilier est un emprunt pour le financement des transactions ou opérations immobilières. C'est un emprunt qui sert généralement à couvrir totalement ou partiellement une rénovation, un achat de biens immobiliers ou une construction. Contrairement à la pensée populaire, le prêt immobilier n'est pas une offre exclusivement dédiée aux particuliers. Les sociétés peuvent aussi contracter des crédits immobiliers pour le financement de locaux commerciaux ou professionnels. Peu importe l'utilisation finale du crédit immobilier, il convient de bien le connaître afin de faire des choix avantageux. Ce guide ultime sur le prêt immobilier rassemble toutes les informations pratiques qui pourront vous aider.

Généralités et historique du prêt immobilier


Pour avoir un crédit immobilier, vous devez vous rapprocher d'une institution financière, principalement des banques. Ces organismes proposent des offres de crédits immobiliers, dont les montants sont fixés avant tout accord. Ce montant connu et fixé à l'avance est remboursé par des mensualités constantes. Le crédit immobilier est donc calculé suivant un taux fixe ou révisable. Quel que soit le type de taux utilisé, la durée d'un crédit immobilier varie sur une moyenne de 5 à 40 ans. Dans des situations spécifiques, la demande d'un crédit immobilier peut impliquer des apports personnels. Ce n'est cependant pas obligatoire. Néanmoins, puisque le crédit immobilier représente souvent un grand montant, il exige des garanties.

Les garanties permettent de rassurer l'organisme prêteur dans les cas où le débiteur est insolvable ou manque le paiement des échéances. En matière de garanties, les débiteurs ont généralement le choix entre l'hypothèque, l'inscription en privilège de prêteurs de deniers, la caution ou la société de cautionnement. En dehors de la garantie, la souscription à une assurance est nécessaire pour l'obtention d'un crédit immobilier. L'assurance a un rôle prépondérant lorsque le débiteur décède, qu'il subit une perte totale de ses revenus ou qu'il a une incapacité partielle ou totale. En plus de l'assurance emprunteur, le débiteur peut choisir de souscrire à d'autres assurances spécifiques, mais facultatives pour augmenter ses chances d'obtenir le crédit immobilier qu'il demande.

En fonction de la situation financière du débiteur ou de son projet immobilier, celui-ci est amené à choisir entre plusieurs types de prêts. Chaque type de crédit immobilier a des avantages et des inconvénients et il est impérieux de les connaître lorsqu'on souhaite réaliser un projet immobilier. Par ailleurs, chaque type de prêt immobilier fonctionne sur des modalités de paiement particulières et une durée d'exécution propre.

Pour la réussite d'un crédit immobilier, connaître les types de prêts immobiliers ne suffit pas. Chaque particulier qui envisage de faire la demande d'un crédit immobilier doit se renseigner sur les réglementations qui organisent ce domaine et surtout chercher à avoir des conseils. À défaut de consulter un consultant ou un expert, l'utilisation d'un guide comme celui-ci est utile et efficace. Pour enclencher le processus de demande d'un crédit immobilier, le particulier doit considérer plusieurs éléments :
  • Les différents prêts immobiliers ;
  • La réglementation ;
  • La préparation du projet immobilier ;
  • La négociation du crédit immobilier ;
  • Les taux d'emprunt ;
  • Les démarches à suivre ;
  • Les garanties…

Quels sont les types de prêts immobiliers ?


Il existe plusieurs types de crédits immobiliers adaptables à diverses situations financières. En effet, les conditions d'emprunt, la durée et les montants varient d'un type de prêt immobilier à un autre. Toutefois, certains types de crédits immobiliers peuvent être cumulés. La situation financière du demandeur de crédit n'est pas le seul critère qui lui permet de porter son choix sur un crédit immobilier précis. Le type d'habitation, l'ancienneté du logement et la localisation du logement à financer peuvent influencer le choix du type de crédit immobilier. Au nombre des crédits immobiliers connus dans les institutions financières, on distingue :
  • Le prêt immobilier classique ;
  • Le prêt in fine ;
  • Le plan épargne logement ;
  • Le compte épargne logement ;
  • Le prêt conventionné ;
  • Le prêt à taux zéro ;
  • Le prêt d'accession sociale.

Le prêt immobilier classique


Le crédit immobilier classique est une solution de financement, dont les clauses varient suivant les établissements bancaires. La durée d'un crédit immobilier classique peut être négociée et elle peut donc varier. Selon les usages, sa durée est en moyenne de 20 à 25 ans. Dans la plupart des cas, lorsque le montant prêté est élevé, la durée d'échelonnement du remboursement est plus longue.

Dans la pratique, c'est la banque choisie qui fait une offre de prêt par courrier au particulier ou à la société. L'emprunteur a alors la liberté d'accepter l'offre ou de la décliner dans un délai de trente (30) jours. Le montant d'un crédit immobilier classique ne peut être en dessous de 75 000 euros. Il n'y a cependant pas un montant maximal. Les taux d'intérêt pour un prêt immobilier classique varient également en fonction des établissements de crédit. Toutefois, ces taux peuvent être fixes, variables ou modulables.

Le prêt in fine


Le prêt in fine se distingue du prêt amortissable. Lorsque l'emprunteur choisit un prêt in fine, les mensualités qu'il verse à l'organisme prêteur comprennent uniquement les intérêts sur le montant emprunté. C'est donc seulement en fin de prêt que le débiteur rembourse le montant total. Si le choix de ce type de crédit immobilier peut être avantageux à bien d'égards, il exige que l'emprunteur ait en parallèle un compte épargne ou une assurance vie dédiée au remboursement du montant total. Les établissements bancaires sont plus exigeants avec ce type de crédit immobilier et font un contrôle régulier de la solvabilité du client.

Le prêt in fine est une solution efficace pour financer un achat locatif. Sa durée maximale est de 20 ans. Cependant, le montant des intérêts, même s'il reste fixe, est souvent supérieur à celui d'un crédit immobilier classique. Néanmoins, la possibilité de bénéficier de délais raisonnables pour le remboursement du montant total est souvent offerte à l'emprunteur.

Le plan épargne logement (PEL)


Le plan épargne logement est un type de crédit immobilier lié à un compte épargne ouvert par l'emprunteur. C'est ce compte épargne qui permet à l'emprunteur de négocier un crédit immobilier avec l'organisme financier auprès duquel son compte épargne est ouvert. Le plan épargne logement est assez avantageux en ce qu'il permet d'avoir un prêt immobilier à un taux très intéressant. Le montant d'un PEL est au maximum égal à 92 000 euros et son remboursement s'étale sur une durée de 2 à 15 ans. Ce type de prêt immobilier a quelques ressemblances avec le CEL.

Le compte épargne logement (CEL)


Le compte épargne logement est un crédit immobilier qui permet à l'emprunteur de bénéficier d'un taux préférentiel pour l'achat d'un logement ou pour la réalisation de travaux immobiliers. Pour accéder à ce crédit immobilier, l'emprunteur doit disposer d'un compte auprès de l'établissement bancaire depuis plus de 18 mois. Exigence est également faite à l'emprunteur d'avoir généré des intérêts. Le CEL permet d'avoir un montant maximum de 23 000 euros qui doit être remboursé sur une période maximale de 15 ans. Pour un CEL, le taux d'intérêt n'est pas fixe. Il est variable et se calcule en tenant compte de l'ancienneté du compte épargne.

Le prêt conventionné


Ce type de crédit immobilier est généralement proposé par les établissements bancaires qui ont un accord avec l'autorité étatique. L'avantage majeur du prêt conventionné, c'est qu'il aide les emprunteurs à tirer profit des aides personnalisées au logement. Le taux d'intérêt est cependant souvent supérieur à celui d'un crédit immobilier classique. Les aides personnalisées au logement (APL) ont pour effet de réduire le montant des mensualités remboursables par l'emprunteur. Le second avantage non négligeable du prêt conventionné est que l'emprunteur n'a pas besoin de faire un apport personnel. De plus, les frais de notaire engagés pour un prêt conventionné sont avantageux par rapport aux crédits classiques. La durée d'un prêt conventionné varie entre 5 et 35 ans.

Le prêt à taux zéro (PTZ)


Le prêt à taux zéro n'est pas un crédit immobilier ouvert à tous les particuliers. C'est un type de crédit immobilier qui concerne uniquement les personnes qui n'ont pas un minimum de ressources ou qui n'ont pas détenu un droit de propriété sur des biens immobiliers depuis au moins deux années. Comme pour le prêt conventionné, le prêt à taux zéro n'est proposé que par les organismes financiers qui ont un accord avec l'État. Cependant, ce crédit immobilier n'est offert que pour l'achat ou la construction d'une résidence principale.

Le montant du prêt à taux zéro dépend de la localisation du logement. Toutefois, le montant que permet d'obtenir le prêt à taux zéro ne couvre pas l'entièreté des dépenses. Le montant de ce type de crédit immobilier ne peut en effet pas excéder les 40% du coût global. La durée nécessaire au remboursement du prêt à taux zéro n'est pas fixe. Elle se détermine en fonction des revenus et de la composition du ménage bénéficiaire. L'avantage de ce prêt immobilier est qu'il offre à l'emprunteur une période de différé durant laquelle celui-ci peut se passer des obligations de paiement des mensualités. La période différée varie entre 5 et 15 ans.

Le prêt d'accession sociale


Le prêt d'accession sociale est un crédit spécifique que ne proposent également que les institutions financières qui ont une convention avec l'État. Ce crédit immobilier particulier vise à financer les résidences principales pour des travaux ou achats d'au moins 4 000 euros. Comme le prêt à taux zéro, le prêt d'accession sociale n'est accordé qu'aux personnes, dont les ressources n'atteignent pas un certain plafond. Pour le remboursement du prêt d'accession sociale, l'emprunteur dispose d'une période qui est entre 5 et 25 ans.

Le crédit multipalier


Le prêt multipalier est un type de crédit immobilier assez particulier. Le crédit multipalier permet à l'emprunteur de fusionner tous les prêts immobiliers, qu'ils soient classiques, aidés ou subventionnés. Cette fusion lui permet d'obtenir une mensualité identique afin de faire des économies sur les intérêts qu'il sera bien obligé de payer. Le crédit multipalier a un grand avantage. Un grand nombre de particuliers qui se lancent dans l'achat ou la construction d'un logement se retrouve avec plusieurs crédits simultanément avec des taux différents. Or, non seulement le crédit multipalier approuve le cumul de différents crédits immobiliers, mais encore il aide à unifier les mensualités. Cette option permet à l'emprunteur de maîtriser son taux d'endettement, de maîtriser son budget et de diminuer le coût du crédit.

Le prêt relais


Le prêt relais est un crédit immobilier utile pour un particulier qui souhaite vendre un bien immobilier pour en acquérir un nouveau. Parfois, la finalisation des accords de vente d'un bien immobilier prend du temps à cause des formalités. Ce crédit immobilier est proposé pour permettre à l'emprunteur de gagner du temps. Avant même la finalisation de la vente, le particulier peut demander un prêt relais qui va lui permettre d'acquérir le nouveau bien immobilier. Le prêt relais est donc en quelque sorte une avance d'argent faite par la banque. Le montant que les institutions financières accordent en prêt relais aux emprunteurs dépend de la valeur du logement à vendre. Généralement, ce montant représente entre 50% et 80% de la valeur du bien à vendre. Le prêt relais fonctionne sur une durée de 12 mois renouvelable une fois. Pour le remboursement, il est fait obligation à l'emprunteur pendant la durée du prêt relais de verser les intérêts de l'emprunt. Le remboursement du capital est fait à la revente du bien.

Quels sont les types de biens concernés ?


Tous les biens immobiliers ne sont pas concernés par le crédit immobilier. Le plus souvent, les emprunteurs font la demande d'un crédit immobilier pour des logements. Ces logements peuvent être des résidences principales ou des résidences secondaires. Lorsque la finalité est la location à un tiers, il est également possible de faire la demande d'un prêt immobilier : c'est le cas des investissements locatifs. Le crédit immobilier peut tout aussi bien être accordé pour un immeuble de rapport ou un immobilier d'entreprise.

Aux termes de la loi, les contrats de crédit immobilier ne peuvent financer que :
  • Les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel dans le cadre d'un achat, de travaux de réparation ou d'entretien ;
  • L'acquisition de biens immobiliers non bâtis qui sont destinés à la construction d'immeubles ;
  • Les contrats de crédit, dont les garanties sont des hypothèques ou des sûretés qui ont la nature juridique de biens immobiliers.
Ainsi donc, le crédit immobilier est régulé par plusieurs règles juridiques qui définissent les conditions d'accès et les grands principes auxquels ne peuvent déroger les parties. Il est important de connaître ces réglementations pour mieux comprendre l'univers des prêts immobiliers.

Les réglementations liées au crédit immobilier


Les règles qui organisent la souscription d'un prêt immobilier ne sont pas laissées à la discrétion des parties. Il y a une législation stricte qui encadre les conditions de l'offre de prêt et les modalités de remboursement. Cette législation est composée de plusieurs lois qui ont pour finalité commune de protéger l'emprunteur.

Par exemple, afin de garantir le droit à l'information de l'emprunteur, la législation va jusqu'à réglementer les publicités en matière de crédit immobilier. C'est dans la loi Scrivener que l'on retrouve les dispositions qui encadrent la publicité du crédit immobilier. Cette loi fait obligation aux supports de publicité de présenter de manière explicite les caractéristiques principales du prêt. C'est aussi cette même loi (la loi Scrivener) qui définit les conditions d'acceptation de l'offre de prêt. En dehors de la loi Scrivener, on peut citer la loi Lagarde, la loi Neiertz et la loi Hamon.

La loi Scrivener


Ce texte de loi voté en 1979 comporte des mesures légales qui concernent l'offre préalable de crédit, le délai de réflexion et les clauses suspensives. En ce qui concerne l'offre préalable de crédit, cette loi impose aux organismes financiers de rédiger une offre de prêt à envoyer par courrier à l'emprunteur. Ce courrier doit porter certaines mentions obligatoires, dont :
  • Le type de prêt ;
  • L'objet du crédit ;
  • La date de mise à disposition des fonds ;
  • Le tableau d'amortissement.
Dès la réception du courrier, interdiction est faite au prêteur de modifier les conditions de son offre de prêt. L'emprunteur dispose alors d'un délai de réflexion de trente jours pour répondre favorablement ou négativement à l'offre. La loi Scrivener stipule toutefois que cette réponse ne peut intervenir avant dix jours. Lorsque l'emprunteur signe un compromis de vente, obligation lui est faite de rechercher un financement sous peine de verser des indemnités. Cependant, cette sanction pécuniaire n'intervient pas si l'emprunteur n'obtient pas un crédit immobilier.

La loi Neiertz


C'est une loi qui a été abrogée, mais dont certaines dispositions subsistent, notamment sur les commissions de surendettement. Les dispositions de ce texte créent des mesures particulières pour les ménages qui rencontrent des difficultés de remboursement. Les commissions de surendettement ont pour mission de trouver des solutions efficaces à ces ménages. Elles sont présentes dans chaque département.

La loi Lagarde


Même si ce texte juridique ne vise pas directement les crédits immobiliers, il contient des règles appliquées sur le marché de l'assurance emprunteur. Cette loi offre diverses possibilités à l'emprunteur qui dispose dorénavant d'un meilleur pouvoir de comparaison.

La loi Carrez


La loi Carrez est intervenue dans l'univers de l'immobilier pour offrir une meilleure protection des lots de copropriété. Ce texte juridique fait obligation à une personne qui veut réaliser une vente de préciser la superficie privative des lots de copropriété lorsque la surface est au minimum de 8 m². La loi Carrez concerne les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels et les chambres de service. Tout manquement du vendeur à cette obligation peut induire une action en nullité de l'acte de vente ou une action en réduction du prix.

La loi Alur


La loi Alur est un texte législatif, dont l'objectif est de faciliter l'accès des ménages aux logements. Cette loi institue entre autres les plafonds des loyers, les plafonds des honoraires d'agence et la garantie universelle des loyers. On retrouve aussi dans ce texte des dispositions qui encadrent la relocation en zones tendues et les pièces justificatives, dont doit disposer un locataire.

La loi Hamon


La réglementation qui est née avec la loi Hamon concerne surtout le quotidien des consommateurs français. Toutefois, certaines dispositions de ce texte touchent spécifiquement à l'assurance emprunteur et à l'assurance habitation. Les réformes majeures de la loi Hamon sont la prorogation d'un an du délai de négociation de l'assurance de prêt et la possibilité de résilier à tout moment l'assurance habitation.

La loi Macron


Dans la réglementation du marché immobilier, la loi Macron est un texte majeur. Ce texte proroge le délai de rétractation, dont dispose l'acheteur qui a signé un compromis ou une promesse de vente à dix jours. Il développe par ailleurs les logements intermédiaires et vient ainsi en aide aux ménages qui ne peuvent pas prétendre aux logements sociaux, mais dont les revenus ne suffisent pas à acheter un bien propre. La loi Macron est aussi intervenue sur les émoluments des notaires. Les tarifs des notaires ne sont plus calculés sur la base du prix de l'immobilier, mais sur l'acte.

La loi Pinel


En matière de crédit immobilier, la loi Pinel est incontournable. C'est un dispositif juridique qui met en place plusieurs mécanismes favorisant l'investissement immobilier locatif. L'objectif principal de cette réglementation est d'accompagner les investisseurs qui souhaitent acheter des immeubles neufs. La loi Pinel offre entre autres aux contribuables français des mécanismes de défiscalisation. Avec ce texte, un investisseur peut économiser jusqu'à 63 000 euros sur les impôts. Les types de biens concernés par cette loi sont les bâtiments neufs qui répondent aux normes écologiques. L'investisseur doit par ailleurs s'engager à mettre son immeuble neuf en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Bien connaître ces différentes lois permet certainement de mesurer les meilleures opportunités pour réaliser un investissement immobilier. Toutefois, lorsqu'on se lance dans la recherche d'un crédit, il faut aussi bien préparer son projet immobilier. En effet, les banques n'accordent les demandes de crédit immobilier qu'au regard de plusieurs critères.

Les conseils pour réussir son prêt immobilier


Pour devenir propriétaire, l'obtention d'un crédit immobilier est déterminante. En cas de refus de prêt par l'organisme de financement, de nombreux particuliers peinent à autofinancer leurs projets immobiliers. Ceux-ci en effet nécessitent de gros budgets. Il est donc impérieux que chaque emprunteur mette toutes les chances de son côté. L'emprunteur a de fortes chances d'avoir son crédit immobilier quand il montre à la banque une image positive de sa personne, notamment sur la tenue des comptes. L'emprunteur qui a un bon profil doit avoir ses comptes en ordre. Il est donc souvent conseillé aux emprunteurs d'éviter les découverts entre trois à six mois avant la demande d'un crédit.

Lorsque l'emprunteur respecte la règle du tiers des revenus en matière d'endettement, les institutions financières sont souvent plus enclines à accorder le crédit demandé. En revanche, quand l'emprunteur a déjà des crédits en cours, dont le total excède ce tiers des revenus, les banques préfèrent rester en retrait. Se constituer un apport peut aussi motiver la banque à financer un projet d'achat immobilier ou des travaux de rénovation. Dans la plupart des cas, les emprunteurs qui obtiennent facilement des crédits immobiliers sont ceux qui ont des revenus réguliers et stables ou qui prouvent qu'ils ont plusieurs opportunités professionnelles. Pour réussir son prêt, il faut donc nécessairement bien préparer son projet immobilier. Réussir un crédit immobilier, c'est aussi arriver à réaliser un achat immobilier avantageux qui ne compromet pas votre situation financière.

Bien préparer un projet immobilier


Dans le cadre de la préparation d'un projet immobilier, on se pose beaucoup de questions. La première préoccupation du futur propriétaire doit être de relier ses besoins à son budget. C'est en rassemblant ces données que l'on arrive à cibler le type de bien idéal dont on a besoin. L'emprunteur doit donc chercher à définir le but de son investissement. Est-ce dans le cadre de l'achat d'une résidence principale ? Le crédit immobilier servira-t-il à rénover un bien immobilier ? Est-ce pour un investissement locatif ou une revente ultérieure ? Ce sont autant de questions qui permettent de déterminer les offres qui répondent au besoin exprimé. Ces questions permettent aussi de définir le nombre de pièces de l'immeuble, sa localisation, si l'on a besoin d'un immeuble neuf ou d'un immeuble ancien. Une fois les critères du bien immobilier connus, l'emprunteur doit s'intéresser au budget nécessaire à la réalisation de son projet.

Quel budget faut-il prévoir ?


L'aspect budgétaire de l'investissement immobilier est au cœur de la préparation d'un bon projet. Le particulier doit à cette étape se poser des questions sur sa capacité d'emprunter ou sur les éventuels apports à constituer. L'idéal quand l'emprunteur réfléchit au budget de son projet immobilier est qu'il se rapproche d'un banquier. Avec le banquier, il est facile de faire une simulation de sa capacité d'emprunt. La détermination du budget nécessaire permet de mesurer les capacités de remboursement et les incidences qu'elles peuvent avoir sur la vie quotidienne. Lorsque l'estimation du budget est réalisée, l'emprunteur pour bénéficier de réductions avantageuses peut chercher à savoir s'il est éligible aux aides de l'État.

Éligibilité aux aides de l'État


Pour l'effectivité du droit à un logement et pour garantir un meilleur bien-être des populations, l'État met en place de commun accord avec les institutions financières des outils d'aides au logement. Ces outils sont d'une grande aide aux investisseurs et facilitent l'obtention d'un prêt immobilier. Ces aides de l'État sont entre autres le prêt conventionné, le prêt à l'accession sociale, les aides personnalisées au logement ou le PTZ. Pour savoir s'il est éligible à l'un des types de crédits immobiliers suscités, l'emprunteur peut se renseigner sur les réglementations.

La recherche du bien


Trouver un bien qui convient à vos besoins est une étape ultime dans la préparation d'un bon projet immobilier. C'est une phase qui nécessite du temps et de l'énergie. Bien souvent en effet, les futurs propriétaires n'arrivent pas à trouver des offres intéressantes par leurs propres moyens. De nombreux emprunteurs préfèrent donc demander l'assistance des agences immobilières. Toutefois, le bénéfice de ce service crée des frais supplémentaires qui augmentent le budget du projet immobilier.

Quel que soit le mode de recherche, l'emprunteur doit prendre le soin de :
  • Comparer les biens ;
  • Prendre toutes les informations sur les prix au mètre carré et sur les infrastructures disponibles ;
  • Se renseigner sur la taxe foncière et d'habitation ainsi que toutes les caractéristiques susceptibles de faire grimper le prix du bien immobilier.
Sans l'ombre d'un doute, lorsqu'on tombe sur un bien immobilier avec des critères avantageux, il faut passer à l'étape d'achat. Là encore, l'emprunteur doit rester vigilant. De la signature d'un compromis de vente à la signature du contrat de vente, le futur propriétaire doit respecter des démarches précises. La décision d'acheter une propriété, de construire ou de rénover un logement doit se faire suivant une démarche mûrement réfléchie.

Conseils pour réaliser un achat immobilier


Lorsqu'on envisage de changer de cadre de vie ou de cadre professionnel, on hésite souvent entre l'achat d'un bien immobilier et la construction d'un bâtiment. On se pose aussi la question de savoir si un immeuble neuf est plus avantageux par rapport à un immeuble ancien.

Le choix d'un vieil immeuble ou d'une nouvelle maison dépend des sensibilités de chaque acheteur. Autant de nombreux propriétaires vantent le charme des vieilles maisons, autant de nombreuses agences ont des propos laudatifs sur les nouveaux logements. Les prix des anciennes maisons sont souvent moins élevés que ceux des immeubles neufs. De plus, ce sont des habitations qui répondent déjà aux normes de conformité. Toutefois, les anciennes maisons peuvent nécessiter de grands travaux qui augmenteront alors votre budget, et par conséquent le montant de votre prêt. L'avantage des maisons neuves, c'est qu'elles disposent d'équipements modernes et les frais de notaire sont moins importants. En effet, les frais de notaire représentent souvent 2 à 3% du coût de l'opération. Si au lieu d'acheter un bien immobilier, l'acquéreur choisit de construire sa future maison, deux options s'offrent à lui.

Le particulier qui envisage d'avoir un nouveau logement peut décider de mener de bout en bout la construction de sa résidence. Certes, ce choix peut se révéler financièrement avantageux, mais il comporte de nombreuses contraintes. Ces contraintes sont entre autres la recherche d'un terrain, l'embauche d'un constructeur ainsi que d'un architecte et la réalisation des démarches administratives. Pour se décharger de ces contraintes, le futur propriétaire peut préférer l'option de l'achat d'un logement sur plan. C'est une opération qui permet de devenir le propriétaire d'une construction avant même son achèvement. Cette facilité induit un coût relativement élevé.

Quelle que soit l'option du futur propriétaire, l'obtention d'un crédit immobilier aide à réussir son achat. Le crédit immobilier n'est pas seulement utile aux particuliers qui n'ont pas de grands moyens. Avoir des revenus suffisants n'efface pas l'utilité de recourir à un prêt immobilier. Il est cependant important d'avoir un projet réaliste et réalisable. Un projet concret et à la hauteur de la situation financière de l'emprunteur met en confiance les institutions financières.

Financer son projet en fonction de sa situation


Tous les particuliers qui recherchent un crédit immobilier n'en ont pas besoin pour les mêmes nécessités et ils n'ont pas un même et unique profil. Certains emprunteurs souhaitent financer une résidence principale alors que d'autres demandent un crédit pour une résidence secondaire. D'autres encore vont vers les banques pour le financement d'un investissement locatif. En fonction de sa situation, l'emprunteur peut avoir de la facilité à se voir accorder certains types de crédits immobiliers.

Lorsque l'emprunteur souhaite avoir une résidence principale, plusieurs portes s'ouvrent à lui. Il peut facilement avoir les crédits immobiliers réservés aux primo-accédants. Ces derniers sont les emprunteurs qui n'ont encore jamais acquis un bien immobilier et qui le font pour une première fois. Le statut de primo-accédant permet d'avoir des taux très avantageux et un investissement immobilier rentable. Le primo-accédant a généralement de la facilité à avoir les prêts à taux zéro, le prêt épargne logement ou le prêt action logement. Toutefois, ces types de crédits immobiliers ne permettent à l'emprunteur que de couvrir une partie de son investissement. Pour une couverture intégrale, le primo-accédant peut se tourner vers le prêt à l'accession sociale ou le prêt conventionné.

Par contre, si l'emprunteur a déjà une fois été propriétaire, il ne peut donc pas bénéficier du statut de primo-accédant. Il a alors un statut de secundo-accédant et le prêt relais pourrait parfaitement lui convenir pour le financement d'une résidence principale.

Très peu de Français font une demande de financement pour les résidences secondaires. En effet, les opérations immobilières qui portent sur ces types de résidences ont certes des avantages patrimoniaux, mais impliquent des charges fiscales. Pour atténuer ces charges, le propriétaire d'une résidence secondaire peut louer son bien.

En matière d'investissement locatif, l'emprunteur dispose de plusieurs moyens pour optimiser son budget. L'investissement locatif est une solution confortable pour un particulier qui prépare sa retraite ou qui souhaite agrandir son patrimoine. Pour le financement d'un investissement locatif, l'emprunteur doit tenir compte de la durée du crédit dans le choix d'un type de prêt. En effet, lorsque la durée de remboursement est courte, les mensualités à payer sont élevées. Les meilleurs crédits immobiliers pour le financement d'un investissement locatif doivent donc être étalés sur une longue durée. Ils impliqueraient alors des mensualités faibles et surtout un très faible risque de surendettement. Le prêt amortissable et le prêt in fine répondent parfaitement au besoin de financement d'un investissement locatif.

Que ce soit pour le financement d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif, l'emprunteur ne peut réussir à trouver la meilleure formule de financement que s'il établit un plan de financement immobilier. C'est un document personnel qui permet à l'emprunteur d'avoir une vue globale sur ses besoins. Le plan de financement immobilier permet de gagner du temps et d'éviter les surprises désagréables. Il aide également les emprunteurs à mieux négocier leurs demandes de prêts immobiliers.

Comment bien négocier son prêt immobilier ?


À compter de la date de la signature d'une promesse de vente, le particulier a un délai de 45 jours pour trouver un financement ou un crédit immobilier rentable. C'est à cette étape que l'emprunteur doit mettre en jeu ses talents de négociation. Même quand on tombe sur des taux d'intérêt très bas, il faut toujours négocier afin de diminuer le coût global de son projet immobilier.

Pour que les négociations de l'emprunteur aboutissent, celui-ci doit convaincre la banque de l'importance qu'elle établisse avec lui une relation commerciale durable. Pour cela, l'emprunteur doit présenter un profil séduisant de lui-même en tant que client. Il peut par exemple domicilier ses revenus dans l'institution bancaire auprès de laquelle il veut faire une demande de crédit immobilier. Il doit aussi prouver une réelle capacité d'épargne ou un « reste à vivre » important. Ce sont de petits critères spécifiques qui encouragent les banques à accorder des crédits immobiliers à des particuliers.

Pour persuader les banques de leur accorder un crédit immobilier, certains emprunteurs optent pour la constitution d'un apport personnel. L'apport personnel n'est pas obligatoire, mais il peut influencer la détermination du taux d'intérêt. Par ailleurs, disposer d'une assurance emprunteur est toujours indiqué pour un crédit immobilier. De nombreuses banques exigent systématiquement cette condition pour éviter de faire face au risque d'insolvabilité en cas de décès ou d'invalidité. Avoir une assurance emprunteur pas chère est aussi une astuce pour réduire le coût global de son crédit immobilier. Dans la négociation de son crédit immobilier, l'emprunteur ne doit pas omettre de discuter des frais de dossier. À cause de la concurrence, de nombreuses banques proposent des offres de prêt sans frais de dossier.

Pour trouver un taux d'intérêt avantageux, il n'est pas conseillé de se concentrer sur une seule banque ou sur un seul organisme financier. L'emprunteur peut parcourir plusieurs banques dans le but de faire valoir les offres de la concurrence. Faire le tour de différentes banques permet à l'emprunteur de comparer les offres disponibles et de faire un choix selon ses besoins particuliers. Toutefois, c'est un exercice qui prend du temps et surtout qui est fatigant. Pour se faciliter la tâche, l'emprunteur peut demander les services d'un courtier immobilier. Alors que certains courtiers exercent comme des indépendants, d'autres préfèrent travailler dans les sociétés de courtage.

Pour effectuer une comparaison facile des offres de crédits immobiliers, vous pouvez utiliser le comparateur de Taux.com. Le comparateur de crédit immobilier qui est mis à votre disposition vous aide à évaluer les offres de groupes financiers tels que BforBank, Boursorama, Fortuneo et ING Direct. D'autres institutions financières sont aussi présentes dans le comparateur du site.

Faut-il faire appel à une société de courtage ?


De manière générale, le courtier ou la société de courtage est un professionnel qui fait de l'intermédiation entre un client et une entreprise. Les courtiers sont spécialisés dans plusieurs domaines. On distingue ainsi les courtiers en assurances et les courtiers en crédits immobiliers. Le rôle du courtier immobilier est de chercher pour le compte de son client des banques qui proposent des offres de prêts très intéressants. Son objectif est donc de mettre en œuvre diverses techniques de négociation pour offrir à un emprunteur un taux rentable et pas cher.

Pour cela, le courtier en crédit immobilier peut être amené à négocier le taux d'intérêt pour son client auprès de la banque. Les courtiers immobiliers sont souvent des spécialistes qui maîtrisent l'univers du secteur immobilier, notamment les réglementations et les formalités administratives à remplir. Recourir à un courtier immobilier pour la négociation de son taux d'intérêt permet d'avoir un réel gain de temps. Il permet aussi d'avoir un contrat de crédit immobilier flexible et adapté au profil de l'emprunteur. Mais, l'inconvénient est que les services de ce professionnel ont un coût qui est susceptible de hausser le budget global affecté à un projet immobilier. Dans le cas où l'emprunteur choisit de négocier lui-même son crédit immobilier, il doit en dehors du taux d'intérêt, penser à la durée et au montant de son crédit. Le montant et la durée en effet peuvent avoir des incidences à long terme sur la situation financière de l'emprunteur.

Quel montant demander et sur quelle durée ?


Dans la détermination de la durée d'un crédit immobilier, il y a un choix qui s'impose à tout emprunteur. Lorsque le crédit immobilier est d'une courte durée, le taux est faible, mais les mensualités à payer sont souvent élevées. Le porteur du projet immobilier peut toutefois choisir d'avoir un prêt sur une longue durée pour ainsi verser des mensualités moindres, mais avec un taux élevé. La détermination de la somme et de la durée idéales ne répond pas à une norme standard. Chaque emprunteur doit tenir compte de ses capacités d'emprunt pour estimer la somme qu'il lui faut et le délai, dont il aura besoin pour le remboursement.

Néanmoins, on peut déceler deux principaux avantages d'un crédit immobilier de courte durée. Le prêt immobilier de courte durée (entre 7 et 12 ans) permet d'avoir un taux attractif et un coût de crédit moins élevé. Cependant, à cause de la règle des 33% d'endettement maximum, l'emprunteur ne peut pas espérer un grand montant. Dans le cas des crédits immobiliers de longue durée (entre 15 et 30 ans), le coût global du crédit est plus élevé et l'emprunteur peut facilement obtenir un montant important. S'il est difficile de faire un choix, les experts estiment qu'en matière de crédit immobilier, la durée idéale serait de 20 ans. Cette durée permettrait d'avoir des mensualités raisonnables, un effet de réduction du coût du prêt et du prix de l'assurance. Pour avoir une meilleure prévisibilité du coût global de son crédit immobilier, l'emprunteur doit savoir faire un choix entre un taux fixe et un taux variable.

Que faut-il savoir sur les taux d'emprunt ?


Le premier critère qui retient l'attention lorsqu'on analyse une offre de crédit immobilier, c'est le taux d'emprunt. C'est en effet cet élément qui permet de déterminer le bénéfice que va réaliser une banque ou une institution financière en accordant un crédit. C'est la raison pour laquelle tous les emprunteurs pour choisir une offre de crédit immobilier comparent les taux d'emprunt.

Toutefois, il ne faut jamais faire l'erreur de choisir une offre de crédit immobilier en se fondant sur le taux d'intérêt. Ce taux peut être biaisé. Le taux qui permet de mesurer véritablement le coût d'un crédit immobilier, c'est le taux annuel effectif global (TAEG). C'est un élément qui prend en compte, non seulement les intérêts que doit reverser l'emprunteur, mais aussi les frais annexes et obligatoires.

Taux fixe ou taux variable : que choisir ?


Lorsqu'on décide de souscrire à un crédit immobilier, il vient l'étape ultime pendant laquelle il faut choisir entre un taux fixe et un taux variable. Ces deux types de taux ne présentent pas les mêmes caractéristiques. Ils ont des différences majeures qui impliquent des avantages et des inconvénients.

Le prêt à taux fixe est un crédit immobilier, dont le taux d'intérêt défini avant la signature du contrat reste identique jusqu'au remboursement complet du crédit. Tous les chiffres sont donc connus à l'avance et ne changent pas, que ce soit le taux d'intérêt, le coût du crédit, la durée de remboursement et les mensualités. Les taux ne varient dans un prêt à taux fixe que lorsque les parties procèdent à une renégociation du contrat de crédit immobilier. Le taux fixe garantit donc à l'emprunteur une grande sécurité et une meilleure stabilité face aux aléas du marché financier. Toutefois, il est souvent élevé. On distingue comme types de prêts à taux fixe :
  • Le taux fixe à échéances constantes ;
  • Le taux fixe à échéances modulables ;
  • Le taux fixe à échéances progressives.
Le prêt à taux révisable en ce qui le concerne ne garantit pas des taux identiques pendant toute la durée de remboursement du montant emprunté. Avec le temps, le taux d'un crédit à taux révisable peut évoluer, et modifier ainsi les mensualités ainsi que la durée de remboursement. Le taux révisable ne varie pas en fonction de règles indéterminées. Le processus de fixation est connu à l'avance par les parties. L'avantage du taux révisable, c'est qu'autant il peut évoluer à la hausse, autant il peut évoluer à la baisse. Tout dépend de l'évolution de l'indice de référence. Le prêt à taux variable permet à l'emprunteur d'avoir à la signature de son contrat un taux intéressant. Ce taux est automatiquement dévalué lorsque l'indice Euribor baisse. Cependant, il ne faut pas négliger le risque que par le même mécanisme, le taux peut être réévalué à la hausse. On distingue plusieurs types de taux variables que sont :
  • Le prêt à taux variable capé ;
  • L'emprunt à taux variable capé avec échéances plafonnées ;
  • Le crédit à taux variable non capé avec échéances non plafonnées ;
  • Le prêt à taux modifiable à double indexation.
Dans certains cas, lorsque les parties le prévoient dans le contrat, il est possible en cours d'exécution des obligations contractuelles de passer d'un taux variable à un taux fixe. Dans la pratique, il faut noter qu'un grand nombre de Français préfèrent les prêts à taux fixe.

Comment déterminer son taux d'endettement ?


Le taux d'endettement d'un potentiel emprunteur intéresse fortement le banquier. La détermination de ce taux permet aux institutions financières de mesurer la solvabilité d'un particulier. C'est donc grâce au taux d'endettement que l'on définit si une personne est surendettée ou pas.

En termes simples, le taux d'endettement se calcule en faisant le rapport entre les charges financières de tous les emprunts d'une personne et ses revenus. Lorsque le taux d'endettement est en dessous de 33%, l'emprunteur potentiel a de bien meilleures chances de convaincre une banque.

Toutefois, l'application du plafond de 33% peut être flexible en fonction du profil de l'emprunteur. Lorsque les revenus sont relativement faibles, les institutions financières sont strictes sur le taux maximum d'endettement. En revanche, quand il s'agit d'un potentiel emprunteur avec de grands revenus, elles peuvent convenir d'un taux supérieur à ce plafond. Dans ces cas, c'est beaucoup plus sur le quotient familial du ménage que le banquier se fonde pour accorder le prêt immobilier.

La règle des 33% n'est donc pas d'ordre général. Parfois, lorsque le potentiel emprunteur a de très bas revenus, la banque peut désapprouver sa demande même quand le plafond d'endettement n'est pas atteint. Pour diminuer son taux d'endettement et avoir des chances d'obtenir un crédit immobilier, l'emprunteur peut allonger la durée du prêt. Cette astuce permet de réduire les mensualités. L'emprunteur a aussi la possibilité, lorsqu'il est débiteur de plusieurs prêts, de procéder à un regroupement de crédit. Le regroupement permet de fusionner tous les crédits, de diminuer les mensualités en les répartissant sur une plus longue durée. À défaut de fusionner ses crédits, l'emprunteur peut choisir de procéder à une renégociation des mensualités.

L'idéal pour maîtriser son taux d'endettement, c'est de rechercher des crédits immobiliers pas chers. Pour y arriver, il faut savoir comparer les TAEG des offres de crédits.

Qu'est-ce que réellement le TAEG ?


Le TAEG, c'est le taux annuel effectif global. Anciennement connu sous l'appellation TEG (taux effectif global), le TAEG permet de trouver les meilleures offres de crédits immobiliers sur le marché. Le taux annuel effectif global comporte plusieurs éléments. En plus du taux d'intérêt nominatif, le TAEG inclut tous les frais et commissions que sont par exemple :
  • Les frais d'inscription ;
  • Les frais de dossier ;
  • Les primes d'assurances ;
  • Les frais de tenue de compte ;
  • Les frais d'estimation du bien.
Le TAEG exclut cependant les frais des actes notariés. Avant de se lancer dans les formalités pour l'obtention d'un crédit immobilier, l'emprunteur doit toujours tenir compte de cet indice de référence. Avec la loi Scrivener, les institutions bancaires doivent mentionner ce taux sur leurs supports de publicité des offres de crédits immobiliers.

Bien qu'indispensable pour faire jouer la concurrence sur le marché, le TAEG peut avoir certaines limites. Ce taux en effet ne renseigne pas sur les révisions, les reports de mensualités ou les remboursements anticipés. Le souscripteur doit certainement se fonder sur le TAEG dans le choix des offres disponibles, mais il ne doit pas s'y limiter. Trouver un crédit immobilier avantageux, c'est aussi penser aux garanties que sont la caution de prêt et l'assurance.

Les différentes garanties de l'emprunt immobilier


La garantie de l'emprunt immobilier est un mécanisme que toutes les banques mettent en jeu lors de l'acceptation d'un crédit immobilier. Ce mécanisme qui a une double nature commerciale et juridique permet à la banque de se prémunir contre les risques de non-remboursement du débiteur. Le système de garantie du prêt immobilier fonctionne donc comme une forme de cautionnement. Lorsque l'emprunteur est responsable d'un défaut de paiement, l'établissement prêteur peut alors utiliser la garantie pour se faire rembourser. Il n'existe pas une seule forme standard de caution de prêt en matière immobilière. Les types usuels de cautions de prêt sont :
  • L'hypothèque ;
  • L'inscription en privilège de prêteur de deniers ;
  • La caution et les sociétés de cautionnement.

Un bref aperçu de la caution de prêt


La caution de prêt, quel qu'en soit le type, joue un rôle similaire à celui de l'assurance de prêt immobilier.

L'hypothèque


L'hypothèque est une garantie conventionnelle du crédit immobilier. C'est une caution qui relie le non-paiement de l'emprunt à un bien immobilier. Pour autant, l'hypothèque ne dépossède pas le propriétaire emprunteur de son bien, s'il est régulier pour le paiement de ses mensualités. Comment ça marche ? Lorsque l'emprunteur est redevable des mensualités, l'organisme prêteur a la possibilité de faire vendre le bien hypothéqué en justice pour se faire rembourser. L'hypothèque, pour être valide, doit être consentie par acte notarié et doit faire l'objet d'une inscription au bureau de conservation des hypothèques.

L'inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)


C'est une garantie, dont le fonctionnement est assez semblable à l'hypothèque. C'est une caution qui autorise la banque à vendre le bien en justice lorsque l'emprunteur ne couvre plus ses mensualités. Toutefois, c'est une garantie qui ne peut que porter sur des biens existants. L'inscription en privilège de prêteur de deniers doit être constatée devant le notaire. Elle a l'avantage de nécessiter de moindres frais de garantie.

La société de cautionnement


La société de cautionnement est une solution que l'on doit aux banques en matière de crédit. L'instauration des sociétés de cautionnement a surtout permis de réduire les frais de garantie à la charge des emprunteurs. Avec ce dispositif, l'emprunteur apporte une caution qui lui permet d'éviter l'hypothèque ou l'inscription en privilège de prêteur de deniers, des options qui sont coûteuses. C'est avec le crédit logement que l'on réalise le véritable fonctionnement de la société de cautionnement. De manière concrète, la société de cautionnement est un organisme qui se porte garante pour la banque. La caution versée par l'emprunteur pour ce type de garantie dépend du montant du crédit immobilier.

La caution est une forme de garantie de crédit immobilier dans lequel l'emprunteur verse une contribution à une société de cautionnement. Cette contribution oblige la société de cautionnement à continuer le versement des mensualités lorsque l'emprunteur est défaillant. Contrairement à l'hypothèque ou à l'IPPD, la caution est un acte sous seing privé. Son fonctionnement est assez proche de celui d'une assurance de crédit immobilier.

L'assurance de prêt immobilier


Pour accorder un crédit immobilier, les établissements bancaires obligent les particuliers à souscrire à une assurance de prêt immobilier. L'assurance emprunteur est un moyen pour les institutions financières de prévenir les risques comme le décès, l'invalidité, le chômage ou l'incapacité de travail de l'emprunteur. En matière d'assurance emprunteur, on distingue deux types de contrats. Ce sont les contrats de groupe et les contrats individuels.

Le contrat de groupe, encore appelé assurance collective, est une forme d'assurance emprunteur dans laquelle l'assureur lui-même propose sa propre convention. C'est souvent un accord d'assurance qui couvre plusieurs emprunteurs à la fois. Le contrat de groupe peut donc ne pas toujours convenir au profil d'un emprunteur. Toutefois, c'est un contrat qui est facilement accessible par les emprunteurs, même s'il est très onéreux. Pour adapter l'assurance de prêt immobilier à son profil, l'emprunteur peut choisir la voie du contrat individuel. Le contrat individuel ou délégation d'assurance est un type d'assurance de prêt immobilier institué par la loi Lagarde de 2010. Que le contrat d'assurance soit individuel ou collectif, il offre plusieurs garanties :
  • La garantie pour le décès et les invalidités ;
  • La garantie chômage ;
  • La garantie pour les incapacités temporaires de travail ;
  • La garantie de protection revente ;
  • La garantie contre les risques aggravés (maladies, sports à risque…).
Avec la réglementation de la loi Hamon, tout souscripteur peut librement décider de résilier son contrat d'assurance. Toutefois, cette liberté emporte l'exigence de fournir des garanties équivalentes. Avant la signature du contrat de crédit, le particulier choisit lui-même son établissement. L'organisme prêteur ne peut donc pas obliger un emprunteur à accepter son offre d'assurance. Après la signature de la convention de prêt immobilier, l'emprunteur peut changer sa compagnie d'assurance dans un délai de douze mois. Avec l'amendement Bourquin, le souscripteur a la possibilité de changer son assurance emprunteur chaque année. Toutes ces solutions sont mises à la disposition du souscripteur pour un emprunt sécurisé. C'est d'ailleurs dans la même logique que les emprunteurs recourent aux services du notaire pour faire un emprunt fiable et sécurisé.

Recourir à un notaire pour un emprunt immobilier sécurisé


Le notaire est un officier public qui joue un rôle prépondérant dans les achats immobiliers. C'est un professionnel qui s'occupe principalement de la rédaction des actes et des contrats. Les contrats rédigés devant le notaire ont une authenticité irréfutable. Les actes notariés permettent donc de sécuriser les ventes et d'éviter des conflits sur les titres de propriété. En plus des missions qui sont celles du notaire pour l'hypothèque et pour l'inscription en privilège de prêteur de deniers, cet expert réalise plusieurs prestations que sont :
  • La rédaction des actes authentiques de vente ;
  • Le déblocage des fonds d'un prêt immobilier ;
  • Le suivi de la régularité des transactions ;
  • La réalisation des formalités nécessaires ;
  • L'assistance juridique et technique aux emprunteurs.
Pour ses services, le notaire reçoit des honoraires. Ces frais sont composés des émoluments, des droits, des taxes… Les frais de notaire sont souvent difficiles à calculer. Pour aller rapidement, l'emprunteur peut se servir d'un simulateur de crédit immobilier. Les comparatifs de crédits immobiliers proposent également des calculatrices qui permettent de connaître le montant que représentent les frais de notaire. Mais, la question que se posent la plupart des emprunteurs, c'est de savoir si les frais de notaire peuvent intégrer le montant total du crédit immobilier.

Intégrer les frais du notaire au crédit immobilier est vivement conseillé par plusieurs experts. C'est une option qui permet de rassurer le notaire que l'on est solvable. Toutefois, l'organisme prêteur peut fermer cette option au particulier. Les frais de notaire sont en effet souvent détachés du crédit immobilier lui-même.

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Divers aspects du prêt immobilier sont abordés dans les rubriques qui suivent pour vous offrir une vue approfondie.

Comment fonctionnent les prêts complémentaires ?


Les prêts complémentaires sont des types de crédits immobiliers auxquels ont accès certaines catégories d'emprunteurs. Ce sont des offres de prêts qui reçoivent des subventions de l'État et qui sont donc très intéressantes en termes de rentabilité. Les crédits immobiliers complémentaires ne sont pas des emprunts qui permettent de couvrir l'entièreté des dépenses d'un achat immobilier ou d'une rénovation. Au nombre des prêts complémentaires, on peut citer :
  • Le prêt action logement ;
  • Le prêt des collectivités ;
  • Le prêt des mutuelles.
Les prêts immobiliers des collectivités sont des solutions de financement d'opérations immobilières subventionnées par les communes. Ce sont des alternatives qui s'offrent aux citoyens des communes délaissées par de potentiels propriétaires. Les conditions d'accès à ces financements proviennent souvent des communes elles-mêmes. Le prêt immobilier des mutuelles par contre vise souvent à accompagner les futurs retraités dans l'achat d'un logement. Cependant, les taux et les plafonds sont très variables. Ce prêt permet d'avoir un emprunt immobilier qui couvre une partie du budget affecté au projet immobilier.

Quels sont les avantages d'une simulation de la demande de financement ?


Tous les emprunteurs avant de soumettre leur dossier de demande d'un crédit immobilier sont tentés d'essayer un simulateur de prêt. La simulation de crédit immobilier permet en effet à l'emprunteur de savoir si une offre lui est rentable ou pas. Simuler permet aussi à un particulier de découvrir les diverses offres du marché qui sont à sa portée. Le simulateur est un outil simple et facile d'utilisation. Il est souvent gratuit et disponible pour tout internaute. Le simulateur est l'outil idéal pour un futur propriétaire qui veut mettre en concurrence les institutions financières. L'utilisation d'un simulateur de crédit immobilier permet de comparer les taux d'emprunt, les coûts des crédits ou les offres les plus accessibles.

L'utilisation d'un simulateur de crédit immobilier nécessite que l'on fournisse diverses informations. L'emprunteur doit indiquer entre autres :
  • La nature de son projet immobilier (travaux de rénovation, achat de logement, investissement locatif…) ;
  • Le montant qu'il souhaite emprunter ;
  • La durée du crédit immobilier.
Grâce au simulateur de crédit immobilier, l'emprunteur peut arriver à connaître les mensualités, le taux annuel effectif global, les frais de dossier ou le taux débiteur d'une offre de crédit immobilier. Le simulateur de crédit immobilier joue ainsi un rôle d'assistance et de suivi. L'emprunteur qui ne dispose pas d'assez de ressources financières pour solliciter un spécialiste du crédit immobilier peut s'aider avec un simulateur.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?


Connaître sa capacité d'emprunt permet au futur propriétaire de choisir une offre de prêt immobilier qui correspond à sa situation financière. Pour facilement calculer cette capacité d'emprunt, le particulier qui souhaite bénéficier d'un crédit immobilier peut utiliser les calculatrices en ligne. Pour utiliser ces calculatrices, l'emprunteur doit généralement donner des informations sur ses revenus, son taux d'endettement, son apport éventuel et la grille des taux bancaires. Certains simulateurs exigent des détails sur les revenus, les charges mensuelles, le type de logement, la durée envisagée pour le crédit et le montant de l'apport, s'il y en a.

Le calcul de la capacité d'emprunt doit se faire à l'étape de la préparation du projet immobilier. Les résultats de ce calcul permettent à l'emprunteur d'avoir une estimation du montant, dont il pourrait bénéficier auprès d'une banque. Ce sont des astuces qui souvent aident les futurs propriétaires à mieux négocier leurs crédits immobiliers.

Le crédit immobilier : avec ou sans apport ?


Quand on se lance dans la recherche d'un crédit immobilier, on peut avoir besoin de constituer un apport personnel pour bénéficier d'un taux intéressant. Toutefois, la possibilité d'obtenir un prêt immobilier sans apport existe. Lorsque le ménage obtient un crédit immobilier sans apport, il ne dispose pas de réels moyens pour négocier les conditions du prêt.

Concrètement, l'apport personnel représente la somme d'argent qu'un emprunteur investit personnellement dans l'achat d'un bien ou dans un investissement locatif. L'apport peut avoir plusieurs natures. Il peut être un apport en numéraire ou en prêts.

L'apport en numéraire concerne les sommes de liquidités, d'épargnes ou de fruits de la vente d'un titre qu'un particulier avance pour le financement d'un projet immobilier. Les apports en prêts sont composés des prêts aidés ou subventionnés. Lorsqu'un emprunteur dispose de ces types de crédits immobiliers, le banquier les intègre généralement comme un apport personnel. Les prêts subventionnés ou aidés sont entre autres le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro et le prêt action logement.

Selon les usages des institutions financières, on peut affirmer qu'un particulier qui souhaite constituer un apport doit constituer au moins 10% du prix d'achat de l'immobilier. Toutefois, pour aisément avoir un taux pas cher, un apport personnel de 20% est recommandé. Lorsque l'apport est élevé, les banques sont plus convaincues de la nécessité d'accompagner l'emprunteur.

Il existe certains cas dans lesquels les organismes prêteurs sont très flexibles sur la nécessité de constituer un apport. Pour un crédit demandé afin de réaliser des travaux, ou un investissement locatif, les banques se passent facilement d'un apport. Un emprunteur peut aussi se dispenser d'un apport personnel lorsqu'il dispose de revenus importants et pérennes ou que sa capacité d'épargne est conséquente.

Qu'est-ce que le quotient familial ?


Le quotient familial est un des indices qui permettent aux banquiers d'analyser une demande de crédit immobilier. Le quotient familial est aussi connu sous l'appellation de « reste à vivre ». Son calcul permet au prêteur de voir si son emprunteur a des revenus suffisants pour la gestion du quotidien et des dépenses habituelles. Le calcul du quotient familial est encadré par deux variables principales : la situation de famille de l'emprunteur et les personnes qui sont à sa charge.

Lorsqu'un futur propriétaire fait la demande d'un financement de son projet immobilier, la banque ne calcule pas seulement le taux d'endettement. Elle mesure aussi le quotient familial pour apprécier la solvabilité de l'emprunteur. Les ménages qui auraient des revenus équivalents, mais un nombre différent d'enfants à charge n'ont donc pas les mêmes chances de se voir accorder un crédit immobilier. Le ménage avec un nombre réduit d'enfants a certainement de meilleures chances. Pour estimer son quotient familial, l'emprunteur peut utiliser les outils de simulation de crédit immobilier. Le calcul du quotient familial n'est cependant pas difficile.

Pour calculer le reste à vivre, il faut :
  • Soustraire la somme des mensualités à verser des crédits de la somme des revenus mensuels du ménage ;
  • Faire la division du résultat obtenu par le nombre de personnes vivant dans le ménage.
Par exemple, un couple qui a des revenus mensuels de 8 000 euros, des mensualités de 2 500 euros, et qui a un enfant, peut calculer son reste à vivre de la façon suivante :
  • 8 000 euros - 2 500 euros = 5 500 euros
  • 5 500 euros/3 (le père, la mère et l'enfant) = 1 833,33 euros
En dessous d'un certain minimum de quotient familial, les banques n'approuvent pas les demandes de crédit immobilier. Ces institutions financières estiment que le reste à vivre doit au moins correspondre à 4 800 euros/an et par personne. Lorsque les dépenses mensuelles en consommation d'un ménage excèdent ce minimum, l'emprunteur peut, bien que disposant de 4 800 euros/an et par personne, se voir refuser un crédit immobilier.

Lorsque le reste à vivre d'un ménage ne lui permet pas de recourir à un crédit immobilier, celui-ci peut procéder au rachat de crédits. C'est une alternative qui permet de diminuer les mensualités et surtout d'avoir un taux commun pour une durée de remboursement plus longue.

Quelques questions fréquentes sur le crédit immobilier


Avez-vous encore des questions qui trottent dans votre tête sur le crédit immobilier ? Voici quelques-unes des questions fréquentes sur les prêts immobiliers.

Quels sont les éléments qui permettent aux banques d'apprécier un dossier de crédit immobilier ?

Pour apprécier un dossier, les banques analysent plusieurs paramètres. Ce sont surtout la stabilité et l'ancienneté pour les salariés, la capacité d'emprunt, le montant de l'apport personnel, le taux d'endettement et surtout la qualité du projet. Un emprunteur qui a un projet immobilier solide et surtout un projet correspondant à sa situation financière convainc facilement les prêteurs. Si vous êtes un salarié, avoir un contrat à durée indéterminée est un avantage majeur. Par ailleurs, si vous vivez en couple, veillez à avoir un quotient familial assez élevé.

Qu'est-ce que l'intérêt intercalaire ?

Les intérêts intercalaires représentent le montant qu'un emprunteur verse à son prêteur lorsque le crédit immobilier n'est pas encore débloqué en entièreté. Les intérêts intercalaires sont calculés en ne tenant compte que du montant déjà mis à la disposition de l'emprunteur.

Pourquoi faire un rachat de crédit ?

Le rachat de crédit est un moyen qui permet à l'emprunteur de renégocier un ou des crédits en cours. Il permet entre autres d'alléger les mensualités, de repousser les risques de surendettement et surtout de réduire la durée de remboursement. Le rachat de crédit offre la possibilité à l'emprunteur de changer son assurance emprunteur ou de passer d'un taux variable à un taux fixe. Le rachat de crédit est une solution pratique pour l'emprunteur qui a plusieurs prêts en cours. Le rachat de crédit simplifie la vie.

Quels sont les documents à fournir pour un crédit immobilier ?

Pour la demande d'un crédit immobilier, votre dossier doit contenir des documents personnels et des justificatifs de vos revenus ou de vos ressources. Les documents personnels sont entre autres la pièce d'identité, le livret de mariage ou de famille, la facture de téléphone ou d'eau pour justifier votre domicile. Les documents justificatifs des ressources concernent les bulletins de paie, les relevés de compte, les avis d'imposition et les justificatifs en cas d'apport personnel.

Ai-je droit à un prêt à taux zéro (PTZ) ?

L'accès au crédit à taux zéro n'est pas ouvert à tous les demandeurs de crédits immobiliers. Certaines conditions sont nécessaires pour bénéficier de cette aide de l'État. Pour faire la demande d'un PTZ, le particulier ne doit pas avoir été propriétaire durant les deux années ayant précédé sa demande. Un plafond de ressources est également imposé pour ce type de crédit immobilier. De même, que le projet concerne un immobilier neuf ou ancien, ce dernier doit être destiné à servir de résidence principale au demandeur.

Qu'est-ce que le taux d'usure ?

Le taux d'usure est un seuil fixé qui s'impose aux institutions financières qui font des crédits immobiliers. Ce seuil est le taux d'intérêt maximal que les banques peuvent proposer aux emprunteurs. Les organismes prêteurs qui excèdent ce taux d'usure s'exposent à diverses sanctions. Dans le code de la consommation, le législateur précise que « constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ». (Source : Banque de France)

Comment choisir son notaire ?

Le notaire a une grande place dans l'obtention du crédit immobilier et dans la réalisation des projets immobiliers. Pour choisir votre notaire, vous pouvez suivre des étapes définies. Si vous avez déjà un notaire de famille, vous pouvez demander ses services. Il connaît votre situation, il pourra donc vous donner des solutions juridiques personnalisées. Mais, si vous n'en avez pas, il vous sera avantageux de contacter un professionnel qui est à proximité du bien que vous voulez acquérir. Les parties d'un contrat de vente peuvent décider ensemble de prendre un seul notaire. Toutefois, c'est un choix risqué. Il est toujours recommandé que le vendeur et l'acheteur aient chacun un notaire à même de défendre leurs intérêts particuliers.

M'est-il possible de louer la résidence principale si j'ai bénéficié d'un PTZ+ ?

De principe, on ne peut pas louer un logement qu'on a acheté avec un PTZ+ jusqu'à ce que le remboursement soit définitif. Toutefois, dans les cas de divorce, de décès, de chômage, d'invalidité ou de mobilité professionnelle, la location est possible. Cependant, vous devez respecter certaines exigences. Le contrat de location ne peut pas porter sur une durée de plus de six mois. Il ne peut pas être saisonnier et le loyer doit respecter le plafond des logements locatifs sociaux. Si vous décidez de procéder à une pareille location, vous devez informer l'établissement prêteur.

Comment choisir entre le plan épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL) ?

Ces deux types de crédits sont des solutions d'épargne dans lesquelles l'État apporte des aides. Ils sont donc tous deux avantageux lorsqu'on recherche un crédit immobilier. Au moment de la souscription à un contrat de crédit immobilier, le PEL et le CEL peuvent servir d'apports personnels. En réalité, ces deux dispositifs peuvent être cumulés dans un seul et même établissement financier. Ils présentent de très grandes similitudes.

Quand intervient le déblocage des fonds d'un crédit immobilier ?

La question est légitime. Lorsqu'on subit tout le processus lié à la demande d'un crédit immobilier, on est impatient d'avoir les fonds pour réaliser son projet. Le déblocage des fonds se réalise avec la signature définitive de la transaction chez le notaire. C'est en effet cet officier d'état civil qui versera le montant du prêt immobilier sur votre compte bancaire.

Que retenir de ce guide ultime sur le crédit immobilier ? Il n'est pas aisé d'obtenir un crédit immobilier avec un taux moins cher. La capacité à obtenir un emprunt dépend du profil de chaque emprunteur. Toutefois, pour réussir son crédit immobilier, il faut bien préparer son projet immobilier et surtout recourir à la simulation de crédit. Pour arriver à emprunter, vous pouvez constituer un apport. Les apports personnels rassurent les banques.

Exemples représentatifs du coût total du prêt immobilier avec tous les frais applicables
  1. Un exemple Boursorama pour mieux comprendre. Le TAEG annuel fixe de 1,65% (frais de garantie inclus) correspond à un crédit amortissable (taux débiteur fixe de 1,20%) d'un montant de 200 000,00 € sur 15 ans (180 mensualités), pour l'acquisition de la résidence principale avec l'ouverture d'un compte bancaire Boursorama, pour un investisseur de moins de 31 ans. Il inclut l'assurance décès invalidité incapacité obligatoire (calculée pour un emprunteur de moins de 31 ans). La mensualité (assurance comprise) ressort à 1 237,99 €. Le coût total du crédit est de 22 838,20 € (intérêts et assurances inclus). Le montant total dû (capital + intérêts + assurance obligatoire) est de 222 838,20 €. Frais de dossier offerts pour toute demande de financement effectuée directement auprès de Boursorama Banque.
  2. Exemple représentatif de l’offre avec domiciliation des revenus ING. Pour un crédit immobilier d’un montant de 200 000 € décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 15 ans, le remboursement s’effectue en 180 mensualités de 1 203,87 €, assurance décès invalidité obligatoire incluse et frais de dossier de 750 € compris, hors frais de notaire. Pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. Taux annuel effectif global fixe : 1,31%. Taux débiteur nominal promotionnel fixe : 0,76%. Coût total du crédit 19 945,81 €. Montant total dû de 219 945,81 € dont 11 679,81 € d’intérêts. Assurance emprunteur obligatoire pour l’octroi du crédit - coût standard de l’assurance : 27,87 €/mois pour un assuré de 18 à 30 ans couvert à 100%, en plus de l’échéance de remboursement du crédit. Montant total dû par l’emprunteur au titre de l’assurance : 5 016 € (le coût de l’assurance peut varier en fonction de la situation personnelle de l’emprunteur). Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,32%.
  3. Exemple de meilleur prêt immobilier Fortuneo : TAEG fixe de 1,36% (hors frais de notaire), taux débiteur fixe de 0,88%, pour un crédit amortissable à taux fixe d’un montant de 200 000 € sur 15 ans, soit 180 mensualités de 1 212,86 € (assurance incluse), pour l’acquisition d'une résidence principale ou secondaire avec l’ouverture d’un compte bancaire Fortuneo. Le TAEG inclut les frais de garantie obligatoire (2 500 €) et l’assurance Fortuneo Emprunteur. Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) pour un assuré de 30 ans (hors surprimes éventuelles) couvert à 100% sur la base de la couverture Confort du contrat Fortuneo Emprunteur (incluant les garanties Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, Incapacité Temporaire Totale de travail et Invalidité Permanente Partielle ou Totale) : 0,30% soit un coût mensuel de l’assurance de 26,40 € (inclus dans l’échéance de remboursement indiquée plus haut). Le coût total de l’assurance sur toute la durée du prêt s’élève à 4 752 €. Le coût total du crédit est de 20 814,80 €. Le montant total dû par l’emprunteur s’élève donc à 220 814,80 € (somme du montant emprunté et du coût total du crédit).
  4. Par exemple : pour un crédit immobilier BforBank d’un montant total de 200 000 € débloqué en une seule fois, d’une durée totale de 180 mois soit 15 années, le taux débiteur fixe est de 0,92%. Le remboursement s’effectue en 180 mensualités de 1 211,64 €. Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 1,35%. Ce taux inclut : 14 193,76 € d'intérêts, 0 € de frais de dossier, 3 900,00 € de frais d'assurance obligatoire (décès, invalidité, incapacité) pour un emprunteur de 30 ans et 2 500,00 € de frais de garantie. Le coût total du crédit est de : 20 593,76 €, soit un montant total dû par l’emprunteur de 220 593,76 €.
  5. Exemple représentatif HSBC. Pour un prêt immobilier d’un montant total de 300 000 € débloqué en une seule fois, sur une durée totale de 180 mois, au taux débiteur fixe de 1,40%, soit un taux annuel effectif global (TAEG) fixe de 1,81%, le remboursement s’effectue en 180 mensualités de 1 893,45 € pour un coût total du crédit de 42 181,01 €, frais de dossier de 1 000 € et frais de tenue de compte de 6 € par trimestre inclus. Montant total dû par l’emprunteur de 342 181,01 €. Les montants indiqués ci-dessus sont assurance emprunteur groupe comprise. Le coût de base de l’assurance groupe emprunteur proposée par la banque est de 82,50 € par mois maximum pour un assuré de 30 ans couvert à 100% au titre des garanties Décès/PTIA/ITT/IPT/IPP et est comprise dans l’échéance de remboursement du crédit. Le montant total dû par l’emprunteur au titre de l’assurance, sur la durée totale du prêt sera de : 7 786,82 € pour un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0,34%. Le coût de l’assurance est un tarif indicatif avant examen du dossier et du questionnaire médical par l’assureur et il peut varier en fonction des garanties choisies.
  6. Exemple de taux prêt immobilier actuel Milleis Banque : pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans accordé à un emprunteur personne physique, taux d’intérêt nominal annuel, hors assurance : 1,50%, frais de dossier de crédit immobilier : 500 €. Assurance: Assurance Emprunteur souscrite auprès de CNP Assurance, proposée par le prêteur en cas de Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA et Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) avec une couverture à hauteur de 100% du capital emprunté, sur la durée totale du crédit, pour un emprunteur de 42 ans ; cotisation mensuelle (hors surprime éventuelle) = 55 €. Frais de Garantie Privilège de Prêteurs de deniers = 1 660 €. Coût total du crédit (intérêts + assurance + frais de dossier + frais de la Garantie) : 46 481,60 € dont intérêts 31 621,60 €. TAEG = 2,20% (avec assurance obligatoire à hauteur de 100% du capital emprunté). TAEA = 0,60%. Coût mensuel de l’assurance = 55 € (ce montant s’ajoute à l’échéance de remboursement du crédit). Coût total de l’assurance sur toute la durée du crédit = 13 200 €. Dans cet exemple, le prêt est remboursable en 240 mensualités de 965,09 € (hors assurance obligatoire) ou 1 020,09 € (assurance obligatoire comprise).
Les classements et résultats présents sur ce comparateur de crédit indépendant représentent une sélection de sociétés basée sur des critères objectifs et/ou subjectifs comme le TAEG, le TAEA, la simulation en ligne, les coûts, la durée de l’emprunt, le différé de remboursement, le montant emprunté, l’apport minimum, l'objet du crédit, la modulation des remboursements, les frais de dossier, la domiciliation des revenus, le prix payé pour le référencement, la popularité sur les réseaux sociaux, le remboursement anticipé, la vitesse et la convivialité du site, la qualité du service clients, etc. L'ordre de tri par défaut est la performance de l’offre.

Pour obtenir une proposition personnalisée, n’hésitez pas à remplir une simulation complète. Vous disposez d'un délai de 10 jours de réflexion avant d'accepter l'offre de prêt. La vente immobilière ou la construction est subordonnée à l'obtention du prêt nécessaire à son financement. A défaut, le vendeur est tenu de rembourser les sommes versées. Vous devez avoir plus de 18 ans et ne pas figurer au FICP. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

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