Assurance loyer impayé : ce qu'il faut savoir sur la GLI

L'assurance loyer impayé n'est pas obligatoire pour les propriétaires, mais elle est fortement conseillée afin de les protéger contre certains risques. Pour sélectionner le contrat qui vous permettra de sécuriser votre investissement locatif, vous devez nécessairement comparer une multitude d'offres. Taux, votre comparateur de finances personnelles, met à votre disposition toutes les informations nécessaires pour comprendre le fonctionnement de cette garantie et bien la choisir.

Qu'est-ce qu'une assurance loyer impayé ?

Aussi appelée garantie loyers impayés (GLI), cette assurance prend en charge les problèmes liés au règlement d'un loyer. Parfois suggérée en option dans certains contrats dédiés aux bailleurs non occupants, la GLI peut être souscrite comme une couverture à part entière. Elle reste toutefois facultative, mais peut s'avérer particulièrement utile.

À qui s'adresse cette couverture ?

Cette protection est pensée spécialement pour les PNO (propriétaires non occupants) qui proposent leur bien immobilier à la location. Elle est essentiellement recommandée pour les propriétaires dont les loyers à percevoir constituent une part importante de leurs revenus. Si les paiements ont pour but de rembourser un emprunt bancaire, Taux vous conseille également cette garantie.

Combien coûte une GLI ?

Les charges liées à la souscription d'une assurance loyer impayé se calculent à partir du montant annuel du bail. Plus ce dernier est élevé, plus la valeur de votre couverture sera importante. Le tarif d'une telle couverture dépend aussi des options choisies par le propriétaire.

En général, pour une GLI individuelle, vous devez prévoir entre 2,5 et 5% du loyer annuel. Pour les contrats établis en groupe (souvent souscrite par l'intermédiaire d'une agence immobilière), la prime se situe entre 1,5 à 3,5%.

Malgré son coût relativement important, cette couverture est devenue presque incontournable. Elle permet d'anticiper les risques et procure aux bailleurs une certaine sérénité.

Pour trouver le compromis au meilleur rapport qualité-prix, vous devez prendre le temps de comparer les offres. Avec Taux, vous pouvez analyser les tarifs de votre GLI, mais aussi les garanties, les plafonds d'indemnisation, les délais de carence ou encore les éventuelles franchises et autres limites.

Que couvre la GLI ?

L'assurance loyer impayé protège le bailleur contre deux risques locatifs principaux : l'impayé et les dégradations causés au logement. La GLI peut également prendre en charge les arriérés liés au décès ou au départ prématuré du locataire avant l'échéance du préavis. Elle peut aussi indemniser le propriétaire pour les frais d'huissier ou d'avocat entre autres.

La prise en charge des loyers impayés

Cette couverture permet au propriétaire d'éviter le non-paiement des revenus locatifs. Elle prend en compte le versement des loyers et charges pendant une période donnée, en cas de défaillance de l'occupant du logement. Les revenus locatifs sont ainsi garantis lorsque le bailleur suit la procédure de son assureur et monte un dossier de demande d'indemnisation.

Les détériorations et dégradations du matériel

La GLI prend en charge les dégâts causés par le locataire et constatés avant son départ. Cela peut comprendre les détériorations du mobilier ou les dégradations immobilières. Le prestataire rembourse alors les frais de réfection ou de changement des objets, dans les limites mentionnées au contrat.

Le dédommagement des préjudices provoqués par l'occupant du logement peut également être inclus dans le dépôt de garantie. Dans ce cas, le propriétaire n'a plus besoin de faire appel à son assureur pour la réparation ou le remplacement des biens abîmés.

Le départ prématuré du locataire

À la suite d'une sortie prématurée, d'un décès ou d'un départ « à la cloche de bois », certaines compagnies couvrent les périodes durant lesquels le logement reste inoccupé. Le bailleur continue ainsi de percevoir les revenus locatifs s'il a souscrit cette protection supplémentaire.

En règle générale, la garantie vacance locative est limitée à 3 mois de loyers. Ceci laisse au propriétaire le temps de trouver un nouveau preneur. Bien entendu, chaque prestataire propose son propre contrat avec ses plafonds et ses conditions d'application.

Les frais de procédure

Dans la plupart des cas, la GLI prévoit par ailleurs dans son contrat un volet protection judiciaire. Ce type d'offre propose une assistance juridique si vous entrez en conflit avec votre locataire en situation d'impayés. Cette garantie prend également en compte les frais de contentieux, les honoraires d'avocat ainsi que les charges de justice, en cas de procédure légale de recouvrement des arriérés.

L'assurance rembourse aussi les coûts d'expulsion du locataire. Cela comprend les dépenses liées au déménagement ou à la réservation d'un garde-meuble, les frais d'intervention de la police ou ceux d'un serrurier entre autres.

Comment fonctionne l'assurance loyer impayé ?

Le principe de cette couverture reste relativement simple. À partir de l'instant où le locataire cesse de verser son loyer, la GLI prend automatiquement le relais pour indemniser le propriétaire.

Pour bénéficier d'une indemnisation, le bailleur doit cependant patienter quelques mois dans la pratique. La compensation s'effectue dans un délai de 3 mois à partir du premier défaut de paiement, avec un remboursement rétroactif jusqu'à la première mensualité due (sauf en cas de franchise).

Quand déclencher la GLI ?

Pour faire jouer cette couverture, vous devez suivre une certaine procédure. À l'instant où vous remarquez un retard de règlement de la part de votre locataire, vous devez lui faire parvenir une lettre de relance. Pensez à garder une copie de ce document. Sans réponse ni régularisation de sa situation sous 15 jours, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception. Prenez également soin de conserver un exemplaire de cette lettre.

Si le débiteur ne donne pas suite après la réception de cette seconde correspondance, la prochaine étape consiste à lui délivrer un commandement de payer par l'intermédiaire d'un commissaire de justice (huissier). Si vous ne trouvez toujours pas satisfaction, vous pouvez alors contacter votre compagnie d'assurances.

Comment demander une indemnisation à votre assureur ?

Pour commencer une procédure de prise en charge, vous devez envoyer à votre prestataire un courrier explicatif. Ce document doit nécessairement comprendre votre numéro de contrat, l'adresse du logement ainsi qu'une description détaillée de la situation (départ anticipé, loyer non acquitté, décès du locataire…).

Après réception de votre message, l'assurance étudiera le dossier du locataire pour vérifier son éligibilité. Elle lancera ensuite le processus de remboursement. Vous obtenez d'abord une indemnisation des trois premiers loyers impayés. Votre compagnie vous versera ensuite une compensation trimestrielle.

Si votre locataire régularise sa situation après le lancement de la procédure auprès de l'assureur, il devra être informé des démarches que vous avez déjà entamées.

Quels documents fournir ?

En plus de la lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception, vous devez transmettre à votre prestataire certaines pièces justificatives. Parmi celles-ci, on peut notamment citer :

• un exemplaire de la lettre de relance, de la mise en demeure et de l'injonction de payer,
• une copie de votre attestation d'assurance loyer impayé,
• une copie de votre contrat de travail ou un justificatif de votre situation professionnelle,
• une copie du bail signé par les deux parties,
• une preuve du non-versement des loyers (un relevé bancaire sera suffisant).

Si le locataire est un étudiant, vous devez aussi fournir son dossier et celui de son garant. N'oubliez pas de mentionner les coordonnées du commissaire de justice contacté pour la délivrance du commandement de payer.

Les modalités pour souscrire une assurance loyer impayé ?

Pour garantir vos revenus locatifs, les prestataires posent certaines conditions qui s'appliquent au logement et au locataire.

Assurance loyer impayé : les conditions liées au bien immobilier

La garantie loyers impayés ne s'applique pas à tous les types de biens immobiliers. Elle est valable uniquement pour les locaux à usage d'habitation (appartement, maison, pavillon, studio…). Ces derniers comprennent notamment les locations meublées et nues. Le logement doit aussi être la résidence principale du locataire.

Les assureurs n'acceptent pas les demandes qui concernent les logements de fonction, les bâtiments commerciaux, les établissements saisonniers et les domiciles secondaires. La GLI ne s'applique pas également pour les habitats mixtes (utilisation professionnelle et d'habitation).

Les exigences du bail doivent aussi correspondre à la législation en vigueur en France. Un état des lieux doit être réalisé avant la remise des clés au locataire. Le propriétaire peut aussi demander un dépôt de garantie qui aidera à prendre en charge les détériorations et dégradations. Certains prestataires fixent par ailleurs une somme maximum (loyer, charges et taxes comprises) qu'ils acceptent d'assurer. Le montant mensuel garanti tourne généralement autour de 2 000 et 2 500 €.

Garantie loyers impayés : les conditions liées au locataire

L'assurance loyer impayé peut être souscrite pour tous les locataires ayant un revenu non précaire. Parmi les profils concernés par cette couverture, on peut ainsi citer :

• les entrepreneurs,
• les artisans,
• le personnel d'ambassade,
• les diplomates,
• les travailleurs temporaires,
• les intermittents du spectacle.

Pour qu'une compagnie d'assurances valide une demande de remboursement en cas de défaillance du locataire, ce dernier doit remplir certaines conditions.

Le locataire doit prouver sa solvabilité

Pour pouvoir souscrire une GLI, le loyer (charges et taxes comprises) ne doit pas excéder 33% ou 35% de revenus du locataire. Ce pourcentage désigne le taux d'effort maximum qu'une personne peut supporter pour se loger décemment. On dit habituellement qu'il doit correspondre au minimum à 3 fois le montant du loyer.

Le locataire doit présenter une situation professionnelle stable

La situation professionnelle du locataire constitue aussi un élément important pris en compte par les prestataires : CDI, CDD, indépendant avec une bonne expérience, retraité, chômeur… En général, les compagnies d'assurances qui acceptent d'accorder une GLI pour une personne en recherche d'emploi, en CDD (sauf en CDD longue durée), en intérim ou pour un travailleur autonome sont peu nombreuses.

Pour sécuriser plus facilement votre investissement, vous devez donc privilégier les locataires en CDI ou les fonctionnaires titulaires à leur poste. S'il s'agit d'un CDI, le locataire ne doit pas être de préférence dans une période d'essai, ou sous le coup d'un préavis de départ.

Par ailleurs, vous pouvez assurer un logement dans lequel se trouve déjà un locataire sans justifier de son statut professionnel ni de ses ressources. Dans ce cas, en plus de louer le logement depuis au moins 6 mois, il ne doit pas avoir présenté de défaut de paiement.

Le cas des étudiants avec garants

Vous pouvez aussi souscrire une assurance loyer impayé si le locataire est un étudiant ou un apprenti. Pour cela, ce dernier doit présenter un ou des cautions qui remplissent les conditions de ressource prévues par les prestataires. Autrement dit, les revenus de ceux-ci doivent représenter le triple du loyer.

Comment bien choisir une garantie loyers impayés ?

Pour trouver l'offre de GLI qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget, vous devez prendre en compte certains éléments essentiels.

La réputation de l'assureur

La notoriété et la crédibilité font partie des paramètres importants à ne pas négliger lors du choix d'une GLI. Avec le nombre croissant d'entreprises qui interviennent dans le secteur de l'assurance, il n'est pas toujours évident d'identifier les interlocuteurs les plus fiables. Pour cela, vous devez réunir toutes les informations pouvant vous permettre d'évaluer la réputation de la compagnie qui vous intéresse. Orientez-vous vers un prestataire connu et solidement établi. Pour vous guider dans votre choix, n'hésitez pas à consulter les avis des autres clients.

Sur un comparateur en ligne comme celui proposé par Taux, vous obtiendrez toutes les informations nécessaires sur la notoriété de l'entreprise, mais aussi sur son expérience sur le marché. Taux est un moyen efficace de comparer les différentes offres disponibles sur le marché et dénicher la meilleure couverture pour protéger votre investissement locatif.

La qualité et la réactivité de la prise en charge

Rapidité et réactivité font également partie des qualités que doit posséder un assureur. En cas de sinistre ou pour débloquer les fonds dont vous avez besoin, votre assureur doit en effet agir dans les meilleurs délais et avec efficacité. Renseignez-vous sur les délais d'intervention de votre prestataire afin de juger la qualité de son service client.

Le prix, un facteur non négligeable

Le tarif d'une GLI varie d'un prestataire à un autre et selon le niveau de couverture choisi. Plus les garanties sont nombreuses et étendues, plus la prime d'assurance coûte cher. Pour avoir une vision globale des offres, vous pouvez demander un devis en ligne, par téléphone ou en agence.

L'utilisation d'un comparateur vous aide aussi à vous informer sur le prix pratiqué par la compagnie. Grâce à Taux, vous aurez une idée générale des GLI proposant le meilleur rapport qualité-prix pour protéger efficacement vos revenus locatifs.

Les conditions générales du contrat

En plus des délais de préavis à respecter, les conditions générales peuvent également prévoir des actions à effectuer sous peine d'annulation du contrat. Vous devez par exemple respecter des délais de carence pour la déclaration du premier impayé.

Certaines offres disposent de contraintes particulières auxquelles vous devez obligatoirement vous conformer, notamment en ce qui concerne les justificatifs de solvabilité et les contrats de travail. Vous devez lire attentivement toutes les exigences de la compagnie avant de vous engager.

Quelle assurance loyer impayé choisir ?

La GLI fait partie des options qu'on trouve souvent dans les formules d'assurance habitation. Elle fait aussi partie des formules proposées par des prestataires spécialisés dans la gestion de biens locatifs. Pour réaliser le meilleur choix, Taux, votre comparateur de finances personnelles, vous propose une sélection des meilleurs établissements qui proposent cette garantie.

Luko

Luko propose une formule très intéressante 100% en ligne qui couvre l'ensemble des risques importants. L'assureur propose une protection en cas de non-paiement du loyer par un locataire muni d'un CDD ou d'un CDI. Il accepte les intérimaires, les intermittents du spectacle et les personnes dont la source de revenus principale est le foncier.

Les dossiers locataires sont certifiés sous 6 h sans aucun engagement par la compagnie. Le remboursement des loyers et charges impayés ne comporte pas de franchise ni de délai de carence. Il intervient dès le premier mois complet impayé, 48 h après la déclaration. Le taux minimal appliqué pour le calcul du tarif est de 2,55% du loyer. Il est de 2,80% pour l'offre la plus avancée.

Macif

Pour sécuriser vos revenus locatifs, la Macif propose une offre sur mesure. L'assureur met à votre disposition une formule principale et une protection complète avec une option qui permet d'être remboursé en cas d'inoccupation anticipée du bien. L'assureur propose un forfait qui comprend les garanties :

• loyers impayés et contentieux locatifs,
• dégradation immobilière,
• protection juridique du bailleur.

La Macif propose également une assistance pendant les démarches administratives. Le taux appliqué est de 2,75% pour la garantie de base et 2,95% pour la formule avec l'option inoccupation.

MAIF

La MAIF propose un contrat sans option, mais avec des garanties qui aident à bénéficier d'une protection complète. Elle dispose d'une indemnisation large et de conditions d'acceptation souples pour les locataires en CDD, intérimaires et intermittents du spectacle. La solution de la MAIF ne comporte en effet pas de franchise et de délai de carence. Pour un loyer mensuel de 820 € (charges comprises), le coût de l'assurance loyer impayé chez la MAIF commence à partir de 21,13 €, soit 2,58%.

Groupama

L'offre de Groupama indemnise le propriétaire bailleur pour tous les dommages du type impayés ou détériorations du logement. Elle prend en charge de nombreuses situations et l'essentiel est automatiquement inclus dans le contrat. Parmi celles-ci, on peut notamment citer les loyers impayés par le locataire, la procédure de recouvrement, les départs prématurés ou encore les dégradations immobilières.

Crédit Agricole

Protégez la rentabilité de votre placement avec l'assurance garantie locative du Crédit Agricole. La compagnie propose une offre simple et complète composée d'une assistance dès le premier impayé, qui couvre les logements non meublés. Elle couvre entre autres les impayés, les dégâts causés à l'habitation, les frais de contentieux, et de procédures d'expulsion. La formule comprend cependant une franchise de 2 mois qui est appliquée sur votre indemnisation en cas de sinistre.

Conclusion

Réservée aux propriétaires bailleurs, l'assurance loyer impayé est nécessaire pour garantir votre sécurité financière et profiter de votre investissement locatif en toute tranquillité. Cette couverture demeure facultative, mais elle est fortement conseillée surtout lorsque vous continuez de rembourser votre crédit immobilier.

Pour trouver l'offre qui s'adapte le mieux à vos besoins et à votre budget, vous devez faire jouer la concurrence en comparant les différentes solutions. Taux vous aide ainsi à repérer la formule idéale rapidement et avec facilité grâce à son comparateur en ligne.

FAQ

Comment récupérer des loyers impayés avec un garant insolvable ?

En tant que propriétaire, vous devez entamer une procédure judiciaire pour obtenir un jugement qui ordonne le règlement des loyers dus.

Qui doit payer l'huissier de justice en cas de loyers impayés ?

En cas d'impayé, c'est en général au locataire de rembourser les frais lorsqu'un processus de recouvrement ou d'expulsion est engagé. Le propriétaire peut toutefois avancer ces montants et ensuite les réclamer au locataire. Si l'occupant du logement ne peut pas régler ces dépenses, elles resteront donc à la charge du bailleur.

Qui prend en charge les loyers impayés ?

Lorsqu'un locataire ne parvient plus à assumer ses engagements, c'est son garant qui est sollicité pour couvrir les frais. Si ce dernier n'existe pas ou est également défaillant, le propriétaire peut cependant contacter son assurance et intenter une action en justice pour récupérer les montants dus.

À quel moment changer d'assurance loyer impayé ?

Lorsqu'un locataire quitte subitement un logement, vous devez trouver mettre à jour le contrat conformément au profil de la nouvelle personne qui emménage. Cette modification constitue également une belle occasion pour revoir les termes et les garanties de votre ancien contrat qui ne vous convenaient pas.

Quelles limites présente la GLI ?

Les points faibles de la GLI résident dans le seuil de dédommagement au-delà duquel le propriétaire n'est plus remboursé pour les loyers impayés et les dégradations du logement. De plus, les plafonds d'indemnisation varient en fonction du contrat que vous souscrivez.