Assurance dommages-ouvrage : tout savoir sur cette couverture

En France, dans le secteur du BTP, plusieurs dispositifs permettent de protéger les propriétaires des dommages qui pourraient survenir sur leur ouvrage. C'est le cas de l'assurance dommages-ouvrage (DO) qui facilite une indemnisation rapide lorsque des malfaçons d'ordre décennal sont constatées sur une construction après livraison. Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ? Comment fonctionne-t-elle ? Le comparateur Taux vous présente l'essentiel à savoir sur cette garantie pour faire un bon choix.

Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage a été instituée par la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Elle vise la prise en charge des frais de réparation des défauts qui affectent un chantier de construction, de rénovation ou de réhabilitation après réception des travaux. Les vices concernés sont ceux qui relèvent de la responsabilité décennale du constructeur.

Cette assurance est une garantie de chose (de bien). L'assurance dommages-ouvrage peut être souscrite par :

• un particulier maître d'ouvrage,
• un promoteur immobilier,
• un syndicat de copropriété,
• un crédit bailleur,
• un vendeur d'immeubles,
• un constructeur de maisons individuelles, etc.

L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant le début des travaux par le maître d'ouvrage ou le destinataire final. Il facilite une gestion à l'amiable des désordres qui peuvent survenir sur un ouvrage après sa réception. L'assureur prend en charge les dommages d'abord, sans chercher à situer les responsabilités. Il se tourne ensuite vers le constructeur pour obtenir le remboursement.

Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Si vous envisagez d'effectuer des travaux de construction, de rénovation ou d'agrandissement, l'assurance DO vous offre une protection supplémentaire. Elle s'inscrit dans la même dynamique que la garantie décennale qu'elle complète.

Profitez d'une indemnisation plus rapide en cas de vices

L'assurance DO est instituée dans le but d'accélérer la prise en charge des réparations en cas de défauts qui affectent la stabilité ou l'usage d'un ouvrage. En y souscrivant, vous profitez d'un délai d'indemnisation moins long. L'indemnité que vous verse votre assureur vous évite d'attendre le dénouement d'une procédure judiciaire qui peut se révéler chronophage.

L'assurance dommages-ouvrage pour préserver la valeur de votre bien

Cette assurance permet de céder le bien immobilier à un juste prix en cas de vente dans la période de garantie décennale. En l'absence de cette assurance, votre propriété peut subir une moins-value. L'acheteur peut exploiter ce défaut de garantie lors des négociations pour vous contraindre à revoir à la baisse votre proposition. Le défaut de DO peut susciter la méfiance des potentiels acquéreurs et faire trainer la vente.

L'assurance dommages-ouvrage pour vous protéger après la vente

En l'absence d'une garantie dommages-ouvrage, votre responsabilité est engagée sur 10 ans à compter de la date de livraison des travaux. Dans cette période, si vous vendez le bien immobilier, la réparation des vices ou défauts relevant du domaine de la garantie vous revient entièrement. Vous aurez à financer vous-mêmes les travaux de correction.

L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

Selon l'article L242-1 du Code des assurances, souscrire une assurance dommages-ouvrage est obligatoire en cas de travaux de construction, de rénovation, d'extension. C'est une garantie obligatoire qui doit être souscrite avant le lancement des travaux par le propriétaire d'ouvrage, son mandataire ou un vendeur. En cas de manquement à cette obligation, vous vous exposez aux sanctions pénales mentionnées dans les textes de loi.

Le défaut de souscription d'une assurance DO peut vous exposer à une amende de 75 000 euros et 6 mois de prison. Les particuliers qui construisent un logement pour eux-mêmes ou pour un membre de leur famille ne sont toutefois pas sanctionnés s'ils ne souscrivent pas la garantie dommages-ouvrage. En effet, il est plus complexe dans la pratique de souscrire une assurance dommages-ouvrage en cas d'autoconstruction totale, car il n'y a pas de garantie décennale pouvant être activée.

Au cas où vous ne trouvez pas une compagnie d'assurances pour garantir votre bien immobilier (refus), vous pouvez vous adresser au bureau central de tarification (BCT) par téléphone, par messagerie ou par courrier. Cet organisme procède à la tarification de la garantie dommages-assurance auprès de l'assureur de votre choix. Sa décision s'impose à la compagnie d'assurances.

Quels sont les sinistres couverts par l'assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance DO couvre de base des dommages de nature décennale. Vous pouvez ajouter en option des garanties dites complémentaires.

Les sinistres de nature décennale

Les dommages de nature décennale couverts par l'assurance DO sont ceux qui affectent la stabilité de la construction ou qui la rendent impropre à son usage normal. Il s'agit :

• des malfaçons qui affectent la solidité de l'ouvrage,
• des vices qui rendent la construction impropre à son usage,
• des dommages qui touchent les éléments d'équipement indissociables de la construction.

Les malfaçons relatives à la solidité de la construction sont celles qui menacent la sécurité de l'immeuble concerné et mettent en danger la vie des occupants. L'effondrement de toiture, l'affaissement de la maison ou les fissures importantes des murs sont des exemples de vices qui affectent la stabilité d'une habitation ou d'une construction.

Les défauts tels que la rupture des canalisations ou les infiltrations d'eau rendent le bâtiment impropre à son usage normal et sont couverts par la garantie dommages-ouvrage. Les éléments d'équipement indissociables de la construction sont ceux qui ne peuvent être démontés ou remplacés sans provoquer la détérioration du bâtiment.

Les garanties complémentaires

Des options vous permettent d'étendre la couverture pour inclure plus d'éléments pour une meilleure protection. Vous pouvez intégrer dans le contrat :

• la garantie dommage immatériel,
• la responsabilité civile du maître d'ouvrage,
• la garantie constructeur non réalisateur,
• l'assurance tous risques chantier, etc.

L'assurance dommages-ouvrage ne garantit pas les défauts inhérents à l'usure naturelle du bien immobilier. Les sinistres causés par l'assuré ou par une catastrophe naturelle sont également exclus.

Combien coûte une assurance dommages-ouvrage ?

Il existe un prix plancher en dessous duquel il vous sera difficile de trouver une assurance DO. La prime moyenne appliquée par les assureurs en 2023 s'élève à 2250 euros pour les travaux dans un appartement contre 3850 euros pour la construction d'une maison individuelle.

Le coût de la garantie dommages-ouvrage évolue en fonction de différents paramètres tels que le type de bâtiment à assurer, la nature des travaux et leur montant, les clauses optionnelles, etc. Le tableau suivant donne des exemples de tarifs pratiqués en France.

Les tarifs mentionnés dans le tableau tiennent compte uniquement du type d'ouvrage, de la nature des travaux et de leur coût global. Les garanties complémentaires sont exclues. Pour trouver l'assurance dommages-ouvrages qui vous convient, utilisez le comparateur Taux.

Comment bien choisir votre assurance dommages-ouvrage ?

On trouve sur le marché un nombre important de compagnies qui proposent la garantie dommages-ouvrage. Pour faire le bon choix, vous devez tenir compte de certains critères essentiels.

Les points à vérifier pour choisir votre assureur

Le premier point à considérer pour choisir une assurance DO concerne les garanties. Le contrat qui vous est proposé doit couvrir nécessairement les sinistres qui touchent la stabilité de la construction ou qui la rendent impropre à son usage. Vérifiez que les sinistres qui affectent les éléments d'équipement indissociables du logement sont inclus dans le contrat. Si des clauses supplémentaires sont proposées, assurez-vous qu'elles sont utiles pour vous, car elles impactent le coût de l'assurance.

Le type de construction, la nature des travaux et leur montant déterminent les tarifs. Choisissez une proposition qui s'adapte à votre projet et analysez les plafonds d'indemnisation proposés par l'assureur avant de souscrire.

Utilisez un comparateur en ligne

Le bon contrat d'assurance dommages-ouvrage est que celui-ci s'adapte aux particularités de votre projet. Comparez différentes offres pour faire jouer la concurrence et pour trouver celle qui répond à vos exigences. Ce processus peut se révéler chronophage, compte tenu de la diversité des assureurs.

Pour gagner en temps et en efficacité, il vous suffit d'utiliser le comparateur Taux. Celui-ci vous permet de faire une analyse croisée des offres d'un grand nombre d'assureurs en peu de temps. Grâce à des tableaux comparatifs complets et des informations fiables, le comparateur Taux vous aide à trouver le contrat qui convient parfaitement à votre situation sans effort. Le tableau ci-dessous propose une estimation des prix que pratiquent quelques assureurs.

Faites une demande de devis directement depuis le site de la compagnie d'assurances de votre choix pour obtenir une estimation précise en fonction de vos besoins.

Comment enclencher une assurance dommages-ouvrage ?

Après la réception des travaux, si vous constatez l'existence de dommages de nature décennale sur la construction, vous devez informer votre assureur. La déclaration du sinistre doit se faire dans le respect du délai indiqué dans le contrat (celui-ci est de 5 jours ouvrés minimum) par courrier recommandé avec accusé de réception. La lettre doit contenir le numéro du contrat de la DO, le nom du propriétaire de la construction concernée et l'adresse du bâtiment.

Dans la déclaration de sinistre, vous devez indiquer la date de réception des locaux (ou de la première occupation du logement) et celle à laquelle l'apparition des défauts a été constatée. Vous devez produire une description des dommages et indiquer leur localisation. Si vous avez pris des mesures pour protéger le bien et éviter qu'il se dégrade davantage, vous devez également les indiquer pour bénéficier d'un dédommagement.

Compte tenu du risque que présente une déclaration tardive (perte d'indemnisation), il est recommandé d'informer tôt la compagnie d'assurances. Elle enverra un expert pour constater les dommages et établir un rapport préliminaire. Sur la base de cette expertise, l'assureur valide la mise en œuvre de la garantie dommages-ouvrage ou refuse l'indemnisation du sinistre déclaré. Il a un délai de deux mois pour rendre sa décision.

Le rapport définitif d'expertise permet à l'assureur de vous faire une proposition d'indemnisation. Celle-ci doit intervenir dans un délai maximal de 90 jours. L'assureur peut lors de la notification de son accord de principe demander un délai supplémentaire pour la proposition indemnitaire. Ce délai ne doit pas dépasser 135 jours.

Conclusion

L'assurance dommages-ouvrage est une garantie obligatoire qui vous aide à couvrir votre construction contre les malfaçons après la livraison du chantier. Elle vous offre la possibilité d'obtenir une indemnisation plus rapide (un préfinancement) en cas de litiges après la réception de l'ouvrage. Son tarif est déterminé par plusieurs critères tels que le coût et la nature des travaux, le type de construction, etc. Pour trouver une proposition qui convient à votre projet, vous pouvez utiliser le comparateur Taux pour gagner du temps.

FAQ

Quelle est la durée de validité d'une assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage a une durée de validité de 10 ans après la réception des travaux. Elle expire en même temps que la garantie décennale.

Peut-on souscrire une assurance dommages-ouvrage après travaux ?

Vous pouvez souscrire une garantie dommages-ouvrage après construction, sous certaines conditions. C'est le cas si vous n'avez pas trouvé une offre avant le lancement des travaux par exemple. Vous pouvez par ailleurs souscrire une assurance dommages-ouvrage lorsque vous souhaitez revendre votre bien qui a moins de 10 ans.

L'assurance dommages-ouvrage est-elle différente de la garantie décennale ?

L'assurance dommages-ouvrage et la garantie décennale se complètent et sont toutes les deux obligatoires, mais couvrent des acteurs différents. La garantie décennale protège le travail des professionnels de la construction (entrepreneur, constructeur, etc.), contrairement à l'assurance dommage-ouvrage qui couvre le client ou le maître d'ouvrage.