Investir en EHPAD : un placement lucratif dans le secteur de la santé

L'assurance-vie, les livrets bancaires et l'immobilier classique sont des placements très prisés par les Français. De nombreuses personnes sont toutefois à la recherche de solutions plus innovantes et plus originales pour préparer les vieux jours. Pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier d'une manière plus rentable, l'achat de chambres en EHPAD est une excellente solution. Ce placement propose un rendement annuel assez élevé tout en étant peu risqué. C'est donc une option pour tout investisseur qui souhaite diversifier son portefeuille et mieux se protéger contre les aléas du marché. Dans ce guide, Taux, votre comparateur de finances personnelles, vous fait découvrir le processus d'investissement en EHPAD et les bénéfices que cela présente.

Qu'est-ce qu'un EHPAD ?

Un établissement d'hébergement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD) est une maison de retraite médicalisée qui propose un accueil en chambre aux seniors. Ce sont des immeubles destinés aux personnes âgées de plus de 60 ans et dont la situation nécessite un accompagnement dédié et des soins au quotidien. Les soins sont assurés par des professionnels de santé qualifiés qui peuvent parfois prendre en charge des maladies telles qu'Alzheimer ou Parkinson.

Avant d'être reconnue comme EHPAD, la résidence doit d'abord conclure avec le Conseil départemental de l'agence régionale de la santé (ARS), une convention tripartite. À travers cette convention, elle s'engage à respecter un cahier des charges strictes afin d'assurer aux personnes âgées dépendantes, un accueil optimal ainsi que des services de qualité.

La dépendance chez les personnes âgées

Encore appelée perte d'autonomie, la dépendance définit l'état d'une personne qui malgré les soins de santé qu'elle peut recevoir, a besoin d'aide pour accomplir les actes essentiels de la vie. Elle concerne également les personnes qui nécessitent une surveillance régulière au quotidien.

Il existe une grille nationale d'évaluation de la perte d'autonomie chez les personnes âgées de 60 ans et plus en France. Elle est utilisée par les experts médico-sociaux pour mesurer le degré de dépendance des seniors en se basant sur les activités de la vie quotidienne qu'ils ne sont plus en mesure d'effectuer seuls :

• se nourrir,
• s'habiller,
• se déplacer,
• faire sa toilette…

En fonction de ces critères, il y a donc au moins 6 groupes iso-ressources (Gir) pour classer les seniors. Toute personne qui se retrouve dans les Gir 1 à 4 est donc qualifiée de dépendante contrairement à ceux qui sont dans les Gir 5 et 6 (très peu ou pas du tout dépendant).

La différence avec les autres établissements pour seniors

Pour tout investisseur, il est important de faire la différence entre un EHPAD et les établissements similaires, car la confusion est très fréquente. En effet, l'expression « maison de retraite » est utilisée pour désigner l'ensemble de résidences pour seniors. Toutes les maisons de retraite ne sont ainsi pas médicalisées, ce qui veut dire qu'elles peuvent ne pas être des EHPAD.

Certaines de ces structures ne possèdent pas de ressources ou de professionnels pour assurer la prise en charge médicale des personnes âgées dépendantes. Elles accueillent donc les personnes âgées peu dépendantes relevant des Gir 4 et 5 (parfois 3). Parmi les établissements destinés aux seniors indépendants ou peu dépendants, on peut citer :

• les béguinages,
• les résidences seniors,
• les familles d'accueil pour personnes âgées.

Ces dernières ont parfois du personnel pour prendre en charge des personnes relevant du Gir 2.

En ce qui concerne les personnes âgées ayant besoin d'un établissement médicalisé, il n'y a pas que les EHPAD. En France, il y a aussi les ULSD (unités de soins de longue durée). Ce sont des structures d'hébergement qui accueillent des individus âgés dépendants de plus de 60 ans. En général adossées à un établissement hospitalier, elles mettent en œuvre des moyens médicaux plus importants que ceux des EHPAD. Ce sont des résidences idéales pour quiconque nécessite une surveillance médicale constante.

Les étapes pour investir en EHPAD

Investir en EHPAD constitue un excellent moyen de placer son épargne dans un secteur prometteur. Une fois que vous avez la volonté d'acquérir une chambre, il y a quelques étapes à suivre.

Audit patrimonial

Il s'agit d'une étape préalable très importante. L'investisseur fait appel à son conseiller en gestion de patrimoine et lui fait part de son souhait de réaliser un placement en EHPAD. Le conseiller dresse alors un état des lieux du patrimoine de l'investisseur en conformité avec le règlement mis en place par l'AMF (Autorité des marchés financiers). Cet audit est indispensable, car il permet de cibler un lot qui tient compte des ressources de l'investisseur et de ses objectifs.

Réservation de lot

Une fois que vous et votre conseiller avez convenu d'un lot à acheter, ce dernier se charge de sa réservation. Il le fait auprès de la société de gestion en lui faisant parvenir un chèque de réservation d'environ 5% du prix HT-immobilier. Étant donné qu'il n'y a pas toujours de lots de qualité sur le marché, vous devez être très réactif pour trouver une résidence intéressante pour investir et réserver rapidement.

Signature chez le notaire

Le notaire est impliqué dans le processus. Environ trois mois après la réservation, vous procéderez à la signature définitive de l'acte de propriété grâce à un chèque de 2 à 4% du prix HT s'il s'agit d'un EHPAD neuf avec livraison différée selon la loi VEFA (vente en état futur d'achèvement). S'il s'agit d'un établissement déjà en exploitation, le prix restant sera payé en même temps.

La dernière chose à faire après avoir reçu le titre de propriété est de mettre en route les perceptions des loyers avec le gestionnaire. Vous devez effectuer une déclaration des revenus avec l'aide du conseiller en gestion de patrimoine.

Quels sont les avantages de cet investissement ?

Faire un achat en EHPAD est une façon de permettre aux personnes âgées dans le besoin de bénéficier d'une prise en charge adaptée à leur situation. C'est aussi un placement intéressant pour vous d'un point de vue financier. Voici quelques atouts liés à ce placement.

Une forte demande de logements médicalisés en France

L'achat d'une chambre en EHPAD est un investissement immobilier locatif. Pour cette raison, certaines personnes peuvent s'intéresser à la question de vacance locative. En réalité, vous ne devriez pas vous en préoccuper, car la demande est très élevée même si les EHPAD représentent plus de 70% des établissements dédiés aux personnes âgées.

En France, la demande en logements médicalisés ne fait qu'augmenter. Les candidats doivent attendre huit mois avant d'obtenir une place en raison de l'augmentation de la durée de vie qui conduit à une hausse du nombre de seniors.

La demande fluctue fortement d'un département à un autre et ne dépend pas du nombre d'établissements disponibles dans chaque région. Par exemple, les Alpes-Maritimes, la Manche, la Mayenne, la Meurthe-et-Moselle et le Loir-et-Cher représentent 18% de la demande. L'offre y est toutefois de 5% seulement, ce qui crée un déséquilibre et une forte tension locative. Dans tout le pays, la demande est au moins dix fois supérieure à l'offre. Vous aurez ainsi toujours des occupants pour vos chambres, peu importe le département où vous investissez.

Une gestion locative simple

La gestion locative est une autre préoccupation pour les investisseurs et une fois encore, vous ne devriez pas vous en soucier. En effet, la gestion d'un EHPAD est prise en charge par la société d'exploitation qui apparait comme votre véritable locataire à travers un bail commercial. C'est l'exploitant qui gère le logement, ce qui réduit la charge administrative pour le propriétaire. Vous n'aurez ainsi pas à consacrer du temps à la recherche de locataires ou aux formalités administratives…

Étant donné que la société d'exploitation prend en charge tous les aspects liés au bien, il y a également un très faible risque d'impayé. Cela offre une sécurité financière aux investisseurs qui auront uniquement le gestionnaire comme interlocuteur et non les occupants.

Un rendement locatif attractif

Investir en EHPAD offre un potentiel de rentabilité élevé, avec des rendements oscillant entre 3,5% et 6% sans parler des avantages fiscaux. La clé d'un tel rendement réside toutefois dans une sélection judicieuse des logements, car la rentabilité est étroitement liée à la qualité de l'établissement et aux termes du contrat de bail commercial établi avec l'exploitant.

Sur le plan financier, investir dans une maison de retraite médicalisée est une excellente façon de diversifier son portefeuille d'investissement immobilier.

L'investissement dans un EHPAD est-il fiscalement intéressant ?

En dehors des nombreux avantages énumérés, investir dans un EHPAD constitue un très bon moyen de défiscalisation. En effet, il existe plusieurs dispositifs qui permettent de bénéficier d'une fiscalité avantageuse à travers l'achat d'une chambre.

Défiscalisation loi Censi-Bouvard 2023

Cette loi qui était censée prendre fin en 2018 puis en 2022 est toujours en vigueur et aide à bénéficier d'une réduction intéressante de vos impôts. Le dispositif Censi-Bouvard 2023 s'adresse exclusivement aux contribuables français qui effectuent des investissements locatifs meublés dans la période allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2023. Il concerne les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement dans cette période.

L'une des particularités avantageuses de cette loi est qu'elle ne vous impose pas de vous inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette caractéristique simplifie les démarches administratives pour les investisseurs, ce qui rend le dispositif plus accessible et moins contraignant.

Réduction d'impôt

Avec le régime Censi-Bouvard 2023, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 11% du prix HT pour les logements concernés par le dispositif (coût de revient des logements plafonné à 300 000 € HT). Cette réduction s'étale de manière linéaire sur une période de neuf ans, soit la durée minimum du contrat de bail avec la société d'exploitation pour être éligible. En cas de dépassement du montant de la réduction d'impôt par rapport à l'impôt à payer, le surplus est reportable sur les six années suivantes.

Ce dispositif vous aide à acquérir plusieurs logements par an. Cela offre aux investisseurs français une plus grande flexibilité dans la constitution de leur portefeuille immobilier.

Récupération de TVA

La Loi Censi-Bouvard 2023 autorise la récupération de la TVA sur l'acquisition des chambres en résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées. Vous pouvez ainsi récupérer 20% du prix de votre bien immobilier, à condition que l'exploitant de la résidence propose au moins trois services en plus de l'hébergement. Cette mesure renforce la rentabilité globale de l'investissement en EHPAD en offrant un avantage financier supplémentaire.

Statut LMNP

Ce régime particulier s'adresse aux propriétaires de logements meublés et offre de nombreux bénéfices. Les conditions d'éligibilité au statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ont été assouplies au regard de certains dispositifs de soutien à l'investissement immobilier. Il n'y a plus de restriction liée à une zone démographique particulière et de plafond de ressource ou de loyer. La seule exception à ce niveau concerne les biens situés à Paris.

Réduction d'impôts

Le statut de LMNP vous aide à défiscaliser l'achat d'une chambre en EHPAD. Les réductions d'impôts sont élevées et le propriétaire a deux options lors de la déclaration de ses recettes locatives auprès de l'administration fiscale. La réduction obtenue en dépend.

Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) vous offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes locatives. Par contre, le régime réel, souvent plus rentable, permet l'amortissement de l'investissement immobilier :

• valeur du logement,
• coûts des travaux,
• achat d'ameublement.

Le régime réel permet ainsi de déduire des impôts, la perte de valeur estimée du bien due à son usure dans le temps. Vous pouvez également déduire l'ensemble des dépenses liées à votre activité de loueur en meublé non professionnel. Cela inclut les honoraires d'agence, la taxe foncière, les assurances, les intérêts d'emprunt…

Récupération de la TVA

Le LMNP vous octroie le statut de commerçant. Il vous aide à récupérer la TVA suite à l'achat d'un bien locatif meublé. Cette récupération de TVA, équivalente à 20% du montant du placement, est soumise à des conditions spécifiques. La résidence doit en effet proposer au moins quatre services (pôle d'accueil, fourniture de linge, cafétéria, espace de restauration…).

Quelle société d'exploitation choisir pour votre projet ?

L'exploitant est le point central d'un investissement réussi en EHPAD. C'est l'entreprise qui loue les chambres médicalisées achetées par l'investisseur puis les met à la disposition des seniors. Ces derniers payant le loyer à la société d'exploitation qui vous paye à son tour. Le contrat de bail commercial vous lie ainsi au gestionnaire et non aux locataires finaux, d'où l'importance de bien le choisir. Plusieurs choix s'offrent à vous :

• Opéa,
• Korian,
• Colisée,
• Domusvi,
• Maison de Famille.

Pour faire le bon choix, vous ne devez pas uniquement vous baser sur le taux de rendement proposé par la société d'exploitation.

Tableau comparatif des cinq principaux gestionnaires d'EHPAD en France

Réaliser un placement en EHPAD : comment réussir votre projet ?

En raison des nombreux avantages liés à un investissement en EHPAD, ce type de placement intéresse de plus en plus de français depuis quelques années. Pour réussir une entrée sur ce marché, vous devez cependant bien vous préparer. Taux vous propose quelques conseils pour réussir votre projet d'investissement.

Choisissez bien votre mode d'investissement

Avant d'investir en EHPAD, vous devez vous renseigner sur les meilleures méthodes d'acquisition pour optimiser les bénéfices. Vous avez deux options.

L'achat à crédit

La méthode la plus courante consiste à acquérir une chambre médicalisée grâce à un emprunt bancaire. Cette approche s'avère être la plus efficace pour la constitution d'un patrimoine à long terme. Le processus est schématiquement un peu semblable à un investissement locatif financé par emprunt : prêter le montant d'acquisition à la banque et rembourser celui-ci avec les loyers perçus, en ajoutant un léger effort de trésorerie.

Cette stratégie offre à l'investisseur la possibilité de devenir propriétaire d'un capital à terme, tout en limitant son effort d'épargne, ce qui est communément appelé « effet de levier ».

L'achat au comptant

La seconde méthode d'acquisition consiste à acheter une chambre médicalisée dans un EHPAD en effectuant un paiement comptant. Cette approche de paiement cash est cependant relativement rare en raison de la fourchette moyenne de prix d'une chambre en EHPAD, variant de 150 000 à 250 000 € TTC.

Bien que moins courante, cette stratégie peut convenir à certains investisseurs disposant des fonds nécessaires. Elle offre l'avantage d'une propriété immédiate sans avoir à s'engager dans un prêt bancaire, mais nécessite une capacité financière substantielle.

Attardez-vous sur la qualité de l'emplacement

Pour tout projet immobilier locatif, le choix de l'emplacement est une étape très importante. Bien que le territoire français, dans sa globalité, soit sous-équipé en résidences médicalisées pour seniors, les besoins ne sont pas les mêmes d'un département à l'autre. La demande est liée à différents facteurs :

• nombre de personnes âgées dépendantes,
• nombre de bénéficiaires de l'APA (allocation personnalisée d'autonomie),
• nombre de personnes prises en charge à domicile…

Beaucoup d'investisseurs privilégient les départements comme les Alpes-Maritimes, la Haute-Garonne, les Bouches-du-Rhône… Ces derniers ont un grand nombre de bénéficiaires de l'APA. Prenez le temps de vous renseigner pour choisir le bon emplacement avant d'acheter. La résidence devra idéalement être située dans un cadre chaleureux et sécurisant. Sa proximité avec des centres médicaux et hospitaliers est un atout.

Faites appel à un exploitant de référence

Si vous optez pour un EHPAD neuf, attardez-vous sur les qualités professionnelles du promoteur immobilier qui se charge des travaux de construction. Il doit figurer dans l'annuaire de la Fédération des promoteurs immobiliers et disposer d'une bonne solidité financière. En dehors du promoteur, un autre choix crucial est celui de la société d'exploitation.

Pour bénéficier des avantages fiscaux, vous devez louer le bien pour une période minimale de neuf ans à un gestionnaire. Ce mode de gestion clé en main est avantageux, car il propose un rendement dès le départ et sécurise votre investissement.

Il y a toutefois un risque, car vous vous retrouvez les pieds liés pour une certaine période. C'est pour cela que vous devez signer votre bail avec un gestionnaire de référence. Orpéa, Coriane, Colisée… Les grands noms sont nombreux, mais il y a d'autres exploitants moins grands avec un réseau assez restreint, qui offrent toutefois une gestion très efficace ainsi que des rendements intéressants. Prenez tout votre temps pour choisir votre intermédiaire. Vous pouvez consulter les avis des locataires pour vous faire une idée du niveau de satisfaction offert par l'exploitant et de son taux d'occupation.

Assurez-vous que le prix est juste

Investir dans un EHPAD nécessite un capital assez important. Ne payez pas cependant votre chambre trop cher en vous laissant aveugler par un rendement annuel élevé (entre 4 et 6%). Le montant hors taxe peut varier entre 50 000 et 500 000 euros. Les chambres les moins chères sont celles situées dans des établissements anciens. Les plus chers sont souvent des chambres de haut standing situé dans des résidences neuves. À la revente, les chambres en EHPAD permettent rarement (ou jamais) de réaliser une plus-value, car elles ont une revalorisation quasiment nulle. Assurez-vous de payer au tarif juste.

Conclusion

Investir en EHPAD, c'est opter pour un placement à la fois sûr et rentable. Les acheteurs ont plusieurs options pour défiscaliser leur placement et optimiser la gestion de leur portefeuille. Même si le capital nécessaire pour un tel projet est assez important, il suffit de se faire accompagner par un bon gestionnaire de patrimoine et de faire confiance à Taux pour choisir un exploitant fiable.

Ce comparateur de finances personnelles est le guide privilégié qui peut vous aider à vous lancer dans le secteur de la dépendance ou à optimiser votre portefeuille financier. Il présente les meilleures solutions d'investissement, que ce soit dans le secteur immobilier, sur les marchés boursiers ou dans tout autre domaine.

FAQ

Est-ce rentable d'investir dans les EHPAD ?

Investir dans les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes est rentable grâce à des rendements annuels élevés, la sécurité des revenus, la fiscalité avantageuse et la demande croissante.

Combien coûte une chambre en EHPAD ?

Le coût d'une chambre en EHPAD peut varier considérablement en fonction de divers critères tels que l'emplacement géographique, les services proposés et la qualité des infrastructures. En moyenne, comptez entre 100 000 € et 500 000 € (plus ou moins).

Quelle est la fiscalité liée à ce type d'investissement ?

Avant tout vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard. Les revenus issus de la location en EHPAD peuvent ensuite être imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Peut-on bénéficier de la loi Pinel ?

Non, la loi Pinel ne s'applique pas aux investissements en EHPAD, car elle concerne spécifiquement les logements loués nus.

Comment bien choisir son exploitant ?

La meilleure chose à faire est de vous renseigner sur les sociétés d'exploitation disponibles en France. Vous pourrez utiliser un comparateur fiable comme Taux pour choisir un gestionnaire réputé.