Rachat de crédit immobilier

Il est courant de contracter plusieurs crédits afin d'avoir le financement nécessaire pour réaliser ses projets. Parfois, ces emprunts sont si nombreux que l'on se retrouve en difficulté pour les rembourser chaque mois. On parle dans ce cas de surendettement. Le rachat de crédit fait partie des meilleures solutions pour résoudre le problème. Vous avez plusieurs crédits immobiliers à rembourser ? Le rachat de crédit immobilier est une opération qui présente de nombreux avantages. Toutefois, il convient de bien comprendre ses enjeux avant de se lancer. C'est ce que Taux, le comparateur de banques et d'assurances, vous propose de découvrir dans ce guide.

Qu'est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Pour éviter le surendettement, le rachat de crédit immobilier est la solution la plus indiquée. Il s'agit d'une opération consistant à regrouper plusieurs crédits immobiliers (ou un crédit immobilier couplé à d'autres crédits conso) en un seul prêt. Cette pratique, encore connue sous le nom de regroupement de crédits, vous permet de réduire le montant de vos mensualités, en allongeant la période de règlement de vos prêts. Racheter un prêt immobilier favorise la renégociation du taux d'intérêt pour qu'il soit plus avantageux. Cela vous permet aussi d'obtenir une trésorerie supplémentaire pour financer un nouveau projet.

Cette opération peut être réalisée par un organisme financier spécialisé. Ce dernier rachète vos crédits en cours et les rembourse auprès de vos différents créanciers. L'organisme financier vous propose ensuite un nouveau contrat de prêt unique. Le nouvel emprunt est donc remboursé à une seule banque, à un taux unique et avec une seule mensualité. On parle aussi de rachat de crédit immobilier quand la part du prêt immobilier représente plus de 60% du coût total d'un regroupement. Cela concerne les cas où des crédits à la consommation sont regroupés avec un prêt immobilier.

Quel est le fonctionnement du rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de prêt immobilier fonctionne plus ou moins de la même façon que les autres types de crédits. En général, cela se déroule en plusieurs étapes, quel que soit l'organisme financier auprès duquel vous effectuez l'opération.

Dans un premier temps, la banque procède à l'évaluation de votre situation. Elle analyse notamment vos crédits en cours, vos revenus, vos dépenses ainsi que votre capacité de paiement. Par la suite, elle vous fait une offre de rachat de crédit immobilier qui s'adapte à votre situation. Si cela vous convient, vous donnez votre accord pour continuer l'opération. L'établissement met alors en place un nouveau contrat de prêt. Celui-ci permettra de rembourser tous vos crédits immobiliers en cours auprès des créanciers.

Vous n'aurez plus qu'à rembourser le nouveau prêt qui présente généralement un taux beaucoup plus intéressant.

L'échéance du rachat, le taux et le montant du nouvel emprunt sont également des éléments dont vous devez tenir compte. Ils varient en fonction des organismes financiers et permettent d'évaluer l'intérêt du rachat de prêt immobilier (le gain potentiel de l'opération).

Les frais associés

Ils regroupent les frais de dossier et de transfert de compte, les pénalités de règlement anticipé, les frais de notaire, ainsi que les frais de garantie.

Frais de dossier et de transfert de compte

Les frais de dossier et de transfert de compte sont facturés par l'organisme financier qui effectue l'opération. Ils servent à couvrir les coûts relatifs à l'étude de dossier et au transfert de banque. Ces frais varient en fonction de l'organisme financier, ainsi que du coût de l'opération.

Pénalités de remboursement anticipé

Les pénalités de remboursement anticipé représentent le principal poste de dépense du rachat de prêt immobilier. Elles ont pour but de compenser les pertes financières que subissent les créanciers quand l'emprunteur rembourse le crédit avant la fin de la durée initialement prévue dans le contrat. Le montant des indemnités varie en fonction :

• du taux initial,
• du capital restant dû,
• du taux d'intérêt du rachat,
• de la durée restante du prêt.

Toutefois, la loi fixe un montant maximal que vos créanciers peuvent vous demander quand vous faites un paiement anticipé. Cela correspond à environ 6 mois d'intérêts (sur le montant remboursé par anticipation) et 3% du capital restant dû.

Frais de garantie

Si vous faites le regroupement de crédits immobiliers auprès d'une banque concurrente, il vous faudra probablement mettre en place une nouvelle garantie. Vous devrez alors payer des frais qui peuvent inclure les frais de cautionnement, de mainlevée de l'hypothèque en cours, de garantie bancaire, de nantissement… Cela entraîne également des frais de notaire.

La durée du rachat de crédit immobilier

Ce point dépend de plusieurs facteurs :

• le taux d'intérêt,
• le coût total des crédits à racheter,
• le profil de l'emprunteur,
• les conditions de remboursement.

En général, elle est comprise entre 5 et 25 ans. Cependant, l'opération sera intéressante ou bénéfique seulement si la durée écoulée de l'emprunt est inférieure à la durée restante. Dans le cas contraire, les mensualités restantes à payer ne seront pas suffisantes pour compenser le coût de mise en place du rachat de crédit immobilier. Vous devez donc prendre le temps de bien réfléchir à cela avant de vous lancer dans une telle opération. Avec le comparateur Taux, choisissez parmi les organismes prêteurs offrant les meilleures conditions du marché.

Le taux d'intérêt utilisé pour la comparaison

Le taux est un élément très important, puisqu'il est utilisé dans le calcul du coût total du prêt. Pour qu'un regroupement de crédits soit avantageux, la différence entre le taux du prêt en cours et celui du nouveau crédit doit être d'au moins 1,2%. Le calcul de cette différence doit se faire par rapport au délai restant du crédit immobilier pour que la règle soit valable. Par exemple, s'il vous reste 15 années de remboursement, il faudra faire une comparaison avec un taux applicable actuellement pour un prêt immo sur cette période.

Le montant du nouvel emprunt

Le montant de votre nouvel emprunt dans une opération de regroupement de crédits est calculé en fonction des prêts à racheter, ainsi que de votre capacité de paiement. Il doit pouvoir rembourser l'ensemble des crédits en cours, mais également les intérêts et l'ensemble des frais qui découlent de l'opération. Afin de ne pas alourdir votre budget, il est possible d'additionner certains frais au capital restant dû durant l'estimation du besoin de financement. Cela vous permet ainsi de les rembourser au fur et à mesure du versement vos nouvelles mensualités.

Quels sont les avantages du rachat de crédits ?

Le regroupement de crédits immobiliers comporte de nombreux avantages.

L'allègement des mensualités et la réduction des charges mensuelles

En cumulant plusieurs crédits, vous pouvez très vite être asphyxié et vous retrouver dans une situation de surendettement. Le regroupement vous évite d'en arriver là, dans le sens où cela vous permet d'avoir un seul créancier (tous vos anciens crédits sont regroupés chez ce dernier). Le taux d'intérêt plus avantageux et la période de remboursement plus longue vous permettent de bénéficier de mensualités plus faibles. Votre charge mensuelle ou votre endettement s'en trouvent ainsi réduits.

La gestion améliorée de votre budget

La mensualité unique que vous paierez au final vous donne la possibilité de mieux gérer votre budget. La gestion de vos remboursements sera améliorée puisque vous n'aurez plus à payer plusieurs créanciers à la fois. Cela vous permet d'avoir un bon suivi sur les dépenses de votre foyer et de mieux planifier votre budget.

La possibilité de modifier la durée de remboursement de votre crédit

À la souscription d'un prêt immobilier, vous aurez à choisir une durée de règlement comprise entre 5 et 30 ans. Il n'est pas toujours facile d'obtenir par la suite sa modification par l'organisme prêteur. De plus, il est possible que les échéances mensuelles deviennent trop élevées pour votre budget. Avec le regroupement de crédit immobilier, vous n'aurez plus ce problème. Vous pourrez facilement allonger la période de règlement de votre prêt avec le nouveau contrat.

Toutefois, l'allongement du délai de remboursement provoque une hausse du coût total de votre emprunt. Il vous faudra payer plus d'intérêts sur une plus longue période si vous optez pour cette solution. C'est la raison pour laquelle il est souvent conseillé de bien réfléchir avant de se décider à allonger le délai de paiement du crédit.

De la même manière, le regroupement de crédits vous permet de renégocier le taux à la baisse. Cela dépend cependant de votre profil, de la valeur du bien immobilier, de la durée du prêt, des politiques de la structure financière que vous sollicitez, des conditions du marché, etc.

La possibilité de financer d'autres projets

Le rachat de crédits a aussi l'avantage de vous permettre de financer plusieurs autres projets. Il peut s'agir de crédits tels que les prêts à la consommation, les prêts renouvelables, etc. Vous pouvez également y inclure des projets comme l'achat d'une voiture, la réalisation de travaux de rénovation ou un voyage.

Quelles sont les meilleures banques pour un rachat de crédit immobilier ?

Face aux nombreux acteurs du marché, il peut parfois être difficile de s'y retrouver ! Taux vous propose ici quelques-uns de ceux qui proposent les meilleures offres.

Cetelem

Filiale du groupe BNP Paribas, Cetelem est un acteur majeur du crédit à la consommation (crédit auto, crédit renouvelable…) en France et en Europe. L'organisme est aussi spécialisé dans le rachat de crédits. Cetelem vous propose notamment de regrouper tous vos crédits, même votre ou vos prêts immobiliers, en un seul afin de simplifier la gestion de votre budget. Toutefois, la part de l'immobilier doit rester dans la limite de 60% du montant financé pour que cela soit possible.

Les conseillers de Cetelem vous offrent un accompagnement personnalisé durant tout le processus. Ils vous aident à calculer votre nouvelle mensualité sur la base du coût du regroupement de crédit immobilier. La durée de ce dernier est comprise entre 3 et 25 ans. De nombreuses solutions de souplesse vous sont également proposées par l'organisme. On pense notamment à la possibilité de modifier la date de prélèvement et le montant de la mensualité.

BoursoBank (ex-Boursorama Banque)

BoursoBank fait partie des meilleures banques en ligne en France. Elle est connue pour la qualité de ses prestations, mais aussi pour la gamme variée de produits financiers qu'elle met à la disposition de ses clients. Le rachat de prêts est l'une des spécialités de l'organisme financier. Les conditions sont plutôt avantageuses, mais BoursoBank ne rachète vos prêts immobiliers externes que si le capital restant dû est de 100 000 € minimum. En ce qui concerne le TAEG et la durée de remboursement, ils varient en fonction de plusieurs facteurs.

Par ailleurs, BoursoBank met à votre disposition un simulateur de regroupement de crédits sur son site internet. Vous pourrez entrer les informations relatives à vos prêts et quelques données personnelles. Cela vous permettra de connaître votre future mensualité, votre TAEG et votre échéance de remboursement.

Fortuneo

Fortuneo est une banque en ligne connue pour la qualité de ses services et pour les divers produits financiers qu'elle propose. Elle offre de très bons taux pour tous ses prêts, notamment dans le cas qui nous intéresse. Vous pouvez bénéficier d'un montant de 80 000 à 2 000 000 € avec des remboursements sur 7 à 25 ans (20 ans pour un investissement locatif). Fortuneo ne pratique aucuns frais inutiles et n'applique pas d'indemnités de remboursement anticipé. De plus, vous n'êtes pas obligé de faire un apport pour le regroupement de prêts auprès de cet organisme.

Younited Credit

Younited Credit est l'un des organismes bancaires les plus intéressants en matière de regroupement de crédits. Il est spécialisé dans la renégociation de prêts de toutes sortes. Younited Credit vous permet de diminuer vos mensualités jusqu'à 60%, en proposant des taux très avantageux. Vous pouvez aussi bénéficier d'une période de remboursement plus ou moins longue, qui dépendra de vos besoins de financement et de votre capacité de paiement. Vous pouvez utiliser le simulateur de l'organisme de crédit pour connaître le TAEG correspondant au coût du crédit souhaité, ainsi que la durée qui convient.

Hello bank!

Les conditions tarifaires d'Hello bank! sont assez similaires à celles du prêt immobilier. Le montant du crédit accordé est de 10 000 € minimum, pour un délai de règlement de 2 à 25 ans. Le processus de demande de regroupement de crédit immobilier auprès d'Hello bank! est assez simple. Il vous suffit de remplir un formulaire mis à disposition sur le site de l'organisme.

Il existe également de nombreux établissements bancaires traditionnels qui proposent ce type de prestation, tels que :

• le Crédit Agricole,
• la Société Générale,
• la Banque Postale,
• la Caisse d'Epargne…

Le tableau ci-dessous récapitule les offres de regroupement de crédits immobiliers de quelques organismes financiers.

Grâce au comparateur Taux, vous pouvez facilement étudier les offres de ces différents organismes.

Rachat de crédit immobilier : comment choisir sa banque ?

Le choix d'une banque pour ce type de prêt ne doit pas se faire au hasard. Voici quelques critères dont vous pouvez tenir compte.

Le TAEG annoncé par l'établissement financier

Le taux annuel effectif global (TAEG) est un indicateur efficace qui vous permet de mesurer le coût global d'un crédit. Cela prend en compte les intérêts, les éventuelles assurances, les frais de dossier, etc. Il n'est pas standard et varie en fonction des établissements financiers. Ainsi, il est souvent conseillé de comparer les TAEG proposés par les différentes banques ou organismes financiers. Cela vous permettra de choisir la structure bancaire dont l'offre est la plus avantageuse pour vous. La comparaison du taux annuel effectif global vous permet aussi de faire d'importantes économies sur le coût total du crédit. Grâce au comparateur Taux, trouvez aisément les établissements financiers avec les meilleurs taux du marché.

Le montant des frais de dossier

Le regroupement de crédits occasionne des frais de dossier qui varient également d'une banque à une autre. Plus ils sont importants, plus le coût total de l'opération sera élevé. En général, ils varient entre 1% et 2% du coût du rachat de crédit. Prenez le temps de les étudier et de bien les comprendre. En les comparant, vous pourrez choisir la banque dont les frais de dossier sont les plus bas.

Vous avez aussi la possibilité de négocier les frais de dossier avec l'organisme de crédit. Vous pouvez par exemple demander une réduction ou une exonération, si cela vous semble justifié.

Les conditions de remboursement anticipé du crédit

Il arrive que l'on rembourse son crédit plus tôt que ce qui était prévu dans le contrat, notamment en raison d'un changement au niveau de sa situation financière. En prévision de cette éventualité, vous devez tenir compte des conditions de remboursement anticipé proposées par les banques. Il s'agit d'un élément très important que vous ne devez en aucun cas négliger. Ces conditions définissent les modalités selon lesquelles vous pouvez rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier avant la fin de son échéance. Elles peuvent avoir une grande influence sur le coût global du prêt.

Certains organismes financiers facturent des frais supplémentaires quand l'emprunteur fait un règlement anticipé, qu'il rembourse une partie ou la totalité du prêt. Les frais appliqués peuvent être fixes ou représenter un pourcentage du capital restant dû. Avant de choisir votre banque, vous devez porter une attention particulière à ce critère. Vérifiez si les conditions proposées sont avantageuses ou non.

Les différentes garanties proposées

Les garanties représentent les mesures prises par les organismes financiers pour se protéger contre les défauts de paiement. Les garanties que l'on retrouve le plus souvent dans le cadre d'un regroupement de crédits sont l'hypothèque et la caution. L'un consiste pour la banque à garantir le crédit avec un autre bien immobilier, tandis que l'autre représente une garantie financière qu'apporte une structure spécialisée. Celle-ci se porte garante de l'emprunteur.

Ces différentes garanties ont un impact sur le coût du crédit, car elles engendrent des frais supplémentaires (frais de notaire, frais de dossier, etc.). La prise en compte de ce critère vous permet d'anticiper les frais supplémentaires et de choisir le type de garantie qui s'adapte à votre situation.

La réputation de l'organisme financier

Pour bien choisir votre banque dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier, vous devez bien sûr tenir compte de sa réputation. C'est un facteur que beaucoup de personnes ont tendance à négliger, mais qui a pourtant une importance capitale. La réputation de l'organisme de crédit a une certaine influence sur les modalités du prêt, sur l'expérience client ainsi que sur la qualité des services proposés. En choisissant un établissement qui bénéficie d'une bonne réputation, vous avez plus de chances de bénéficier d'offres avantageuses et d'une meilleure expérience client.

Veillez donc à opter pour une banque fiable, transparente et solide financièrement. Vous pouvez vous baser sur l'avis et les commentaires des clients pour avoir une idée de ce que vaut l'organisme de crédit. Le comparateur Taux peut aussi vous être d'une grande aide.

Conclusion

En dépit de sa complexité, le rachat de crédit immobilier est une opération très avantageuse. Elle diminue ou élimine le risque d'endettement, puisque vous ne remboursez qu'un seul crédit au lieu de plusieurs. Toutefois, vous devez bien choisir votre banque pour bénéficier des offres qui conviennent à votre situation. Pour cela, vous pouvez utiliser le comparateur en ligne Taux. Totalement indépendant, l'outil vous permet de comparer gratuitement les offres de rachats de divers établissements en France. Vous n'aurez ensuite plus qu'à choisir celui dont les conditions correspondent à vos besoins.

FAQ

Qui peut bénéficier du rachat de crédit immobilier ?

Toute personne ayant au moins deux prêts qu'elle souhaite regrouper en une seule mensualité peut bénéficier de ce système. Cela s'adresse aussi aux emprunteurs qui ont besoin de financer un nouveau projet.

À quel moment peut-on solliciter un rachat de crédit immobilier ?

Vous pouvez envisager cette solution quand vous vivez un changement de situation qui implique une baisse de votre capacité de remboursement. C'est également possible si vous souhaitez épargner ou si vous avez besoin de trésorerie supplémentaire.

Quels types de banques proposent un rachat de crédit immobilier ?

Les différents types de banques qui proposent un regroupement de crédit immobilier sont : les banques traditionnelles, les banques en ligne, les établissements financiers spécialisés, les courtiers spécialisés.

Quelles sont les conditions pour obtenir un regroupement de crédit immobilier ?

Vous devez être propriétaire d'un bien immobilier, avoir un taux d'endettement raisonnable, avoir un historique de crédit satisfaisant, avoir des revenus stables et réguliers.

Quels sont les risques du rachat de crédit immobilier ?

La défaillance à long terme due au rallongement du délai de règlement est un risque à considérer. Il faut également faire attention à l'augmentation du coût global du crédit et au risque de surendettement.