Investissement immobilier : comment faire du profit avec l'achat-revente ?

L'achat-revente est une stratégie d'investissement avantageuse pour ceux qui cherchent à maximiser leurs gains dans l'immobilier. Il est de plus en plus prisé en raison de sa simplicité et de la flexibilité qu'il offre. Du choix de la propriété à l'optimisation des coûts, chaque étape du processus demande toutefois une planification méticuleuse. Pour vous lancer, vous devez vous renseigner correctement afin d'éviter certaines erreurs. Le comparateur Taux explore les principaux aspects de l'achat-revente. Il fournit des conseils pratiques et des informations pour vous guider dans votre projet.

En quoi consiste l'achat-revente dans l'immobilier ?

L'achat-revente est un type d'investissement qui, lorsqu'il est bien réalisé, aide à vous faire du profit sur le marché immobilier. Le principe est d'acquérir un logement puis de le revendre rapidement afin de réaliser un bénéfice ou une plus-value. Il existe plusieurs façons de faire de l'achat-revente.

Vous avez la possibilité de construire une maison neuve et de la revendre. Vous pouvez aussi investir dans la rénovation d'un logement ancien pour en augmenter la valeur avant la revente. Vous pouvez également acquérir un immeuble ou un grand appartement puis le diviser en plusieurs lots qui seront vendus individuellement.

Choisir la bonne stratégie en fonction de vos objectifs et de votre cible vous offre la possibilité de réussir votre placement immobilier. À l'image d'un investissement locatif, il existe toutefois des risques à prendre en compte. C'est pour cela que vous devez bien comprendre les paramètres qui entrent en jeu avant de vous lancer.

Pourquoi est-ce un investissement avantageux ?

L'achat-revente en immobilier constitue une stratégie d'investissement profitable, offrant la possibilité de réaliser une plus-value significative. Cette approche attire par sa capacité à générer des gains rapides, grâce à l'acquisition de biens sous-évalués ou nécessitant des travaux, puis leur revente à un prix supérieur après rénovation. Ce mécanisme stimule l'économie locale, crée des emplois dans le secteur de la construction et améliore le parc immobilier.

Un fort potentiel de rentabilité

Les investisseurs sont attirés par le potentiel de rentabilité. Si vous achetez un bien immobilier à un prix abordable et que vous le rénovez pour en optimiser les performances, le bénéfice peut être très intéressant à la revente.

Le secteur immobilier connait assez souvent des fluctuations qui peuvent permettre d'être très rentable à condition de bien étudier le marché. Les acheteurs sont en général prêts à payer cher pour un bien moderne, attractif et répondant aux dernières normes en matière de performance énergétique. La marge de profit peut donc être élevée si la rénovation est bien réalisée.

Un investissement contrôlé et flexible

Grâce à l'achat-revente, vous avez un contrôle total sur votre placement. C'est vous qui décidez des biens à acheter, des travaux à effectuer et du prix de vente. En fonction de votre budget, de vos objectifs et des caractéristiques du marché local, vous pouvez donc prendre des décisions stratégiques. Des investisseurs peuvent se faire accompagner par des experts du secteur immobilier pour ce type de projet.

En termes de délais, l'achat-revente en immobilier offre une flexibilité intéressante. Vous n'avez pas de contrainte et décidez du moment idéal pour vendre la maison ou l'appartement en tenant compte des conditions du marché. Vous pouvez aussi profiter d'avantages fiscaux en fonction de la législation en vigueur. Cela inclut des réductions d'impôt ou des régimes de taxation avantageux.

Un moyen de diversification de patrimoine

La stratégie d'achat-revente en immobilier représente une opportunité de diversification de votre patrimoine. En plaçant des fonds dans des maisons ou des appartements à revendre, vous ajoutez une classe d'actifs supplémentaire à votre portefeuille d'investissement. Il s'agit d'une contribution importante à la stabilité et à la croissance de votre patrimoine financier.

Cette approche permet également de diversifier vos flux de revenus. Certains investisseurs choisissent en effet de mettre temporairement en location les biens avant de les remettre en vente sur le marché.

Quel statut juridique choisir pour investir dans l'achat-revente en immobilier ?

Choisir le statut juridique adapté pour investir dans l'achat-revente immobilier dépend des objectifs et de l'ampleur des activités. L'entreprise individuelle peut convenir pour démarrer avec simplicité. La société civile immobilière (SCI) est prisée pour gérer et transmettre le patrimoine.

Pour des opérations d'envergure, opter pour une société commerciale comme la SARL (société à responsabilité limitée) ou la SAS (société par actions simplifiée) offre des avantages fiscaux et une séparation des patrimoines. Consulter un expert-comptable ou un avocat est judicieux pour une décision éclairée.

Créez une micro-entreprise

La micro-entreprise est une option intéressante, car elle est simple à créer, nécessitant peu de formalités. Vous êtes le seul à prendre des décisions. Vous n'aurez néanmoins pas la possibilité de déduire les frais professionnels liés à l'exercice de votre activité.

Il est par exemple impossible de déduire les dépenses sur la rénovation ou de facturer la TVA. Les cotisations sociales et l'imposition sont directement calculées à partir du chiffre d'affaires. Vous avez également un seuil annuel à ne pas dépasser en tant que micro-entrepreneur. Cela peut constituer un frein à vos activités.

Constituez une société commerciale

La création d'une société commerciale est beaucoup plus adaptée à un projet d'achat-revente en tant que marchand de biens. Si vous souhaitez investir seul, optez pour une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ou une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU).

Au cas où vous souhaiteriez investir à plusieurs, les choix les plus adaptés sont la SARL ou la SAS. Ces sociétés commerciales présentent plusieurs avantages non négligeables pour l'achat-revente :

• une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) facturée,
• un cadre juridique souple,
• pas de seuil pour le chiffre d'affaires,
• possibilité de déduire les charges du projet,
• une responsabilité financière limitée aux apports effectués dans le capital social de l'entreprise…

N'hésitez pas à consulter un professionnel pour vous renseigner davantage sur ce qu'implique chaque société afin de faire un choix avantageux.

Quelle est la fiscalité applicable à ce type d'investissement ?

La fiscalité de l'achat-revente immobilier dépend de plusieurs critères, tels que la fréquence des transactions et la nature de l'investissement. Les plus-values réalisées sont imposées, combinant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, avec un abattement progressif selon la durée de détention. Certains régimes fiscaux spécifiques peuvent s'appliquer, visant à encourager les investissements dans le secteur. Consultez un expert pour optimiser votre stratégie fiscale.

La TVA appliquée aux opérations

Les particuliers qui font de l'achat-revente en immobilier sont dispensés de la TVA, quelles que soient les caractéristiques des biens achetés et revendus. Si vous choisissez d'investir en tant que marchand de biens, il peut cependant y avoir des changements. Les programmes immobiliers neufs sont par exemple soumis à une taxe de 20%.

Si vous choisissez des biens anciens de plus de 5 ans, vous n'êtes pas soumis à la TVA. En parallèle, vous ne pourrez pas la récupérer sur les travaux de rénovation, mais il y a une exception.

Si vous réalisez une importante rénovation pour remettre à neuf le bien ancien de plus de 5 ans, la revente pourra être soumise à la TVA. Il s'agit d'une taxe sur le prix total et non sur la plus-value réalisée. Celle qui a été appliquée sur les travaux pourra donc être récupérée.

Les taxes sur la plus-value

À la revente d'un bien immobilier rénové, vous devez normalement réaliser une marge. Cette plus-value est imposée par les autorités fiscales en fonction de votre statut (particulier ou professionnel).

Pour un particulier en France, il n'y a pas de taxe appliquée sur la plus-value issue de la revente immobilière quand il s'agit d'une résidence principale. Si vous souhaitez bénéficier d'une exonération partielle, vous devez conserver votre bien au moins 6 ans.

La plus-value est taxée à l'impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19% après qu'un abattement pour la durée de détention ait été appliqué. Vous aurez ensuite à payer les prélèvements sociaux qui s'élèvent à 17,2% toujours après abattement pour la durée de détention. Cela fait un total d'impôt de 36,2%.

Taux d'abattement selon la durée de détention

Au cas où vous exercez votre activité en tant que micro-entrepreneur, la plus-value est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous aurez à vous acquitter des prélèvements sociaux.

Si vous exercez dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), votre bénéfice est taxé au taux de ce dernier. Il peut s'agir du taux normal de 25% ou d'un pourcentage réduit de 15% pour certaines entreprises.

Comment bien réussir un projet d'achat-revente en immobilier ?

Un projet d'achat-revente en immobilier exige une préparation minutieuse et une connaissance approfondie du marché. Identifier des biens à potentiel sous-évalué ou nécessitant des rénovations est primordial. Une évaluation précise des coûts de réhabilitation et des délais est indispensable pour garantir la rentabilité. Entourez de professionnels compétents pour les travaux et la transaction assure une mise en œuvre efficace. Une stratégie de vente réfléchie, incluant une bonne estimation du prix de revente, permet enfin de maximiser les gains.

Trouvez des biens en dessous des prix du marché

Menez une analyse approfondie du marché immobilier dans la zone que vous ciblez lorsque vous envisagez l'achat-revente. Dès l'acquisition du bien, ayez une vision claire de sa revente future. Une connaissance précise des maisons et appartements qui se vendent et de leurs prix est donc nécessaire.

Pour maximiser la plus-value, vous êtes dans l'obligation de réaliser une transaction avantageuse lors de l'achat. Identifiez des bâtiments sous-évalués par rapport aux prix du marché. Quelques astuces peuvent aider à ce niveau.

Privilégiez les vendeurs en situation d'urgence

Ciblez les personnes qui, pour une raison ou une autre, doivent vendre rapidement leur maison ou leur immeuble. C'est la méthode la plus simple pour obtenir des prix très avantageux.

Étant donné que personne ne mentionne une urgence ou un prix plancher dans son annonce, le défi sera de connaitre les délais de vente idéaux pour les vendeurs. Vous devrez donc engager la conversation avec les vendeurs afin de connaitre leurs motivations et savoir quand est ce qu'ils souhaitent vendre au plus tard. Plus la date limite est proche, plus vous avez la possibilité de négocier un prix en dessous de celui du marché.

Trouvez les ventes dans le cadre d'une succession

Les ventes qui se font dans le cadre d'une succession représentent une opportunité. En réalité, le vendeur n'a rien investi de sa poche et peut donc plus facilement diminuer son prix de vente. De plus, ce sont des personnes qui souhaitent le plus souvent vendre dans les meilleurs délais pour récupérer leur argent.

Il y a aussi les ventes dans le cadre d'une mutation professionnelle. En général, les délais de déménagement sont courts (environ 3 mois). Le vendeur essaie donc de se libérer de sa maison ou de son appartement au plus vite.

Repérez les annonces en ligne depuis longtemps

Sur les sites d'annonces immobilières, il n'est pas rare de trouver des résidences qui sont restées en ligne depuis très longtemps. Dans ces cas, le propriétaire est plus ouvert aux négociations.

Contactez le vendeur et proposez-lui de diminuer son prix afin qu'il obtienne son argent pour d'autres projets. Dans de nombreux cas, les propriétaires acceptent de faire des réductions intéressantes.

Cherchez les biens en mauvais état

Les biens qui ne sont pas habitables en l'état sont souvent proposés à des prix assez bas. Soyez sûr qu'il n'y a pas de problème structurel puis négociez le prix à la baisse. Plusieurs arguments sont en votre faveur :

• coût des travaux,
• durée de la rénovation totale,
• immobilisation du bien pendant la rénovation…

Bien que les travaux de rénovation puissent être plus importants et coûteux dans ce cas précis, vous pouvez fortement augmenter la valeur de la résidence.

Rénovez en tenant compte de la cible

Prenez le temps de réfléchir à la clientèle que vous visez pour la revente. Il peut s'agir de la classe moyenne ou des CSP + (chefs d'entreprise, artisans et commerçants, cadres, professions intellectuelles supérieures…).

Définir sa clientèle idéale est important, car les travaux et les équipements nécessaires varient en fonction de votre cible. L'objectif est de trouver un équilibre entre des rénovations de qualité et des dépenses maîtrisées afin de préserver la rentabilité de l'investissement. Par exemple, si votre orientation ne concerne pas l'immobilier de prestige, n'investissez pas dans des finitions coûteuses.

Dans de nombreux cas où le bien à vendre est dans un état correct, un simple home staging peut suffire à le valoriser. Assurez-vous de mettre en avant les atouts de votre logement de manière à ce que les futurs acheteurs puissent s'y projeter. Évitez les choix trop audacieux tels que des couleurs trop personnalisées, des motifs chargés, ou tout élément pouvant dissuader une bonne partie des visiteurs qui ne se retrouvent pas dans la déco. Optez plutôt pour des couleurs neutres et une sobriété qui séduit un large public.

Faites-vous accompagner par des professionnels

À moins d'avoir le temps et les compétences nécessaires pour bricoler comme un professionnel, vous pouvez confier les travaux de valorisation de votre maison à des spécialistes. Chaque professionnel qui interviendra sur le chantier doit être choisi avec le plus grand soin.

Vous avez la possibilité de faire appel à une entreprise de rénovation qui s'occupera de tous les travaux de A à Z. Cela vous évite notamment de devoir contrôler chaque intervenant (peintres, plombiers-chauffagistes, menuisiers…).

Quel que soit votre choix, suivez les travaux avec minutie. Visiter le site régulièrement vous aidera à surveiller le déroulement des opérations. L'avantage d'un tel suivi est non seulement d'obtenir une meilleure qualité de travail, mais aussi des délais plus courts. Un Manager Travaux peut aussi être votre interlocuteur unique lors de votre projet de rénovation.

Gardez à l'esprit que des délais courts contribuent à accroître la rentabilité de l'achat-revente.

Renseignez-vous sur les démarches administratives

Il se peut que vous ayez besoin de mener certaines démarches administratives pour rénover un bien. Ces démarches peuvent être différentes en fonction de l'emplacement du logement, ce qui nécessite de vous renseigner.

Dans la plupart des cas, vous devrez obtenir un permis de construire auprès de la mairie ou effectuer une déclaration préalable de travaux. Les démarches administratives peuvent prendre du temps. L'idéal est donc d'anticiper en initiant ces procédures dès la signature du compromis de vente. C'est un moyen de minimiser les retards potentiels liés aux autorisations administratives.

Choisissez le meilleur moment pour vendre

Les biens peuvent être vendus plus rapidement à certaines périodes précises de l'année. Ce sont en général des mois où la concurrence est assez forte. Certains vendeurs mettent donc leurs annonces en ligne quelques semaines avant ces périodes, mais tout dépend de la ville où se trouve la maison.

Pour revendre un logement, vous avez deux options. Vous pouvez vendre avant même l'achèvement des travaux et attendre jusqu'à leur finalisation. La fait de vendre avant la rénovation permet notamment de minimiser son exposition au risque, ce qui représente un sérieux avantage. Peu d'acheteurs sont cependant disposés à acheter sur plan, ce qui peut vous amener à choisir la fin des travaux.

En ce qui concerne la méthode, vous avez le choix entre la vente en direct ou celle avec l'assistance d'un agent immobilier. La vente entre particuliers semble plus avantageuse à première vue. Elle offre la possibilité de réaliser une plus-value plus élevée, car aucune commission n'est à verser à un quelconque professionnel. Le travail requis de votre part est plus important : création de l'annonce, gestion des visites, etc. Cette option est bonne si vous avez assez de temps à consacrer au projet.

La meilleure alternative est de recourir à un agent immobilier, mais de choisir un mandat simple. Dans le cas où vous réussissez à vendre vous-même le bien, aucune commission n'est à verser au professionnel.

Respectez le prix du marché

Après la rénovation, les vendeurs peuvent surévaluer un bien en raison de son aspect final moderne et esthétique. Ils lui attribuent ainsi une valeur subjective supérieure à sa valeur réelle. Fixer un prix qui n'est pas en adéquation avec la réalité du marché local peut cependant prolonger le délai de vente.

Sollicitez l'aide d'un notaire, d'un agent immobilier ou d'un expert immobilier pour faire une évaluation juste et déterminer de manière objective la valeur de la maison ou de l'appartement. Cette évaluation professionnelle contribuera à établir un prix réaliste, augmentant ainsi les chances de vendre le bien dans des délais raisonnables.

Quel est le meilleur mode de financement pour ce projet ?

Le financement nécessite un budget conséquent. Vous devez choisir le mode de financement approprié parmi les options disponibles. Un choix spécifique s'offre à vous : le prêt achat-revente. Il ne doit pas être confondu avec le crédit relais, car les deux emprunts ne fonctionnent pas exactement de manière différente.

Le prêt achat-revente est conçu exclusivement pour les particuliers qui souhaitent réaliser l'opération avec leur résidence principale. Il permet de contracter un crédit pour l'acquisition d'un nouveau logement avant même la vente de la précédente résidence. D'une durée de 1 à 2 ans, il est cumulé sur votre crédit initial.

Après avoir vendu le logement, vous remboursez une partie du capital emprunté. La banque réajuste ensuite les mensualités en fonction du montant restant dû. La transaction immobilière doit être réalisée dans un délai maximum de 2 ans. Beaucoup d'experts déconseillent toutefois aux particuliers de recourir à de telles opérations financières pour des activités de marchand de biens.

Si vous avez une bonne stratégie de placement de votre capital, vous avez plutôt intérêt à demander un crédit immobilier classique ou à payer comptant. Cette dernière méthode est même la meilleure option si vous disposez du patrimoine nécessaire pour cela. Vous pouvez par exemple rassurer le vendeur qui vous donnera la priorité en cas d'offre dans une zone tendue.

Quoi qu'il en soit, le choix du mode de financement du projet dépend de vos objectifs, de votre patrimoine financier et de votre stratégie. Optimisez votre investissement de manière à réaliser une opération avantageuse. Surveillez constamment l'évolution des taux de crédit immobilier.

Conclusion

L'achat-revente en immobilier peut être très lucratif, mais sa réussite dépend d'une compréhension approfondie du marché, d'une gestion judicieuse des coûts, et de choix stratégiques. Que vous soyez novice ou expérimenté, la clé pour réussir son placement est de choisir les biens ayant du potentiel et de les acheter aux meilleurs prix.

Le comparateur de finances personnelles Taux peut vous aider dans votre investissement. La plateforme vous propose plusieurs guides importants pour les placements dans le secteur immobilier ainsi que des comparatifs pour choisir différents acteurs et différentes offres liées à vos projets. Il propose aussi de nombreux conseils précieux pour limiter les risques de perte de capital.

FAQ

Qu'est-ce que l'achat-revente en immobilier ?

L'achat-revente en immobilier consiste à acquérir une propriété, la rénover si nécessaire, puis la revendre rapidement pour réaliser un profit.

Comment choisir la bonne propriété pour l'achat-revente ?

Sélectionnez une propriété sous-évaluée par rapport au marché, en analysant les prix moyens dans la région ciblée. Achetez le bien dans une zone où la demande est élevée.

Doit-on effectuer des travaux de rénovation avant la revente ?

Oui, si le bien est ancien et que vous souhaitez en augmenter la valeur. Adaptez toutefois les travaux de rénovation à votre public cible pour équilibrer qualité et rentabilité.

Quelle est l'importance de la gestion des coûts dans ce processus ?

Une gestion rigoureuse des coûts vous aide à maximiser la rentabilité de l'achat-revente. Le prix d'achat et les dépenses liées à la rénovation doivent être bien inférieurs au prix de revente.

Devez-vous vendre avant la fin des travaux ou attendre leur achèvement ?

Cela dépend de votre tolérance au risque. Vendre avant l'achèvement limite les risques, mais certains préfèrent attendre pour être plus rentables.

Qu'est-ce qu'un prêt achat-revente et quand devez-vous l'envisager ?

Ce crédit est destiné aux particuliers effectuant de l'achat-revente en immobilier avec leur résidence principale. Il est idéal pour acheter un nouveau logement avant de vendre l'ancien.