Défiscalisation immobilière : quel dispositif choisir pour réduire vos impôts ?

Les solutions de défiscalisation immobilière visent à diminuer les charges en rapport avec les investissements de ce secteur. Elles aident à dynamiser le marché immobilier, à encourager les placements dans certains projets spécifiques et à stimuler le développement économique. Taux vous présente les différents dispositifs dont vous pouvez profiter pour réduire vos impôts grâce à la pierre.

Défiscalisation immobilière : de quoi s'agit-il ?

La défiscalisation immobilière vous permet de bénéficier d'une réduction de vos impôts en cas d'investissement dans le domaine. L'expression regroupe en effet l'ensemble des mesures fiscales d'aide relatives au secteur. La plupart de ces mécanismes sont mis en place par l'État dans le but de mieux orienter les placements vers des projets spécifiques :

• construction de nouveaux logements,
• immobilier locatif,
• rénovation énergétique…

Les montants, les conditions d'éligibilité, les durées d'obtention ou les modes de calcul varient d'un dispositif à un autre.

En plus de la réduction des impôts, ces dispositifs encadrés par la loi offrent la possibilité d'investir dans un logement neuf sans apport ou de répondre à des objectifs patrimoniaux plus complexes. Ils peuvent également répondre aux besoins des personnes désireuses de se lancer dans l'investissement locatif ou qui souhaitent mieux préparer leur retraite.

Une fois l'engagement fiscal terminé, vous pouvez exploiter votre patrimoine comme bon vous semble. Vous pourrez par exemple le transmettre à votre descendance, le revendre ou l'utiliser comme une résidence secondaire. Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont accessibles à toute personne imposable en France.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

La défiscalisation immobilière vous propose des mécanismes légaux pour réduire leurs impôts en acquérant ou en rénovant des biens. Ces dispositifs, tels que le Pinel, le Malraux ou le Denormandie, encouragent l'investissement dans l'immobilier neuf ou ancien, soutenant ainsi le marché et favorisant la réhabilitation urbaine.

La loi Pinel

Le dispositif Pinel vous aide à bénéficier d'une réduction d'impôts jusqu'à 14% du montant du placement (prix d'achat limité à 300 000 € par an). Il concerne notamment l'acquisition d'un logement neuf dans un immeuble collectif, réhabilité sous des conditions très strictes ou en état futur d'achèvement. Le logement concerné doit être situé en France métropolitaine dans l'une des zones éligibles (A bis, A, B1, ou B2 sur agrément). Il doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire pour un engagement minimum de 6 ans.

En 2024, les taux de réduction de la loi Pinel sont de :

• 9% pour une durée de location de 6 ans,
• 12% pour une durée de 9 ans,
• 14% pour 12 ans.

Les plafonds de loyer et de revenu (pour les locataires) à respecter varient selon les zones et la surface du logement (ils sont publiés et mis à jour chaque année sur le site officiel du Service Public).

Vous pouvez également bénéficier de réductions plus élevées grâce au Pinel+. Dans ce cas, les taux sont respectivement de 12%, 18% et 21% pour des engagements de location de 6, 9 et 12 ans. Les biens immobiliers doivent toutefois répondre à des conditions spécifiques : qualité du logement, émissions de gaz à effet de serre, respect des normes RE2020…

En cas de revente anticipée, l'avantage fiscal est annulé. La réduction d'impôts de la loi Pinel n'est pas applicable aux biens immobiliers dont le droit de propriété est démembré. Les villas et les maisons sont exclues de ce mécanisme.

Le dispositif Pinel outre-mer

Entrée en vigueur le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel outre-mer vise à répondre à la forte demande de logements. Il possède le même principe de fonctionnement que la loi Pinel en métropole. En 2024, les taux de réduction d'impôts sont par contre plus élevés en outre-mer :

• 20% pour une durée de location de 6 ans,
• 23% pour une durée de 9 ans,
• 25% pour 12 ans.

Pour des logements répondant à des normes précises ou situées dans un quartier prioritaire de la ville concernée, le taux de réduction peut aller jusqu'à 32%. En outre-mer, le plafond des niches fiscales est également plus élevé : 18 000 € contre 10 000 € par an en métropole.

Ce mécanisme de réduction d'impôts concerne la Martinique, Saint-Barthélemy, la Guadeloupe, Mayotte, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Martin, la Guyane, la Réunion, Wallis-et-Futuna, la Polynésie française et Saint-Pierre-et-Miquelon. Les plafonds de ressources des locataires varient en fonction de la zone et de la composition du foyer.

Le dispositif Denormandie

Conçu pour les personnes désireuses d'investir dans l'immobilier ancien, le dispositif Denormandie se présente comme une réduction d'impôt sur le revenu. Il est accessible aux particuliers qui achètent des logements à rénover dans des emplacements spécifiques : commune ayant un besoin de réhabilitation important, zone « cœur de ville »…

Ils doivent les mettre en location tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources. L'acquisition du logement doit être effectuée à partir du 1er janvier 2019. Vous pouvez profiter des avantages fiscaux de ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2036.

Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération et doivent être réalisés dans le but d'optimiser la performance énergétique du logement concerné. Le changement de chaudière, l'isolation des combles, des fenêtres, des murs et le remplacement du système de production d'eau chaude font partie des travaux éligibles. Ils doivent être effectués par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l'environnement).

Tout comme la loi Pinel, le taux de réduction varie en fonction de la durée de location du logement rénové avec le dispositif Denormandie.

Taux de réduction dispositif Denormandie (2024)

Ces taux de réduction s'appliquent pour les logements situés en métropole. Par ailleurs, le dispositif se limite à un investissement maximum de 300 000 euros. Si le logement est plus cher que ce montant, la fraction excédentaire ne sera pas incluse dans la base de calcul.

Pour bénéficier des avantages relatifs à ce dispositif, déclarez votre investissement locatif et joignez l'avis d'imposition du locataire, la copie du bail et une note qui indique les travaux effectués ainsi que leur prix.

Le statut LMNP

Les logements éligibles au statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) sont les résidences étudiantes, de tourisme, d'affaires, seniors non médicalisées et les EHPAD (établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes). En fonction de votre situation, vous pouvez choisir entre deux régimes : micro-BIC ou réel. Si vous déclarez vos revenus locatifs (dans la limite de 77 700 €) au régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous pouvez bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes. Pour une location meublée de tourisme, cet abattement est de 71%.

Si vous déclarez vos revenus au régime réel, vous pouvez soustraire précisément les charges déductibles comme l'ameublement, la rénovation, les intérêts du prêt. C'est le régime applicable systématiquement lorsque vous percevez plus de 77 700 € en une année.

Pour bénéficier du statut LMNP, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou 50% des revenus soumis à l'impôt sur le revenu (IR).

Investir en LMNP peut vous aider à acquérir un bien immobilier dans le but de développer votre patrimoine tout en profitant d'entrées d'argent complémentaires partiellement fiscalisées. Ce statut est très simplifié et vous avez la possibilité de déléguer la gestion locative à une agence immobilière.

Le dispositif du déficit foncier

Ce coup de pouce fiscal répond aux besoins des investisseurs ayant des biens immobiliers en location. Avec ce dispositif, si le montant de vos charges excède vos revenus fonciers (les loyers), vous pouvez avoir un déficit qui est par la suite déduit du revenu global (pensions de retraites, prestations familiales ou sociales, salaires…). Pour cela, le logement doit être loué nu (non meublé) et vous devez opter pour le régime d'imposition au réel. Ce dernier vous est systématiquement appliqué si vous percevez plus de 15 000 € par an.

Le régime micro-BIC ne permet pas d'obtenir un déficit, car un abattement forfaitaire de 30% s'applique automatiquement à ce que vous percevez, peu importe le montant de vos charges.

La déduction est plafonnée à 10 700 € par an. Pour les immeubles concernés par les dispositions de l'article 31 du Code général des impôts, ce plafond est de 15 300 €. Il est rehaussé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique.

Avec ce dispositif, les dépenses déductibles des revenus fonciers sont :

• l'entretien et la réparation (travaux de rénovation, entretien courant…),
• les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition ou l'amélioration du bien,
• les taxes foncières et dépenses liées à la gestion locative,
• les provisions pour charges pour les copropriétés),
• les primes d'assurance.

Concernant la déclaration, justifiez les dépenses avec des plans, factures, photographies ou tout autre élément attestant les dépenses. Par ailleurs, les travaux de reconstruction, d'agrandissement ou de construction ne sont pas déductibles.

La loi Malraux

Initié en 1962 par André Malraux, ce dispositif fiscal vise à encourager la restauration et la préservation du patrimoine architectural français. Elle offre aux propriétaires d'immeubles anciens possédant une certaine valeur historique et architecturale la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie de travaux de rénovation importants. L'immeuble concerné doit être destiné à la location nue et des critères d'éligibilité doivent être remplis. Vous devez être fiscalement domicilié en France et directement propriétaire ou via une SCI (société civile immobilière).

L'immeuble doit être situé dans des zones précises :

• AMVAP (Aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine),
• secteur sauvegardé,
• ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager),
• quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain),
• QAD (Quartier ancien dégradé).

Les réductions d'impôts peuvent s'appliquer sur les dépenses directement en rapport avec la restauration de l'immeuble et sur les charges foncières de droits communs. Les frais d'intégration d'une association foncière urbaine de restauration peuvent être également pris en compte. Le taux appliqué pour la déduction est de 30% pour les immeubles situés en secteur sauvegardé, dans un quartier conventionné NPNRU ou un QAD. Il est de 22% pour les biens situés en ZPPAUP ou dans une AMVAP.

Le montant des travaux éligibles est plafonné à 100 000 € par an et à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. La réduction est imputable sur votre revenu global et peut être reportée sur les 10 années suivantes si elle n'est pas intégralement utilisée.

En plus de vous aider à bénéficier d'un avantage fiscal non compris dans le plafonnement des niches, la loi Malraux est adaptée pour constituer un patrimoine immobilier durable ou générer des revenus complémentaires grâce aux loyers. Ce dispositif nécessite toutefois un investissement initial important et les travaux doivent être suivis par un architecte des Bâtiments de France.

La loi Cosse

Désormais appelée Loc'Avantages, la loi Cosse est destinée aux propriétaires qui permettent aux ménages ayant des ressources modestes de louer leur logement à un prix abordable. Ce dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2024 et se présente sous forme de déduction fiscale des revenus locatifs. Le taux de réduction peut notamment osciller entre 15% et 65% en fonction du niveau de loyer et de la zone. Pour en bénéficier, le propriétaire bailleur doit signer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat) pour justifier son action.

La période minimale de la convention est de 6 ans avec ou sans travaux. Qu'ils soient récents ou anciens, la majorité des logements qui sont présents sur le parc immobilier français sont concernés par la loi Cosse. La condition majeure relative à ce dispositif est de louer le bien nu à titre de résidence principale.

Le logement concerné doit également respecter un certain niveau de performance énergétique. Les locataires ne doivent pas faire partie de la même famille que le propriétaire ou être du même foyer fiscal que ce dernier. Les plafonds de ressources à respecter varient en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone dans laquelle le logement se situe.

La loi Monuments Historiques

Cette loi a été promulguée en 1913 et fait partie des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière. Elle offre aux personnes qui acquièrent un bâtiment classé « Monuments Historiques » la possibilité de bénéficier d'une réduction fiscale. Les immeubles concernés sont ceux dont la restauration se caractérise par un intérêt public du point de vue de l'art ou de l'histoire. Ils doivent être conservés pendant 15 ans minimum et ne doivent pas être détenus par une société (excepté une SCI familiale).

Avec la loi Monuments Historiques, les propriétaires bailleurs peuvent déduire les charges de restauration, les intérêts de crédit, les primes d'assurance. Le déficit foncier s'impute sur le revenu global sans aucun plafonnement. Vous pouvez également être exonéré des droits de succession si les héritiers respectent certaines conditions relatives à l'entretien de la propriété, l'ouverture des lieux et la conservation du décor.

Contrairement à la loi Malraux, en tant que propriétaire du bien immobilier, vous êtes libre de le louer ou de l'occuper à titre de résidence principale. La loi Monuments Historiques n'exige aucun plafond de loyer et le potentiel locataire n'est pas aussi soumis à un plafond de ressources.

Les investissements liés à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales. Pour des travaux de rénovation, vous pouvez obtenir jusqu'à 15% de subvention de l'État pour un bien classé à l'inventaire ou 35% pour un immeuble considéré comme un monument historique. D'autres avantages fiscaux liés au dispositif varient en fonction de l'utilisation qui est faite du bâtiment. Si vous ne générez aucune recette, vous pouvez imputer du revenu global :

• 100% des frais relatifs aux travaux,
• 100% des charges si l'intégralité ou une partie du monument est ouvert au public (au moins une cinquantaine de jours par an, dont la moitié d'avril à septembre),
• 50% des charges si le logement n'est pas ouvert au public.

Si le bâtiment génère des revenus qui ne viennent pas de la location, ils sont soumis au régime de droit commun. Vous pouvez en déduire les charges générées par la rémunération du personnel qui travaille sur les lieux. Un abattement supplémentaire de 2 290 € s'applique si le monument historique possède un jardin et un parc. Il est réduit à 1 525 € dans le cas contraire.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière pour les entreprises

Les entreprises peuvent également optimiser leur situation fiscale tout en investissant dans l'immobilier. En plus des mécanismes classiques tels que la loi Pinel ou le régime LMNP, il existe d'autres dispositifs moins connus, mais tout aussi avantageux.

Le dispositif Girardin IS

La loi Girardin est un dispositif de défiscalisation immobilière pour les sociétés à l'impôt sur les sociétés (IS) qui ont une trésorerie excédentaire et qui souhaitent limiter leur imposition. Vous pouvez investir dans des biens neufs et financer des projets en outre-mer en échange d'une réduction d'impôt. Le dispositif permet de déduire 100% du montant de l'acquisition. Vous pouvez ainsi réduire en totalité ou en partie votre impôt sur les sociétés. Vous avez la possibilité de reporter l'excédent du déficit sur les exercices suivants si le résultat imposable d'une année ne suffit pas pour déduire 100% de la somme placée.

Avec le dispositif Girardin IS, l'investissement peut être direct, indirect ou sous forme d'une souscription au capital. Au même titre que la majorité des dispositifs de défiscalisation immobilière, un plafond des loyers doit être respecté. Ce plafond varie notamment en fonction de la localisation géographique du bien concerné. Il est de 192 €/m² hors charges dans les DOM (départements d'outre-mer), et 232/m² en Polynésie française.

La Loi Girardin IS vous aide à augmenter les fonds propres à terme et à créer un déficit reportable. Au cours de l'année d'investissement, des dividendes plus élevés peuvent être distribués aux actionnaires ou associés. L'achat peut être financé par un prêt. Vous pouvez l'obtenir à des conditions avantageuses grâce à Taux.

Le crédit d'impôt pour les investissements en Corse

Destiné aux petites et moyennes entreprises qui relèvent du régime réel, ce mécanisme encourage certains investissements financés sans aide publique. Pour être éligibles, les sociétés doivent employer moins de 250 salariés et leur chiffre d'affaires ne doit pas excéder 50 millions d'euros.

Avec ce dispositif, vous bénéficiez d'un crédit d'impôt de 20% du coût de l'investissement si vous faites des travaux de rénovation d'hôtel qui portent sur la modification du gros œuvre. Des améliorations ou aménagements internes indissociables de celui-ci sont également concernés. Il en est de même pour la rénovation d'établissement de santé.

Pour les entreprises ayant moins de 11 employés et un chiffre d'affaires qui ne dépasse pas 2 millions d'euros sur l'exercice, le taux est porté à 30%. Il n'est acquis que si l'investissement est conservé 5 ans au moins. Dans le cas contraire, l'entreprise devra verser l'équivalent de l'avantage fiscal dont elle a bénéficié.

Les investissements doivent être exploités en Corse et doivent être réalisés entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2027.

Quels critères considérer pour choisir votre dispositif de défiscalisation immobilière ?

Le choix d'un dispositif de défiscalisation immobilière ne se résume pas à la simple recherche de l'avantage numériquement le plus important. Vous devez préalablement définir clairement vos objectifs en termes de réduction d'impôts, de rendement financier, de constitution de patrimoine…

Pour préparer votre retraite par exemple, optez pour des solutions qui proposent des revenus complémentaires. Prenez en compte votre capacité d'investissement et la durée. Certains dispositifs exigent un engagement sur le long terme (comme le dispositif Pinel), tandis que d'autres offrent plus de flexibilité.

En plus de ces critères, vérifiez également la nature de l'investissement : neuf ou ancien, location nue ou meublée… Certaines solutions de défiscalisation peuvent être spécifiques à une zone géographique en fonction des politiques de développement locales et des besoins. N'oubliez pas d'analyser convenablement le potentiel de rendement de votre placement tout en prenant en compte les charges et les recettes…

Conclusion

De la loi Pinel au statut LMNP en passant par le déficit foncier ou le programme Loc'Avantages, chaque dispositif présenté dans ce guide offre des avantages fiscaux non négligeables. La défiscalisation immobilière vous permet non seulement de bénéficier d'une réduction d'impôt, mais aussi de diversifier votre patrimoine ou de préparer votre retraite.

Pour optimiser vos gains, vous pouvez opter pour des solutions qui sont cumulables tout en prenant en compte vos objectifs d'investissement. La défiscalisation ne doit pas cependant être utilisée dans le but de contourner les règles de l'administration fiscale. Pour respecter la législation, vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste de l'optimisation fiscale. Avec les conseils de Taux, vous pouvez trouver le dispositif adapté à votre situation et à votre projet d'investissement.

FAQ

Pourquoi l'État met-il en place des dispositifs d'optimisation fiscale ?

Les dispositifs sont en général mis en place dans le but d'encourager l'investissement dans des zones défavorisées et de vous aider à réduire leur charge fiscale. Certaines solutions visent à améliorer la compétitivité entre les localités et à répondre aux attentes des citoyens. Les objectifs sont d'ordre économique et social.

Peut-on cumuler plusieurs solutions de défiscalisation ?

Vous pouvez cumuler plusieurs solutions de défiscalisation immobilière (par exemple Pinel et le déficit foncier), mais il existe des limites et des conditions à respecter. Dans certains cas, le cumul de dispositifs peut entraîner une double imposition.

La défiscalisation immobilière est-elle légale ?

La plupart des solutions de défiscalisation sont définies par des lois spécifiques qui encadrent l'éligibilité et les avantages associés. Respectez les conditions fixées par la législation pour être éligible.