Société civile immobilière : l'essentiel à savoir

Avec plus de 88 000 structures actives sur le territoire français en 2023, la SCI reste un type de société très apprécié en France. Elle présente de nombreux avantages qui en font une option très intéressante pour la gestion d'un patrimoine immobilier. C'est aussi une forme de société aux multiples facettes que vous devez connaître en détail pour réussir sa création et profiter des atouts qu'elle offre. Si vous êtes en quête d'informations pertinentes concernant la SCI et ses spécificités, découvrez tout ce que vous avez besoin de savoir sur le sujet avec Taux.

Société civile immobilière : de quoi s'agit-il ?

La société civile immobilière (SCI) est une organisation en général à but non commercial, créée pour gérer un patrimoine immobilier. C'est une structure composée d'au moins deux personnes physiques ou morales qui s'associent. Celles-ci mettent en commun les biens immobiliers détenus individuellement ou acquis ultérieurement par la SCI, pour les gérer ensemble. L'activité de cette structure est cependant définie par son objet social.

Objet social d'une SCI

C'est l'un des éléments les plus importants du processus de création d'une société civile immobilière, qui demande une attention particulière pour le définir. L'objet social figure en effet dans les statuts de cette structure et encadre son champ d'activité. C'est un texte dans lequel sont définies les différentes activités que la SCI peut mener, ainsi que les actions que ses dirigeants peuvent effectuer. Il définit également les possibilités d'engager la responsabilité pénale de la structure.

La rédaction de l'objet social d'une société civile immobilière est une tâche très complexe. Sa mauvaise exécution peut mettre le gérant de la structure face à des problèmes difficiles à gérer. Pour corriger le tir et changer l'objet social d'une SCI, vous devez modifier ses statuts, ce qui peut être coûteux et impliquer une perte de temps. Pour ces raisons, sollicitez des professionnels du domaine pour la rédaction de l'objet social de votre SCI, même si vous pouvez le faire vous-même.

Validité d'objet social d'une SCI : les conditions à respecter

Un objet social bien rédigé doit respecter certaines règles dont la première est une formulation très explicite. Le contenu de l'objet social doit ainsi être précis et sans ambiguïté. Un texte contenant une formulation telle que « toute activité de gestion de bien immobilier » ne conviendra pas. Listez en détail toutes les activités auxquelles vous auriez pensé au moment d'écrire cette phrase.

L'objet social doit aussi être licite, civil et possible. Le premier point fait référence au caractère légal des activités qui seront menées par la structure en création. Toute activité contraire aux bonnes mœurs et à l'ordre public ne peut alors être mentionnée dans l'objet social. Concernant le volet civil, cela signifie qu'aucune activité à caractère commercial ne peut être mentionnée dans l'objet social. Si une SCI déclare uniquement des activités civiles, mais se trouve en réalité à en mener à titre commercial, elle devra payer des impôts correspondants.

La condition de possibilité fait référence à l'aptitude de la société à mener réellement les activités mentionnées dans son objet social. Lorsque cela n'est plus réalisable, la procédure de fermeture de cette structure est entamée, sauf si ses statuts prévoient d'autres activités qu'elle peut mener.

Erreurs à ne pas commettre durant la rédaction de l'objet social

Certaines erreurs sont à éviter pendant la rédaction de l'objet social d'une SCI. La première est la définition d'un champ d'activité trop restreint. Il est par exemple déconseillé de mentionner un ou plusieurs biens immobiliers précis dans l'objet social de la structure. Votre SCI n'est ainsi habilitée qu'à gérer ces propriétés immobilières uniquement. Par conséquent, l'inclusion ultérieure d'autres biens ne serait possible qu'à condition de modifier l'objet social de la société et ses statuts par ricochet.

Cette action sera également nécessaire si vous limitez les opérations de cette structure à l'acquisition et la gestion de biens immobiliers uniquement. Cela peut poser problème lorsque vous serez dans le besoin de céder certaines propriétés ultérieurement, au moment d'en acquérir d'autres en particulier. Il en sera de même si la structure doit engager des formalités bancaires ou d'assurance. N'hésitez pas à recourir à l'assistance de professionnels pour éviter ces écueils qui pourraient vous entraver plus tard dans la gestion de votre patrimoine immobilier.

Opter pour une SCI à capital fixe peut aussi être considéré comme une erreur à éviter. Dans cette formule, la société dispose d'une somme qui ne peut être changée qu'au bout de démarches contraignantes. Pour cela, optez pour une structure à capital variable. Elle dispose de deux sommes qui servent de seuil et plafond, entre lesquels le capital de la société civile immobilière peut varier.

Formes de SCI

La SCI se présente sous plusieurs formes à choisir selon vos besoins et préférences.

Société civile immobilière classique

C'est l'une des formes les plus conventionnelles et répandues de SCI, encore appelée société civile immobilière de location (SCIL). Elle permet à deux personnes qui peuvent n'avoir aucun lien familial de s'associer pour acheter et gérer des biens immobiliers en commun. La principale finalité de cette association est de mettre les propriétés détenues en location, pour que les associés perçoivent des parts des loyers encaissés. Pour rester dans le cadre d'une activité civile, seule la location non meublée est envisageable. Celle de type meublé entre dans un contexte commercial et la structure devra payer des impôts correspondant à ce statut.

La location non meublée doit cependant répondre à certains critères pour être valide :

• durée de bail de 3 ans au minimum,
• dépôt de garantie inférieur ou égal à un loyer,
• respect d'un préavis d'un à trois mois, en cas de départ du logement souhaité par le locataire,
• notification de non-renouvellement de bail par le loueur au locataire au moins 6 mois avant terme du contrat (si le bailleur ne désire pas renouveler le contrat)
• déclaration de revenus fonciers.

Soumettre une déclaration fiscale N° 2072-S est en général nécessaire avant de mettre un logement non meublé en location. De plus, le bien immobilier peut être loué autant à des particuliers qu'à une entreprise.

La SCI familiale est très semblable à la SCIL. La seule différence entre ces deux structures est que les associés qui constituent la première partagent des liens familiaux ou d'alliance. Elle est indiquée pour simplifier la gestion du patrimoine immobilier d'une famille. Les propriétés détenues peuvent aussi être mises en location pour générer des revenus.

Société civile immobilière d'attribution (SCIA)

La particularité de la société civile immobilière d'attribution (SCIA) est qu'elle permet l'achat de biens immobiliers puis leur division en fractions qui seront attribuées aux associés. L'attribution se fait proportionnellement aux parts détenues par chacun des associés dans le capital social de la structure. Elle peut se faire suivant trois modes : en pleine propriété, en jouissance ou en nue-propriété. Dans la première formule d'attribution, chaque associé est propriétaire du lot qui lui revient et peut en jouir comme il le désire. Cela doit toutefois se faire conformément aux statuts de la SCIA.

Pour une attribution en jouissance, la personne à qui le bien est attribué n'en est pas propriétaire. Elle peut cependant en profiter pleinement, ce qui implique son utilisation, sa mise en location et la perception de loyer. Concernant l'attribution en nue-propriété, l'associé à qui le bien est attribué est simplement son propriétaire. Il ne peut en bénéficier en aucun cas : utilisation ou mise en location de la propriété.

Société civile immobilière de construction de vente (SCCV)

Cette structure a pour but principal la construction ou l'achat de logements pour ensuite les revendre à des tiers. L'objectif étant de réaliser une plus-value sur les biens construits ou achetés, la société civile immobilière de construction de vente (SCCV) s'inscrit dans une activité purement commerciale. Elle est par conséquent destinée spécialement aux professionnels de l'immobilier, qui perçoivent des revenus sur les ventes effectuées. La cession des propriétés peut se faire par lots ou en totalité. Celles-ci ne peuvent être cependant attribuées aux associés au terme de leur construction ou après leur acquisition.

Concernant les activités de la SCCV, elles n'incluent pas de rénovation de logements. Les reconstructions peuvent cependant figurer dans les activités de cette structure. La différence entre ces deux activités est que la reconstruction implique de détruire l'ancien logement pour en construire un nouveau au même endroit.

La durée de vie d'une SCCV est également le plus souvent très faible. Elle équivaut au temps nécessaire pour concrétiser le projet immobilier, puis réaliser les ventes. Lorsque cela est fait, la SCCV est dissoute. Les frais de liquidation nécessaires pour faire cette procédure sont répartis entre les divers associés.

Société civile immobilière de jouissance à temps partagé (multipropriété)

Cette forme de SCI convient aux personnes qui désirent posséder un bien immobilier ensemble, qu'elles occuperont en alternance. Elle n'est pas destinée à des fins commerciales. Les propriétés détenues par une société civile immobilière de jouissance à temps partagé font office de résidence secondaire pour les associés. Avec ce type de SCI, ce n'est pas la propriété du logement qui est partagée, mais plutôt son usage. Selon les parts détenues dans la structure, un temps d'utilisation est attribué à chaque associé.

Les détenteurs disposent en général d'une ou plusieurs semaines par an pour profiter du logement. Ils peuvent l'occuper ou le mettre en location durant cette période. Bien que cette forme de SCI soit très attrayante, la multipropriété présente un risque que vous devez considérer. Elle peut entraîner des conflits entre les associés, surtout pour l'occupation d'un bien immobilier pendant les vacances scolaires, l'été ou l'hiver.

Fonctionnement d'une SCI

Avant de monter votre SCI, vous devez comprendre son fonctionnement.

Gérance de la SCI

Toute SCI doit obligatoirement avoir un ou plusieurs gérants avec une durée de mandat prédéfinie. Le premier de ces dirigeants est en général désigné dans les statuts de la structure ou par nomination. S'il est nommé après la rédaction des statuts, l'acte de nomination devra être annexé au document et signé au préalable par tous les associés. En cas de changement de gérant, le nouveau dirigeant sera élu au cours d'une assemblée générale. Le gérant de la structure peut être l'un des associés qui la constituent ou une autre personne.

Quand la gérance est déléguée à une autre personne, celle-ci est le plus souvent rémunérée par la SCI. Si elle est déléguée à une personne morale, son représentant légal fera office de gérant de la SCI. Au cas où il s'agirait plutôt d'une personne physique, elle doit être majeure ou disposer du statut de mineur émancipé. Sa profession devra cependant être compatible avec le rôle de gérant de SCI et cette personne ne doit être soumise à aucune interdiction de gestion. Dans l'exercice de ses fonctions, le gérant hérite de plusieurs tâches à accomplir et responsabilités associées.

Sa principale mission est la tenue des comptes de la société et leur bonne gestion. Cela implique de réaliser plusieurs actions d'ordre juridique et fiscal comme :

• faire les déclarations fiscales,
• percevoir les loyers,
• payer les diverses charges de la structure,
• maintenir les propriétés immobilières,
• recruter du personnel et les payer,
• souscrire des assurances pour les propriétés et les gérer…

Cela implique également de noter toutes les dépenses et entrées de la structure.

Par ailleurs, le statut de représentant légal de la SCI lui permet de prendre des décisions pour la société. C'est un plein pouvoir qui lui est attribué, que les associés peuvent limiter en mettant des clauses spécifiques dans les statuts. Le gérant doit également convoquer une assemblée générale annuelle pour rendre des comptes aux associés. Si sa gestion n'est pas appréciée par ceux-ci, la gérance peut lui être arrachée. Selon les préjudices causés à la société, sa responsabilité peut être engagée sur le plan civil ou pénal.

Associés de la SCI

Dans une société civile immobilière, les associés détiennent des parts sociales, à hauteur de leurs apports individuels. Dans cette configuration, il n'existe pas de limites maximales au nombre d'associés. Vous pouvez en avoir autant que vous le souhaitez et il n'existe pas de conditions d'âge pour y adhérer.

Par conséquent, même des mineurs peuvent être associés dans une SCI. Pour cela, il suffit que les parents ou représentants légaux du mineur l'autorisent à intégrer le capital social de cette structure. Un apport du mineur peut être nécessaire pour devenir associé, de même qu'un acte de donation ou de succession à son endroit. Les associés peuvent aussi se trouver sur le territoire français ou partout ailleurs dans le monde. Cela est possible à condition que la loi du pays de l'associé n'interdise pas une telle démarche.

Lorsqu'une personne est associée dans une SCI, elle dispose d'un droit de vote pour exercer son pouvoir de décision. Elle a aussi le droit d'accéder aux divers documents et informations concernant l'organisation. De même, tout associé peut percevoir des dividendes à hauteur des parts sociales détenues, si la structure le permet. Cette personne peut également demander la convocation d'une assemblée générale extraordinaire ou quitter la société conformément aux textes.

Fiscalité de la SCI

La fiscalité d'une société civile immobilière dépend essentiellement des activités qu'elle mène. Deux options sont disponibles : l'impôt sur le revenu et celui sur les sociétés. Ce choix doit être fait par les associés et aura un impact considérable sur les bénéfices qu'ils pourront tirer de la société. Pour cela, vous devez vous faire accompagner par des experts fiscalistes qui pourront vous recommander la fiscalité la plus adaptée à vos projets et besoins.

L'impôt sur le revenu (IR)

L'impôt sur le revenu (IR) est le régime par défaut en cas d'activité civile. Elle n'implique ni déclaration fiscale ni paiement pour la structure. C'est plutôt chaque associé qui devra déclarer les dividendes perçus, sur lesquels l'impôt sur le revenu sera appliqué. Cela se fera suivant le barème d'imposition progressif, dont le taux varie entre 0% et 45% des revenus fonciers. Le montant imposable dépendra du sous-régime fiscal choisi par l'associé : régime microfoncier ou régime réel.

Le régime microfoncier aide à bénéficier d'une réduction de 30% sur le montant à imposer. La somme imposable représente alors 70% des revenus de l'associé issus de ses investissements fonciers. Cette possibilité est accessible à toute personne physique dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000 € annuels. En y souscrivant, la déduction de tout déficit foncier remarqué au cours des 10 dernières années n'est pas envisageable.

Avec le régime réel en revanche, cette déduction est possible. Il en est de même pour d'autres charges comme le coût des travaux effectués, les assurances souscrites et même les intérêts des crédits contractés pour faire l'investissement. Opter pour le régime réel est vivement recommandé lorsque le montant des charges représente plus de 30% des revenus fonciers.

Concernant la plus-value immobilière générée par une SCI, c'est l'imposition de la plus-value pour particulier qui sera appliquée lorsque les associés optent pour l'impôt sur le revenu. Elle permet de bénéficier d'une réduction sur le montant imposable, à condition de détenir le bien immobilier depuis 6 ans au moins. Si vous le détenez pendant au moins 22 ans, vous pouvez même bénéficier d'une exonération totale sur la plus-value.

L'impôt sur les sociétés (IS)

Les associés peuvent volontairement décider de passer à l'impôt sur les sociétés (IS), qui peut être plus intéressant selon les revenus générés par la SCI. C'est une décision irréversible, qui peut être imposée à la société si les activités qu'elle exerce sont de nature commerciale. Le principal atout de ce régime fiscal est qu'il épargne aux associés une imposition personnelle supplémentaire.

Avec l'impôt sur les sociétés, seule la SCI devra payer des impôts à hauteur de 25% au taux normal ou 15% au taux réduit. Les associés ne seront imposés que lorsque la structure immobilière leur verse des dividendes. Concernant le taux d'imposition réduit de 15%, il n'est accessible qu'aux organisations dont le bénéfice est inférieur à 42 500 €. La société peut aussi recourir au report de déficit foncier sur les 10 années suivantes.

Par rapport à l'imposition sur la plus-value immobilière, celle appliquée dans l'impôt sur les sociétés est destinée aux professionnels et son taux est de 25%. Contrairement à l'impôt sur le revenu, aucun abattement fiscal n'est prévu ici et aucune de durée de détention du bien immobilier n'entraîne un changement. Par ailleurs, les associés ne pourront pas déduire des revenus fonciers déclarés, les intérêts liés aux prêts ayant servi à constituer le capital social de l'entreprise.

Cas de la TVA

Les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Cela se fait en général en notifiant le service des impôts par voie écrite et en spécifiant le régime de TVA privilégié. Cette option peut être très intéressante pour les structures dont les dépenses sont soumises à la TVA. Bien que ce choix reste optionnel pour la grande majorité des sociétés civiles immobilières, il est obligatoire pour celles qui font de la location meublée. Il en est de même si la structure met en location des biens immobiliers comme des places de parking ou des endroits de stationnement de véhicules.

Création d'une société civile immobilière : les atouts à considérer

Ce qui rend la création de sociétés civiles immobilières très attractive est l'ensemble des atouts qu'une telle structure peut offrir.

Sécurisation du patrimoine personnel des associés

La création d'une SCI vous permet de sécuriser votre patrimoine immobilier personnel. Sachant qu'elle est la propriétaire des biens immobiliers que vous lui confiez, c'est vers elle que les créanciers devront se tourner en cas de difficultés financières. Ce n'est que lorsque la structure est dans l'incapacité de régler ses dettes qu'une procédure contre les associés qui la constituent peut être engagée.

Dans cette situation, la seule action envisageable à votre endroit est l'obligation de vente de vos parts sociales pour soulager les créanciers. Votre patrimoine immobilier personnel ne sera exposé que dans de très rares cas. Votre résidence principale ne pourra toutefois jamais être saisie dans cette démarche, car elle est protégée conformément à la loi Macron 2015 du 6 août 2015.

Gestion simplifiée des biens immobiliers

Gérer un bien immobilier est une tâche complexe, énergivore et très lourde sur le plan financier. En optant pour l'investissement par le biais des sociétés civiles immobilières, la gestion des propriétés exploitées est moins contraignante. Elle peut être déléguée à un gérant, qui dispose des compétences professionnelles pour garantir la bonne marche de votre affaire. Les coûts de gestion des propriétés et charges fixes du bien immobilier seront aussi répartis entre les associés. Cela rend le projet immobilier plus facile à supporter, autant sur le plan opérationnel que celui des finances.

Avantages fiscaux divers

Créer une SCI vous aide à optimiser votre fiscalité. Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts personnels, grâce au report de déficit foncier de la société sur votre déclaration de revenus. De même, vous pouvez bénéficier d'abattements intéressants sur les plus-values immobilières réalisées par l'entreprise, en détenant le bien immobilier pour une période donnée. Ces abattements peuvent même se transformer en exonération, ce qui vous offre la possibilité d'optimiser considérablement vos revenus fonciers en réduisant au maximum la part imposable.

Facilité de transmission de biens immobiliers par succession

Transmettre un bien immobilier à un membre de sa famille par une SCI est très avantageux. La donation sans frais des parts sociales de la SCI peut se faire une fois tous les 15 ans (par enfant) ou progressivement sur cette période, dans la limite des 100 000 €.

Les éventuels droits de succession ne seront également calculés que sur la valeur totale des parts sociales de la SCI dont l'héritier bénéficie. Si le donataire a investi 5 000 000 € d'argent propre et 2 000 000 € d'emprunt dans la SCI, les droits seront calculés sur les 5 000 000 € uniquement qui représentent ses parts sociales. Dans le cas d'un achat direct en son nom en revanche, les droits de donation seront plutôt calculés sur le montant total de la propriété soit 7 000 000 €. La première option reste alors plus avantageuse pour réduire le coût global de donation d'un bien immobilier.

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Protection contre l'indivision

Cet avantage des sociétés civiles immobilières est particulièrement intéressant pour les héritiers d'un bien immobilier. Lorsque celui-ci porte le nom d'une personne physique, les ayants droit se retrouvent dans une situation d'indivision. Ils sont tous propriétaires d'une part du bien immobilier. Ils doivent ainsi être unanimes à propos de chaque décision qui sera prise concernant l'immeuble ou la propriété dont ils ont hérité. C'est une situation assez complexe et difficile à gérer.

Lorsque la transmission de l'immeuble ou de la propriété immobilière se fait par une SCI en revanche, sa gestion est beaucoup plus facile. Les héritiers reçoivent des parts sociales de cette compagnie immobilière. La prise de décision se fera soit par le gérant ou par vote en assemblée générale. Dans le second cas, vous devrez obtenir la majorité des votes pour qu'une décision soit adoptée, conformément aux statuts de l'organisation.

La SCI permet ainsi aux héritiers de vendre leur part de la propriété immobilière, sans obliger les autres à en faire de même comme dans l'indivision. Il leur suffira de céder leurs parts sociales.

Inconvénients de la SCI

Les sociétés civiles immobilières présentent aussi des limites que vous devez connaître avant d'envisager leur création.

Coût élevé et complexité de création de la SCI

La création des sociétés civiles immobilières est très complexe au vu des diverses formalités d'ordre administratif et juridique à effectuer. Bien réaliser ces démarches nécessite alors de détenir des compétences pointues dans ces domaines. C'est la seule condition pour réussir à créer un cadre de fonctionnement sain pour la compagnie immobilière. Pour ce faire, recourir à l'assistance de professionnels du droit peut être nécessaire.

Cela implique de payer des honoraires, qui s'ajoutent au coût intrinsèque de la procédure de création en lui-même. Cette combinaison peut réellement alourdir le montant à investir pendant ces formalités. Prévoyez en général un minimum de 300 € si vous faites la rédaction des statuts vous-même et près de 1000 € si vous sollicitez des professionnels pour cette tâche.

Responsabilité sans limites des associés

La responsabilité des associés est illimitée dans les sociétés civiles immobilières. Le patrimoine personnel de chaque associé peut ainsi être engagé pour régler les dettes des créanciers. Il s'agit cependant d'une responsabilité subsidiaire et non solidaire.

Le volet subsidiaire signifie que les associés seront dans l'obligation de payer les dettes de la structure, seulement si elle est dans l'incapacité de le faire. L'aspect non solidaire en revanche, signifie qu'aucun associé ne peut être responsable du remboursement de toute la dette de la société. Il ne paiera que la portion qui lui revient, proportionnellement aux parts sociales de la compagnie qu'il détient.

Comptabilité rigoureuse et tenue d'assemblée générale annuelle

Dans toutes les sociétés civiles immobilières, la tenue d'une comptabilité est vivement recommandée. Lorsqu'une de ces structures opte pour l'impôt sur les sociétés en revanche, la tenue d'une comptabilité commerciale est obligatoire.

Cela implique la rédaction de documents comptables et leur mise à jour dont :

• les comptes annuels,
• le livre-journal,
• le grand livre.

Ce sont des documents que vous devrez conserver sur 10 années au moins. De plus, la tenue d'une telle comptabilité est une charge très lourde qui peut nécessiter de solliciter un expert-comptable pour assister le gérant de la SCI.

Au-delà des exigences comptables, toute SCI doit tenir une assemblée générale annuelle. C'est l'occasion pour le gérant de rendre les comptes aux associés, de les faire valider, puis de prendre des décisions importantes. La convocation de l'assemblée générale doit se faire au moins 15 jours avant la date de réunion. Elle doit aussi contenir l'ordre du jour à aborder, pour que les associés se préparent convenablement.

Nombre minimal d'associés pour la création d'une SCI

La création d'une SCI nécessite d'être au moins deux associés. Par conséquent, vous êtes dans l'incapacité de créer une telle structure en solitaire. Cette condition peut représenter un réel frein à vos ambitions professionnelles si vous préférez travailler seul. Vous devrez renoncer aux nombreux atouts offerts par les sociétés civiles immobilières ou prendre le risque de vous associer avec au moins une personne.

Procédure de création d'une société civile immobilière et autres démarches pertinentes

Plusieurs démarches sont à mener lors de la création d'une société civile immobilière.

Rédaction des statuts de la SCI

La création d'une SCI nécessite de rédiger ses statuts. C'est un document de très haute importance qui définit le fonctionnement de cette structure immobilière. Vous y trouverez également les divers organes de l'organisation et ses processus de décision. Pour le rédiger convenablement, vous devrez y faire figurer plusieurs éléments :

• l'appellation de la SCI,
• l'objet social,
• la durée de vie : 99 ans maximum,
• le gérant,
• le siège social,
• les modalités de fonctionnement,
• les apports des divers associés au capital social et leur identité…

S'il s'agit d'une SCI à capital variable, les montants considérés comme plancher et plafond du capital doivent aussi figurer dans les statuts. Concernant les apports des associés, ils peuvent être effectués en numéraire, sur fonds propre ou par emprunt, sans aucune condition de somme minimum ou maximum. Les apports peuvent aussi se faire en nature ou en industrie. Chaque associé recevra des parts de la société proportionnellement à ses apports.

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Finalisation de la création de SCI

Ici, vous devez publier une annonce légale de création de votre SCI. Cela se fera dans un journal d'annonces légales (JAL) du département où votre entreprise sera immatriculée. La publication doit se faire dans un délai d'un mois après signature des statuts par les associés. Procédez ensuite à l'immatriculation de cette structure immobilière dans le même délai.

Cela requiert de transmettre votre dossier de création d'entreprise au guichet unique situé au sein de l'INPI (Institut national de la propriété industrielle). Celui-ci fera automatiquement l'immatriculation de votre entreprise, si le dossier fourni est valide et dépourvu d'erreurs. Cela fait, le greffe transmettra à la société fraîchement immatriculée son extrait Kbis.

Dissolution et modification de sociétés civiles immobilières

La dissolution d'une SCI peut être nécessaire dans plusieurs situations :

• l'entreprise atteint l'âge maximal prévu dans ses statuts,
• celle-ci est restée en sommeil sans activité pendant 2 ans,
• le motif de dissolution est prévu dans ses statuts,
• l'objet social est réalisé ou expiré.

Une dissolution peut aussi intervenir sur requête des associés ou être imposée par une décision judiciaire. Dans ce dernier cas, cela peut être provoqué par une annulation de contrat de société, lorsque le processus de création de cette structure immobilière n'est pas conforme à la loi. Il en sera de même si la liquidation judiciaire de la SCI est prononcée. Dans toutes ces situations, une assemblée générale extraordinaire devra être convoquée par les associés pour trancher sur le sujet.

C'est une décision qui doit en général être votée à l'unanimité, même si les statuts peuvent prévoir d'autres modalités. Lorsque la dissolution est votée, un liquidateur est désigné par les associés pour représenter la structure en voie de disparition. Un associé, une tierce personne ou le gérant de la société peuvent parfaitement jouer ce rôle. Tous les associés devront signer le procès-verbal attestant de la décision de dissoudre l'entreprise. Il s'en suivra alors une publication d'un avis de dissolution de SCI dans un journal d'annonces légales compétent.

Le liquidateur devra ensuite se rendre sur le site du guichet unique pour finaliser la procédure de dissolution de SCI. Cela doit se faire dans les 30 jours qui suivent la décision de dissoudre l'entreprise.

La modification d'une SCI suit une procédure similaire. Elle implique cependant une modification des statuts de la société après la prise de décision en assemblée générale. Vous devrez également faire une publication d'avis de modification dans un journal d'annonces légales compétent. De plus, demandez une inscription modificative au RCS (registre du commerce et des sociétés).

Conclusion

La société civile immobilière demeure un mode d'investissement immobilier très intéressant à considérer. En plus d'être très souple sur le plan fonctionnel ou fiscal, elle permet également une excellente gestion du patrimoine immobilier et aide à éviter l'indivision. C'est un excellent moyen de transmettre un bien immobilier à votre ascendance ou descendance directe sans des frais énormes de donation.

Ce dispositif présente cependant quelques inconvénients dont le premier est la complexité de sa mise en œuvre. Il y a aussi le besoin d'être au moins à deux pour créer une telle structure ou encore de la responsabilité illimitée des associés. Bien considérer ces limites est essentiel pour éviter les risques qui y sont liés et profiter des possibilités offertes par les sociétés civiles immobilières. Assurez-vous également de vous faire accompagner au cours du processus par des professionnels. Taux vous propose sur sa plateforme des comparatifs pour trouver l'offre de crédit dont vous avez besoin afin de financer votre projet de SCI.

FAQ

Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?

La SCPI (société civile de placement immobilier) permet de réunir les fonds de plusieurs personnes pour le placer collectivement sur un projet immobilier. La responsabilité des investisseurs y est limitée, contrairement à celle dans la SCI.

SCI : qui est le propriétaire ?

Il n'existe pas un seul propriétaire pour une SCI. Tous les associés le sont, à hauteur des parts sociales de l'entreprise qu'ils détiennent.

Quelle est l'activité principale d'une SCI ?

La principale activité d'une société civile immobilière est la gestion des biens immobiliers qu'elle détient.

Comment créer une SCI sans associés ?

Vous ne pouvez pas créer une SCI en solitaire. Vous devez avoir au moins un associé pour mettre en place une telle structure. Vous pouvez cependant devenir le seul associé d'une société civile immobilière, après sa création. Cela est possible lorsque les autres associés décèdent, qu'ils se retirent de l'entreprise ou cèdent leurs parts sociales au dernier associé restant.