La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou percevoir un revenu, il existe deux solutions pour investir dans le cadre d'un projet immobilier. La première est d'acheter un logement et de le mettre en location. Quant à la deuxième solution, elle consiste à investir dans une SCPI. La Société Civile de Placement Immobilier permet à une personne physique ou morale de réaliser un investissement dans un patrimoine immobilier composé de bureaux, de commerces ou d'hôtels. Si vous cherchez une alternative à l'investissement immobilier direct, Taux vous propose ce dossier sur la SCPI. Découvrez également quelles sont celles dans lesquelles vous pouvez investir à ce jour.

Qu'est-ce que la SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier (ou pierre papier) est chargée de collecter des fonds provenant de différents investisseurs, afin de réaliser des placements immobiliers sur le long terme. Il peut s'agir de particuliers, d'entreprises ou d'associations. Chaque investisseur devient alors un associé et détient une partie du patrimoine immobilier qui se présente sous forme d'actifs.

Dans une SCPI, les investisseurs ou les associés confient la gestion immobilière des biens à une entreprise. Cette dernière se charge de la sélection des actifs à acheter, de la gestion locative, des travaux et de la revente du patrimoine si nécessaire. En contrepartie de la somme investie, les associés perçoivent un revenu à des intervalles de temps réguliers. Ce montant correspond aux dividendes issus des loyers payés par les locataires.

Lorsqu'un associé achète des actifs, il commence à percevoir ses dividendes au bout de 4 à 6 mois. Ce délai, qui est appelé délai de jouissance, correspond au temps nécessaire à la SCPI pour investir son épargne.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe différentes formes de SCPI. Chacune d'entre elles répond à des objectifs bien précis.

La SCPI fiscale

Il s'agit d'un produit financier qui offre des avantages fiscaux intéressants. La principale caractéristique de cette forme de SCPI est qu'elle permet une réduction des impôts en fonction du montant de l'investissement qui a été réalisé. Contrairement à une SCPI de rendement, les bénéfices générés sont moindres. Par ailleurs, les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps et la revente des titres peut s'avérer difficile.

Différentes SCPI sont présentes dans cette catégorie :

• la SCPI Pinel,
• la SCPI Denormandie,
• la SCPI Malraux,
• la SCPI de déficit foncier.

Pour y avoir accès, l'investisseur doit posséder un profil bien spécifique. Il doit être dans une tranche d'imposition élevée, disposer d'un capital à investir, mais aussi avoir pour objectif de faire de la défiscalisation.

La SCPI de rendement

Ce produit financier est proposé par une entreprise de gestion immobilière. Lorsqu'un investisseur acquiert des actifs dans ce type de SCPI, il possède une part d'un patrimoine immobilier professionnel. Ce dernier est composé de bureaux, d'entrepôts, mais aussi de locaux commerciaux ou d'activité.

Le point commun entre ces différents biens immobiliers est que leur bail commercial est bien plus long que celui d'un bail résidentiel.

La SCPI de plus-value

La SCPI de plus-value ne s'intéresse qu'aux biens immobiliers qui disposent d'un fort potentiel de valorisation. Contrairement à une SCPI fiscale ou de rendement, la SCPI de plus-value ne redistribue pas le montant des loyers. Par conséquent, l'investisseur ne reçoit pas de dividende à la fin du mois ou du trimestre.

Sa performance est liée à la valorisation du prix des actifs. Ainsi, la SCPI de plus-value investit dans des biens immobiliers décotés, qu'elle revend au bout de plusieurs années, ce qui lui permet de réalise une plus-value intéressante à la revente.

Quel capital social pour une SCPI ?

Lorsqu'une entreprise de gestion crée une SCPI, le capital initial est souscrit par les membres fondateurs. Le capital minimum d'une SCPI est de 760 000 € (conformément au Code monétaire et financier, article L214-88). Les actifs sont nominatifs et leur montant minimum est de 150 €. Le capital initial auquel les fondateurs souscrivent est notifié dans les statuts de la société. Ces statuts fixent également le montant maximum du capital. Le capital maximum doit être souscrit à hauteur d'au moins 15% par le public dans un délai d'un an. Si ce n'est pas le cas, l'entreprise est dissoute et les associés fondateurs récupèrent le montant de leur souscription.

L'Autorité des Marchés Financiers reconnaît deux types de statuts. Il s'agit des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable.

La SCPI à capital fixe

La SCPI à capital fixe possède un nombre limité d'actifs. Par conséquent, il ne peut y avoir de souscription que lorsqu'un investisseur décide de céder ses actifs et qu'ils lui sont rachetés. Le cas échéant, pour acquérir des actifs, il faut qu'une augmentation de capital ait lieu. En cas d'augmentation des parts, l'entreprise doit fixer le montant en euros, le volume et la durée.

La SCPI à capital variable

Dans ce cas, l'acquisition d'un actif peut se faire à tout moment. Ainsi, les investisseurs qui souhaitent vendre ceux qui sont en leur possession peuvent sortir de la SCPI en fonction des nouvelles entrées qui sont réalisées. Grâce à l'épargne dont elle dispose, l'entreprise de gestion est en mesure de constamment acheter des immeubles, afin de diversifier son patrimoine.

Quelles sont les principales étapes de la vie d'une SCPI ?

La vie d'une SCPI se décompose en quatre principales étapes que la plateforme Taux propose de vous présenter.

La création

La création de la SCPI est la première phase du processus. Cette initiative émane de l'entreprise de gestion qui décide de constituer une SCPI en fonction des opportunités qu'elle identifie sur les marchés immobiliers. Il revient également à l'entreprise de gestion de choisir la politique d'investissement et la stratégie à adopter. Lorsqu'elle reçoit l'agrément de l'AMF, la SCPI est en mesure d'ouvrir son capital au grand public.

La collecte des fonds

Lorsque le capital est ouvert, l'entreprise distribue les actifs via ses réseaux de distribution. La collecte des souscriptions se fait auprès des investisseurs privés sur une période d'un an. Pour cela, la SCPI met en place un cahier des charges qui lui permet d'attirer le maximum d'investisseurs. La collecte des souscriptions s'arrête à la fin de l'échéance ou dès que le montant cible est atteint.

L'investissement

Durant la collecte des fonds, les liquidités acquises par la SCPI sont placées sur des comptes de trésorerie peu risqués et faiblement rémunérés. Toutefois, dès que les liquidités sont suffisantes, l'acquisition de biens immobiliers correspondant à la politique d'investissement de l'entreprise commence. Lorsque tout le capital est investi dans l'achat de biens immobiliers, la SCPI est en phase de maturité.

La période de placement

Lorsque les biens acquis sont mis en location, l'entreprise se charge de percevoir les loyers auprès des locataires avant de les reverser net de charges aux associés. Chacun d'entre eux reçoit un montant proportionnel aux actifs qu'il possède. Dans une SCPI fiscale, la période de placement a une durée limitée. Toutefois, elle est illimitée dans une SCPI non fiscale.

Avantages et inconvénients

L'investissement dans la pierre papier intéresse de nombreux investisseurs. Elle a de nombreux avantages, mais peut également présenter des risques.

Les avantages de la SCPI

Les avantages des SCPI sont nombreux. En voici quelques-uns qui permettent d'expliquer le succès de cette forme d'investissement.

Une faible mise de départ

Si l'achat d'un bien immobilier nécessite une mise de départ assez importante, ce n'est pas le cas dans une SCPI. Les actifs ne coûtent qu'une centaine d'euros. Par ailleurs, le bien immobilier que vous achetez de façon indirecte n'est pas soumis au paiement de frais de notaire.

Diversifier votre patrimoine

La SCPI est la solution par excellence lorsque vous souhaitez diversifier votre patrimoine. En choisissant la forme qui vous convient, vous pouvez avoir des parts dans différents types de biens immobiliers. Il peut s'agir de locaux professionnels ou de résidences de tourisme.

Profiter de l'effet de levier

Un autre point fort de la SCPI est qu'il est possible d'avoir recours à un emprunt pour financer l'achat de vos parts sociales. Ainsi, vous profitez de l'effet de levier sans avoir à effectuer un apport personnel et sans aucune contrainte sur votre épargne.

Confier la gestion locative à un tiers

En investissant dans une SCPI, vous vous épargnez bien des contraintes, ainsi que différentes tâches chronophages. Il revient en effet à l'entreprise de gestion de s'occuper de la mise en location des biens, du choix des locataires, de la réalisation des travaux si nécessaire, mais aussi du paiement des taxes. En tant qu'investisseur, votre seule préoccupation sera d'encaisser les revenus.

Un faible risque pour une rentabilité élevée

Le rendement des placements à faible risque est désormais très bas. Cependant, la SCPI offre une rentabilité moyenne de 4,39% à ses investisseurs. Deux facteurs permettent de limiter le risque. Le premier est que, contrairement aux investissements en OPCI, les fonds sont entièrement placés dans l'immobilier. Le second facteur est que le patrimoine de la SCPI est varié et mutualisé sur un grand nombre d'investisseurs.

La possibilité de réduire vos impôts

Si la pression fiscale décourage de nombreux investisseurs, un placement dans une SCPI fiscale permet quant à lui de réduire l'imposition. Enfin, il existe des SCPI (Malraux et Pinel) qui sont spécialisées dans les dispositifs de défiscalisation.

Profiter de placements encadrés

Les SCPI sont contrôlées par l'Autorité des Marchés Financiers, notamment celles qui manipulent d'importantes sommes d'argent. L'AMF a mis en place une réglementation assez contraignante, afin de sécuriser les placements. Lorsque vous investissez dans une SCPI, le gérant a l'obligation de vous fournir un rapport annuel sur l'activité de l'entreprise, ainsi qu'un bulletin d'information trimestriel sur les placements qui ont été effectués.

Inconvénients ou risques liés aux SCPI

Si les avantages sont nombreux, ce type de placement comporte également quelques risques et inconvénients.

Les placements se font sur le long terme

Lorsque vous possédez des actifs dans une SCPI, il est fortement recommandé de les conserver pendant des années. Ainsi, l'investissement sera rentable et permettra de couvrir les droits de souscription, de gestion et de cession. Par conséquent, acheter des actifs dans une SCPI afin de réaliser un placement à court terme n'est pas recommandé.

La revente des parts n'est pas garantie

Un autre point négatif est que la revente des actifs n'est pas garantie par la société de gestion. Cependant, il est important de savoir que ces actifs sont très liquides et que l'AMF a mis en place des mesures permettant de faciliter leur revente, même en cas de crise immobilière.

Le taux de rendement n'est pas garanti

Les SCPI n'ont aucune obligation de résultat. Par conséquent, si le rendement escompté n'est pas au rendez-vous, aucun recours n'est possible. Cependant, grâce à la diversité des placements qui sont effectués sur les biens et leur répartition géographique, cette limite peut être nuancée.

Comment investir dans une SCPI ?

Pour ce type d'investissement, plusieurs solutions sont à la disposition des investisseurs. Ces options de financement varient en fonction de leurs objectifs, mais aussi du capital dont ils disposent. Pour vous aider à investir dans une SCPI, Taux vous présente les différentes alternatives qui s'offrent à vous.

L'investissement au comptant

L'investissement au comptant est une solution qui permet de se créer un revenu complémentaire. Cette stratégie consiste à placer une épargne afin de percevoir des dividendes sur un compte courant. L'argent peut être viré tous les trimestres. Ce type d'investissement est le plus courant et le plus facile à réaliser. Il est souvent décrit comme un investissement permettant de bénéficier de tous les avantages de l'immobilier, sans les inconvénients.

L'investissement à crédit

L'investissement à crédit consiste à effectuer un prêt bancaire afin d'acheter des actifs. Cette méthode est intéressante, car elle permet de se constituer un capital grâce à sa capacité d'endettement et au crédit. Acquérir des actifs d'une SCPI en contractant un crédit permet d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers. Puisque les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, le crédit permet d'abaisser la pression fiscale.

L'investissement à crédit intéresse de nombreux particuliers. Si vous l'envisagez, sachez toutefois que certaines banques refuseront peut-être de vous accompagner, notamment lorsque la SCPI est jugée trop risquée.

À cet effet, vous pouvez passer par le comparateur Taux pour trouver une offre de crédit aux conditions avantageuses et à moindre coût. La plateforme vous propose des comparatifs complets des meilleurs établissements de crédit en France.

L'investissement en démembrement

L'investissement en démembrement est la méthode la plus discrète et la moins utilisée. Elle permet d'acquérir les actifs d'une SCPI et de percevoir ses bénéfices plus tard. La nue-propriété d'une SCPI revient à acheter des actifs avec une décote importante, qui est appliquée au prix de souscription.

Dans ce cas, l'investisseur ne perçoit aucun revenu pendant une durée de démembrement qui varie entre 5 et 15 ans. Toutefois, lors du remembrement, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de ses parts et peut donc bénéficier d'un revenu complémentaire. Réaliser un tel montage est l'idéal lorsque vous souhaitez transmettre votre patrimoine. Enfin, investir en démembrement permet d'échapper à l'impôt sur la fortune immobilière.

L'investissement en assurance vie

L'investissement dans la pierre papier via l'assurance vie est également une solution assez intéressante. Dans ce cas, la pierre papier devient une composante du contrat d'assurance vie. Appliquer une telle stratégie permet d'optimiser la fiscalité et d'obtenir une décote sur le prix de la souscription. Par conséquent, l'investisseur peut acquérir un plus grand nombre d'actifs. Si l'investissement en assurance vie est avantageux, il comporte également quelques inconvénients. L'un des principaux concerne les frais liés à la gestion du contrat.

L'investissement avec une SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)

L'investissement via une SCI (Société civile immobilière) à l'IS est une méthode qui permet aux épargnants de réduire l'impact fiscal sur les dividendes qu'ils reçoivent de la SCPI. Cette forme juridique est soumise à l'impôt sur les sociétés, qui est moins confiscatoire que l'impôt sur le revenu. Par conséquent, la fiscalité appliquée aux dividendes d'une SCI est plus avantageuse que celle appliquée dans le cas d'une SCPI.

L'investissement en versement programmé

Certaines SCPI permettent de ne pas investir une importante somme d'argent en une seule opération, mais de le faire de façon modulable. Avec le versement programmé, l'investisseur peut convenir d'un montant et d'une fréquence à laquelle il fera l'acquisition d'un ou de plusieurs actifs. Ainsi, il se constitue une épargne de façon progressive et à moindre coût. En matière de versement programmé, le minimum qui peut être investi est 20 € par mois.

Quelle est la fiscalité de la SCPI ?

En investissant dans une SCPI, les détenteurs d'actifs perçoivent des revenus de façon régulière. Il s'agit des revenus locatifs et des revenus financiers. Les revenus locatifs sont issus de la location non meublée des biens. Les revenus financiers proviennent quant à eux des placements de capitaux à court terme en attente d'investissement. Enfin, lorsqu'une SCPI vend un actif immobilier ou financier, les plus-values de l'opération sont aussi imposées.

La fiscalité sur les revenus fonciers

En général, lorsqu'une SCPI verse les produits de location à ses associées, elle le fait sous forme de quote-part correspondant à leurs apports. Lorsque le détenteur est une personne physique, l'imposition est appliquée sur le principe de revenus fonciers. Cependant, les règles de taxation varient en fonction du montant total du revenu imposable.

Notez que le revenu imposable est défini sur la base des recettes encaissées par la SCPI, desquelles sont déduites les dépenses engagées durant l'exercice. L'entreprise de gestion prend soin de communiquer chaque année à ses associés les montants à déclarer. Le montant de l'impôt à payer est déterminé en fonction de la tranche marginale d'imposition. Pour cela, il existe deux régimes : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier concerne les bénéfices inférieurs à 15 000 € pour des biens détenus en direct et qui suggèrent un abattement de 30% sur les revenus fonciers bruts. Quant au régime réel, il correspond aux bénéficies supérieurs à 15 000 €. Le particulier peut choisir ce régime s'il a financé l'acquisition de ses actifs par emprunt et que les intérêts du prêt sont plus élevés que l'abattement de 30%.

La fiscalité sur les revenus financiers

Pour améliorer la gestion de leur trésorerie, certaines SCPI choisissent de placer provisoirement les fonds en attente d'un investissement ou ceux issus de la vente d'un bien dans des produits financiers. Ils vont alors générer des intérêts qui seront affectés aux revenus de la SCPI. Ils seront alors imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Depuis janvier 2018, le choix du prélèvement forfaitaire de 30% est devenu possible. Ce taux inclut l'impôt sur le revenu qui est de 12,8% et les prélèvements sociaux qui équivalent à 17,2%.

Toutefois, si votre tranche marginale d'imposition est inférieure à 30%, il est possible d'opter pour l'imposition au barème progressif. Dans ce cas, l'ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers, ainsi que leurs plus-values en cas de revente, subiront la même imposition.

La fiscalité sur les plus-values

En cas de cession des actifs, les bénéfices liés à la valorisation des parts cédées sont soumis à l'impôt sur les plus-values. De même, lorsqu'une entreprise de gestion décide de vendre un bien immobilier ou un actif financier, elle se verra imposée au même titre.

Compte tenu de la transparence fiscale des SCPI, l'imposition se fera au niveau des porteurs d'actifs selon les cas suivants.

En cas de cession des parts

Le particulier est soumis à l'impôt sur la plus-value pour une durée de détention inférieure à 22 ans et aux prélèvements sociaux si la cession se fait avant 30 ans de détention. Par conséquent, la plus-value nette n'est obtenue qu'après l'application de l'abattement pour une durée de détention comprise en 0 et 30 ans. La valeur obtenue est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Notez que les plus-values supérieures à 50 000 € doivent faire l'objet d'un traitement spécifique depuis le 1er janvier 2013. Enfin, toute vente inférieure à 15 000 € ne bénéficie d'aucune exonération.

En cas de cession d'immeubles

En cas de cession d'immeubles, les plus-values réalisées sont taxées au régime des plus-values immobilières. L'investisseur est alors soumis à l'impôt sur la plus-value pour une durée de détention inférieure à 22 ans et aux prélèvements sociaux si la cession a lieu avant 30 années de détention.

Dans ce cas, l'établissement de la déclaration ainsi que le paiement de l'impôt et des prélèvements sociaux sont confiés au notaire de la société de gestion.

En cas de cession d'actifs financiers

S'il y a cession d'actifs financiers, les plus-values mobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% ou au prélèvement forfaitaire unique de 30%. L'imposition s'applique aux associés qui sont des personnes physiques.

Le déficit foncier

Les SCPI spécialisées dans l'acquisition de biens nécessitant une rénovation permettent de créer un déficit foncier. Cependant, investir dans une SCPI de déficit foncier nécessite de conserver les actifs pendant 3 ans avant de bénéficier de cet avantage. Il est également important de faire preuve de rigueur lors de la déclaration d'impôt. Pour ne pas commettre d'erreur, le mieux est de vous faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine.

Comment choisir une SCPI ?

Le nombre de SCPI disponibles sur le marché français est très élevé. Par conséquent, faire un choix peut être compliqué. Pour vous aider à sélectionner l'entreprise qui répond à vos critères, Taux vous propose de vous appuyer sur les critères suivants.

La capitalisation

L'avantage principal que vous offre la SCPI par rapport à un investissement immobilier classique est la mutualisation des risques. En acquérant les actifs d'une SCPI, vous devenez propriétaire de biens répartis dans différentes zones géographiques, mais aussi dans plusieurs secteurs d'activité. Par ailleurs, plus la taille de la SCPI est importante et moins le risque est élevé. Il est préférable de privilégier une structure possédant au moins 300 millions d'euros de capitalisation.

Le taux d'occupation

Le taux d'occupation est également un critère à prendre en compte. Ce chiffre est public et peut donc être consulté pour toutes les SCPI du marché. Il est recommandé de privilégier celles dont le taux d'occupation est supérieur ou égal à 90%. Les meilleurs taux d'occupation sont ceux compris entre 95% et 100%.

La revente

La revente des actifs est semblable à celle d'actions sur les marchés financiers. Tout dépend de l'offre et de la demande. Si vous envisagez de vendre vos parts après un certain temps, investissez dans les grosses SCPI. Grâce à leur taille et au volume des transactions qu'elles effectuent, la revente sera facilitée et surtout accélérée.

Les liquidités

Encore appelées report à nouveau, les liquidités font référence à l'argent détenu par la SCPI. Elles servent de sécurité et de soupape pour les investisseurs. Grâce à elles, il est possible d'anticiper des travaux ou d'assurer plus de stabilité dans le versement des dividendes. Le report à nouveau est par ailleurs un critère à ne pas négliger lors de la sélection d'une SCPI. Plus l'entreprise est ancienne et plus elle bénéficie de liquidités.

La composition de l'actif

Le patrimoine immobilier dont dispose la SCPI est le moteur de son rendement. Celui-ci peut être composé de bureaux, de commerces, de résidences, etc. Par conséquent, il est possible de choisir une SCPI en fonction de vos propres convictions ou dans l'optique d'harmoniser votre patrimoine. Cependant, veillez à ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier et pensez à investir dans plusieurs SCPI.

La zone géographique

De nombreux investisseurs préfèrent investir dans une SCPI française. Toutefois, il est possible d'investir par l'intermédiaire d'une SCPI de droit français dans des pays d'Europe comme l'Allemagne. En effet, si la composition de l'actif est importante, le choix de la zone géographique ne doit pas être écarté. Investir à l'étranger permet de répartir les actifs et d'optimiser le risque.

Quelles sont les meilleures SCPI ?

Vous souhaitez investir dans une SCPI pour diversifier votre patrimoine ? Taux a dressé pour vous aider une liste composée de quelques-unes des meilleures structures.

Corum Eurion

Lancée en 2020, la SCPI de rendement Corum Eurion propose des parts unitaires à 215 €. Chez Eurion, la stratégie d'investissement permet d'associer la performance financière à l'engagement socio-environnemental. Aujourd'hui, Corum Eurion est labélisée ISR et affiche un taux de distribution de 6,47%. Durant l'année 2022, la capitalisation de l'entreprise a doublé, ce qui lui a permis de dépasser les 750 millions d'euros. Notez qu'à la date du 31 décembre 2022, le taux d'occupation financier était à 100%.

Corum Origin

Corum Origin est une entreprise qui existe depuis 2012. Elle adopte une stratégie d'investissement opportuniste à forte rentabilité. Chez Corum Origin, le prix d'une part est fixé à 1 135 €. Par ailleurs, cette SCPI est la première à servir des dividendes mensuels à ses associés. Elle clôture l'année 2022 avec un taux de distribution de 6,88%. En date du 31 décembre 2022, sa capitalisation était de 2,5 milliards d'euros, avec un taux d'occupation de 97%.

Corum XL

Corum XL est une SCPI internationale diversifiée qui possède un taux de distribution de 5,97%. Elle retient l'attention des investisseurs année après année, car son positionnement stratégique est sans équivalent. Corum XL gère actuellement les fonds de plus de 40 000 épargnants. Chez Corum XL, le prix d'une part est fixé à 195 €. Le 31 décembre 2022, sa capitalisation dépassait 1,6 milliard d'euros.

Cœur d'Europe

Si vous souhaitez investir dans une SCPI européenne, Cœur d'Europe est faite pour vous. Créée en mai 2021, elle vient s'ajouter à Cœur de Ville et Cœur de Régions, deux autres SCPI gérées par la même entreprise. Contrairement à ces dernières, Cœur d'Europe s'intéresse exclusivement aux investissements situés hors de la France. Elle présente un taux de distribution de 6,1% et une capitalisation de 40,1 millions d'euros à la date du 31 décembre 2022. Chez Cœur d'Europe, l'acquisition d'une part coûte 200 €.

Cœur de Régions

Créée en 2018, Cœur de Régions est une SCPI de rendement qui appartient à la société de gestion Sogenial Immobilier. Poursuivant son développement grâce à une collecte qui ne cesse d'augmenter, sa capitalisation était de 194,3 millions d'euros au 31 décembre 2022. Chez Cœur de Régions, la stratégie mise en place implique la diversification en province et dans des villes autres que Paris, avec un bon rendement locatif.

Son taux de distribution était de 6,4% en 2022 et son taux d'occupation avoisinait les 96% en fin d'année. Pour acquérir une part de cette SCPI, l'investisseur doit dépenser la somme de 659 €.

Cap Foncières et Territoires

La SCPI Cap Foncières et Territoires a été créée en juillet 2019 après que la société de gestion Foncières et Territoires a fait fusionner trois de ses SCPI. Il s'agit de Nord Est Horizon, d'Ouest Cap Atlantique et de Rhône-Alpes Méditerranée.

Cap Foncières et Territoires est une SCPI de rendement qui a choisi d'investir dans les bureaux et les commerces. Les investissements se font dans des zones bien spécifiques sur le territoire français. L'entreprise avait une capitalisation de 65 millions d'euros le 31 décembre 2022 et un taux de distribution de 5,92%. Pour y acquérir une part, les investisseurs doivent débourser 258 €.

Le tableau suivant présente un récapitulatif des SCPI, leur taux de distribution et leur performance globale pour l'année 2022.

Comment sortir d'une SCPI ?

Si les rendements que vous offre une SCPI sont généralement bons, des besoins de capitaux ou de liquidités peuvent vous contraindre à vendre vos actifs. La détention d'actifs dans une SCPI n'est pas soumise à une durée minimale d'investissement. Par conséquent, vous pouvez sortir à tout moment. En général, il est conseillé de vendre ses actifs lorsque leur valorisation est suffisante pour couvrir les différents frais, ainsi que l'impôt sur les plus-values.

Par ailleurs, il est important de savoir que le délai pour vendre ses actifs est variable, selon qu'il s'agit d'une SCPI à capital fixe ou variable. Si vous souhaitez sortir d'une SCPI, voici la marche à suivre.

Sortir de la SCPI à capital variable

La cession des actifs d'une SCPI à capital variable est assez simple. En général, le prix de vente est déterminé par la société de gestion. Pour ce qui est du prix de retrait, il est déterminé en soustrayant du prix d'émission la commission de souscription. Côté formalités, l'investisseur doit écrire une lettre de demande de retrait, qu'il enverra par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion.

Notez que lorsque vous effectuez la demande auprès du gestionnaire de la SCPI, ce n'est pas à lui de racheter vos actifs. La vente ne peut se faire que si la société de gestion reçoit une demande de souscription.

Sortir de la SCPI à capital fixe

Sortir d'une SCPI à capital fixe est une opération assez complexe, car l'investisseur doit se tourner vers le marché secondaire afin de vendre ses actifs. Pour cela, deux solutions s'offrent à lui.

La première est de vendre ses actifs de gré à gré. Dans ce cas, il lui revient de trouver un acquéreur potentiel. Mais avant cela, il doit obtenir le document d'acceptation de transfert et la fiche de renseignements auprès de la société de gestion. Il doit ensuite disposer du certificat nominatif de parts sociales. Enfin, lorsqu'il aura trouvé un acheteur, ils devront tous deux signer l'imprimé n°2759 dédié à la cession des droits sociaux. Ce document sera alors transmis au service des impôts.

La deuxième solution est de passer par le marché secondaire par l'intermédiaire de la société de gestion. Lorsqu'un investisseur opte pour cette solution, la revente des actifs n'est pas garantie par la société de gestion, car il est difficile de trouver des acquéreurs sur le marché secondaire. Par conséquent, le vendeur risque d'être bloqué. Le prix de vente des actifs est alors fixé en fonction de l'offre et de la demande. Notez que si vous souhaitez à tout prix vendre vos actifs, il peut arriver que vous le fassiez avec une décote.

Conclusion

Acheter des actifs dans une SCPI est un investissement rentable. Toutefois, comme la majorité des placements immobiliers, il s'agit d'un investissement sur le long terme. Pour en tirer des bénéfices intéressants, Taux vous recommande une durée de placement de 10 ans. Cependant, il est important de savoir que ce placement comporte des risques, le principal étant la perte du capital. De plus, le revenu n'est pas garanti puisqu'il dépend de l'évolution du marché immobilier et du cours des devises. Si les risques sont réels, il est possible de les minimiser en effectuant une excellente étude comparative afin de choisir la SCPI la plus fiable et la plus rentable.

Si vous décidez de financer votre investissement en SCPI avec un prêt bancaire, vous pouvez également utiliser le comparateur Taux pour trouver une offre intéressante.

FAQ

Qu'est-ce qu'une SCPI Pinel ?

Une SCPI Pinel est une société spécialisée dans l'investissement en biens immobiliers neufs respectant les conditions de la loi Pinel. Les associés de ce type de SCPI bénéficient des mêmes avantages que s'ils avaient investi seuls dans l'achat d'un logement.

Quelle est la différence entre les SCPI et les FCPI ?

Les SCPI et les FCPI permettent aux investisseurs de réaliser des placements qui sont éligibles à une réduction d'impôt. Les SCPI s'intéressent à l'investissement locatif, tandis que les FCPI s'intéressent à l'investissement dans les entreprises innovantes.

Est-il possible d'investir dans une SCPI grâce à l'assurance vie ?

Oui, il est possible d'investir dans une SCPI grâce à l'assurance vie. Cette solution est généralement utilisée dans le cadre d'une stratégie patrimoniale ayant pour objectif une donation.

Comment sont taxées les SCPI qui détiennent des actifs à l'étranger ?

La règle veut qu'un actif immobilier soit taxé là où il a été construit. Par conséquent, l'imposition des revenus fonciers provenant des biens immobiliers situés à l'étranger s'applique dans le pays où se trouve l'immeuble et non en France.

L'investissement en SCPI est-il soumis à l'IFI ?

Oui, les actifs d'une SCPI entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. Toutefois, il revient à la société de gestion de vous communiquer le montant taxable à déclarer. Notez que les règles de déclaration sont les mêmes pour un bien immobilier en direct, notamment sur la déductibilité d'un passif lors d'un investissement via un crédit bancaire.

Peut-on investir dans une SCPI en versement programmé ?

Oui, plusieurs entreprises de gestion offrent la possibilité à leurs investisseurs d'acheter des actifs à intervalle régulier. Cette solution est d'ailleurs très avantageuse.

Quels critères prendre en compte pour investir dans une SCPI ?

En dehors du rendement, il est important d'observer la capitalisation de la SCPI, son ancienneté, sa répartition géographique et son taux d'occupation.