SIIC (société d'investissement immobilier cotée) : pourquoi et comment investir ?

L'immobilier est considéré comme l'un des placements les plus sûrs. Acheter soi-même un bien pour investir n'est toutefois pas la solution la plus simple à mettre en œuvre. Pour cela, les sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) apparaissent comme une alternative intéressante. Adaptée aux passionnés de la pierre et à toute personne souhaitant diversifier son portefeuille, cette forme de placement présente des opportunités uniques. Des avantages aux méthodes les plus efficaces pour se lancer, Taux vous présente l'essentiel à savoir sur les SIIC.

SIIC : définition

Une société d'investissement immobilier cotée est un établissement dont l'objet social est l'acquisition, la construction et la gestion à but lucratif de biens. Elle est soumise à des exigences réglementaires relativement strictes pour offrir une certaine transparence aux investisseurs. La majeure partie des capitaux sont investis dans la pierre et les bénéfices sont principalement distribués entre les actionnaires sous forme de dividendes.

Le modèle des sociétés foncières cotées s'inspire beaucoup des Real Estate Investment Trusts (REIT) fondés par le Congrès américain pendant la seconde moitié du XXe siècle. Il a fait son entrée en France dès 2003 lorsque le statut SIIC est entré en vigueur. D'autres pays tels que le Royaume-Uni, l'Allemagne et l'Italie ont ensuite suivi. Depuis sa création, il a évolué pour devenir un instrument indispensable sur le marché de l'immobilier.

Le fonctionnement des SIIC

À mi-chemin entre la bourse et de l'immobilier, ces entreprises investissent dans un portefeuille de biens diversifié :

• bureaux,
• centres commerciaux,
• hôtels,
• résidences.

Ils sont acquis directement ou construits par la société avec les capitaux apportés par les actionnaires. Chacun des actifs est géré de manière professionnelle et représente le pilier central de l'activité de l'organisme. Cette gestion prend en compte la mise en location, l'entretien et la valorisation des biens. Ces derniers peuvent être potentiellement revendus après une période d'exploitation. La société foncière perçoit donc périodiquement des loyers et des plus-values après la revente de certains actifs.

L'une des caractéristiques principales de la SIIC est qu'elle a un statut d'entreprise cotée en bourse. Elle émet ainsi des actions qui correspondent à des parts pouvant être négociées sur les marchés financiers.

Contrairement aux autres entités, elle n'est pas concernée par l'impôt sur les sociétés (IS). En revanche, elle est tenue de distribuer la majorité de ses bénéfices sous forme de dividendes aux actionnaires. Cette redistribution concerne au moins 70% sur les plus-values issues des ventes de biens et au moins 95% des bénéfices de l'activité locative.

Le capital social minimal pour obtenir ce statut est de 15 millions d'euros. Un actionnaire unique ne peut pas détenir plus de 60% des titres de l'établissement.

La différence avec les autres véhicules de placement immobilier

Le statut et le mode de fonctionnement des sociétés foncières les différencient des véhicules de placement immobilier les plus courants. Taux vous dit tout ce que vous devez retenir de leurs comparaisons avec les REIT, les SCPI, et les OPCI.

SIIC vs REIT

Si les sociétés foncières sont d'une certaine manière l'équivalent européen des REIT, elles ont tout de même quelques points de différences, notamment en ce qui concerne leur cadre réglementaire. Les SIIC sont ancrés au sein d'un cadre purement européen et français, tandis que les REIT sont régies par les lois américaines. Ces derniers doivent verser 90% des bénéfices globaux aux actionnaires, ce qui est légèrement inférieur aux obligations d'une SIIC. De plus, au moins 75% des actifs de la REIT doivent être investis dans l'immobilier.

Une clause est aussi formulée pour éviter une certaine monopolisation des actions de REIT. Elles ne doivent pas être détenues à plus de 50% par moins de cinq individus.

Pour une SIIC, une équipe interne est souvent constituée et affectée à l'administration des actifs. En revanche, au niveau des REIT, il n'est pas rare que la gestion soit externalisée à des sociétés tierces spécialistes du domaine.

SIIC vs SCPI

La différence fondamentale entre les deux systèmes tient à leur nature juridique. Contrairement à la SIIC, la société civile de placement immobilier (SCPI) n'est pas cotée en bourse, bien que les deux permettent d'investir indirectement dans l'immobilier. Elle est plutôt un organisme de placement collectif où les actionnaires détiennent des parts équivalentes à une fraction du patrimoine foncier de l'établissement.

Alors que l'évolution du capital dépend de l'émission d'actions au niveau de l'entreprise cotée, celle du capital de la SCPI augmente par l'acquisition de parts par des épargnants.

Les sociétés foncières sont plus liquides que les SCPI. En effet, les actions sont plus facilement échangeables en bourse, ce qui facilite la tâche aux acheteurs. Du côté des SCPI, la cession de parts dépend bien souvent de l'existence préalable d'un marché secondaire.

Les SCPI présentent une volatilité moindre. Elle est jugée 6 fois moins importante que celle des SIIC qui sont soumises à des variations plus fortes. Ce n'est cependant pas toujours un désavantage, car les risques de perte sont également proportionnels. Tout dépend du profil de l'investisseur et de son style : offensif ou défensif.

Sur le plan fiscal, les SCPI sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les parts de ces sociétés entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), contrairement aux valeurs mobilières des SIIC. Ces dernières sont plutôt imposées au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax).

SIIC vs OPCI

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) peuvent prendre la forme de sociétés anonymes (OPCI-SA) ou de fonds de placement immobiliers (OPCI-FPI). Elles ont une liquidité intrinsèque. Tout actionnaire est libre de demander à n'importe quel moment le rachat de ses actions. L'organisme de gestion a l'obligation de les reprendre, même s'il n'existe aucune garantie sur le capital ou le rendement.

Les OPCI ont également parfois des portefeuilles plus diversifiés que les sociétés d'investissement immobilier cotées. Ils contiennent des liquidités et d'autres actifs financiers en plus des propriétés foncières, offrant ainsi une palette de placements plus large.

Les bonnes raisons d'investir en SIIC

Si le placement en SIIC a autant de succès, c'est principalement en raison des nombreux atouts qu'il offre :

• entrée simplifiée,
• liquidité,
• gestion.

Taux vous propose de découvrir les avantages dont vous pouvez bénéficier en optant pour cette entité.

La faiblesse des frais d'entrée

Investir au sein de l'immobilier traditionnel nécessite souvent des sommes initiales importantes qu'il n'est pas facile d'obtenir sans un crédit. Avec une société foncière cotée, vous pouvez placer de l'argent à partir de quelques centaines d'euros. Cette option est ainsi plus accessible que les autres pour toute personne souhaitant se lancer dans le secteur du foncier coté.

La diversification du portefeuille

La SIIC permet de placer ses avoirs dans des actifs fonciers de différentes natures, ce qui incite beaucoup d'investisseurs. Elle rend plus simple l'élargissement de leur portefeuille à de nombreux biens situés à plusieurs endroits en France et en Europe. Le panier d'actions ainsi constitué est plus robuste et protégé face aux risques spécifiques de certains marchés immobiliers.

La liquidité des actions

En comparaison avec les autres solutions de placement en pierre papier, la société d'investissement immobilier cotée bénéficie d'une grande liquidité. Ses actions qui sont négociées en bourse offrent la possibilité d'acquérir ou de vendre des actifs à tout moment. Les actionnaires peuvent de cette manière ajuster leur portefeuille en fonction de leurs besoins et des fluctuations du marché.

Une gestion simplifiée

Avec les SIIC, vous n'avez aucun souci à vous faire pour l'administration des biens. Vous profitez d'une gestion simplifiée qui est déléguée à des professionnels internes à la société. La charge administrative des actionnaires s'en retrouve allégée pour qu'ils puissent se concentrer sur la performance globale de leur portefeuille.

Un régime fiscal attractif

L'exonération d'IS propose un environnement financier favorable en assurant une distribution optimale de bénéfices nets d'impôt. Sur le plan économique, cet avantage fiscal permet d'attirer un flux important de capitaux (nationaux, mais aussi étrangers). Il stimule l'investissement dans la pierre et accélère l'aménagement du territoire.

Un double levier de performance

La SIIC combine la croissance potentielle des valeurs mobilières aux revenus de la distribution de dividendes. De cette manière, le potentiel de rendement est supérieur à celui d'un véhicule de placement traditionnel et positionne les sociétés foncières cotées comme une option intéressante pour investir de façon dynamique.

Un marché fiable

Ces sociétés opèrent en général au sein de marchés boursiers établis qui offrent un cadre de négociation aussi transparent que réglementé. Les prises de décision des investisseurs sont donc beaucoup plus éclairées et ils peuvent faire des placements sans craindre de potentielles arnaques.

Les risques et inconvénients du placement en SIIC

En dépit de ses nombreux avantages, une société d'investissement immobilier cotée comporte son lot de risques et d'inconvénients. Il est essentiellement relatif aux marchés financiers. Taux vous conseille de bien les évaluer avant de vous lancer.

Le risque de perte en capital

L'investissement en SIIC n'offre aucune garantie de rendement. Les valeurs mobilières des actifs peuvent être sujettes à des fluctuations dues aux conditions du marché. Vous pouvez donc perdre une partie importante de votre capital lorsque vous cédez vos actions dans une période défavorable.

Les frais de gestion

L'administration des actifs des SIIC est certes simplifiée, mais rarement gratuite. Des coûts peuvent y être associés pour la rémunération des gestionnaires et la prise en charge de certaines dépenses opérationnelles. Ils sont souvent absorbés par les revenus générés, mais influencent le rendement net pour les actionnaires qui doivent les prendre en compte.

La corrélation avec les marchés financiers

En raison de leur lien direct avec les marchés financiers et la bourse, les valeurs des sociétés foncières cotées peuvent fluctuer. En période de turbulences financières, cela peut vite devenir anxiogène de constamment suivre le cours de la bourse. Ce type de placement est donc réservé aux personnes pouvant faire preuve de détachement et de prise de recul.

L'impossibilité d'emprunt immobilier pour l'achat d'actions

Les propriétaires d'actions en société foncière cotée ne sont pas éligibles à un crédit immobilier pour financer ce type d'achat. Ils doivent directement prélever sur leurs liquidités ou recourir à un crédit à la consommation.

Vous pouvez posséder simultanément des actions de SIIC et des biens immobiliers locatifs. Vous pouvez pour cela consulter les comparatifs de Taux pour trouver le meilleur organisme prêteur qui pourra vous accompagner dans votre projet.

Comment choisir la SIIC la plus avantageuse ?

Afin de tirer profit de votre placement en SIIC, choisissez l'entreprise la plus adaptée à vos attentes. L'un des éléments clés à analyser est la qualité du portefeuille immobilier de la société foncière.

Les critères suivants permettent également d'étudier sa fiabilité :

• sa capitalisation nette,
• la progression des dividendes versés,
• la notation de la dette,
• la valorisation boursière par rapport à l'actif net,
• le rendement net de frais.

Jetez un coup d'œil au rapport financier des récentes années pour obtenir toutes ces informations. Il est disponible sur le site internet de chaque entreprise.

L'étude des rendements passés et la politique de distribution des dividendes servent à évaluer le potentiel de revenu pour les investisseurs.

Une société foncière cotée fiable fait également preuve de transparence vis-à-vis de ses actionnaires. Ces paramètres s'expriment essentiellement à travers la qualité de la communication financière et la clarté des rapports annuels. Prenez en compte vos objectifs financiers et votre capital pour analyser ces facteurs.

Vous pouvez également faire votre choix d'une SIIC en fonction de sa spécialisation et de sa zone géographique d'activité.

Principales sociétés foncières présentes en France, estimation de leurs portefeuilles et spécialités

Même si les SIIC sont réputées pour être des investissements relativement sûrs, vous ne devez jamais vous appuyer uniquement sur des performances passées ou la valeur du patrimoine pour prédire des rendements futurs. Ces informations de Taux sont à consulter uniquement à titre indicatif.

Quelles stratégies de placement adopter pour les SIIC ?

Pour placer de l'argent dans l'immobilier par l'intermédiaire d'une SIIC, vous avez le choix entre une assurance-vie et un compte-titres ordinaire (CTO). Le plan d'épargne en actions (PEA) est exclu en raison des particularités fiscales de ce type d'investissement.

Investir avec une assurance-vie

L'investissement en société foncière cotée avec une enveloppe de type assurance-vie présente des avantages stratégiques comme la fiscalité des retraits qui s'applique à partir de la 8e année. Grâce à elle, les produits générés sont imposables à un taux forfaitaire de 7,5% au lieu de 12,8%. Un abattement de 4 600 euros pour une personne seule ou de 9 600 euros pour les couples est également appliqué sur tous les produits du contrat. Les dividendes perçus peuvent aussi être réinvestis sans frottement fiscal au sein du contrat d'assurance.

Des frais d'administration annuels s'appliquent en passant par un contrat d'assurance-vie multisupport. Les ordres d'achat ne sont également pas transmis immédiatement. Comptez en général un ou 2 jours, car ils passent d'abord par un courtier en assurance-vie.

L'un des atouts de ce type de contrat est la possibilité qu'il offre la possibilité de profiter de l'expertise d'une équipe qualifiée pour gérer vos investissements à votre place. Ils peuvent s'occuper de l'ensemble des arbitrages et de la prise en compte des risques pour viser des rendements positifs à moyen et long terme.

Avant tout placement, vérifiez que plusieurs sociétés foncières figurent sur la liste des actifs de votre intermédiaire en bourse. Vérifiez également les frais associés aux prestations du courtier. Au lieu d'analyser des offres sur différents sites, l'utilisation d'un comparateur comme Taux vous permet de gagner du temps et de trouver facilement une plateforme qui propose le meilleur rapport qualité/prix. Vous aurez des informations clés sur le ticket d'entrée, les frais, le service client et les atouts de chaque intermédiaire financier.

Investir grâce à un compte-titres ordinaire

L'investissement avec un compte-titres ordinaire (CTO) est la solution par défaut pour placer des fonds en société foncière. Vous y logez des actions sans contrainte, mais également sans avantages fiscaux. Il est soumis à la flat tax ou au barème de l'impôt sur le revenu pour les personnes qui sont dans une tranche marginale d'imposition basse.

Cette approche permet une gestion active du portefeuille. Les actions peuvent être vendues et achetées directement sur le marché boursier. En cas de fluctuations trop importantes, l'actionnaire peut réagir rapidement pour sauvegarder ses intérêts financiers. Il existe également un grand risque si vous n'avez aucune connaissance en investissement sur les marchés financiers.

Comment optimiser votre rendement avec les SIIC ?

Après le choix de l'enveloppe la plus adaptée, veillez à diversifier votre portefeuille en investissant dans différentes sociétés foncières et sur d'autres actifs. Le risque spécifique est ainsi réduit. Si vous optez pour une gestion entièrement autonome de vos placements, surveillez régulièrement le marché et son évolution. De cette manière, il sera beaucoup plus simple de vous préparer à d'éventuelles chutes ou montées du cours des actions.

Si la possibilité d'emprunter pour investir est très tentante, analysez bien les contours et les risques avant de vous lancer. Ne placez que ce que vous pouvez vous permettre de perdre et n'immobilisez pas des sommes sur lesquelles vous comptez pour vivre.

Conclusion

Investir dans une SIIC vous aide à profiter à la fois des avantages qu'offrent le marché financier et l'immobilier. Cette particularité comporte également plusieurs risques que vous devez prendre en considération avant de vous lancer : volatilité, frais de gestion… Accessible par l'intermédiaire d'une assurance-vie ou d'un CTO, elle est plutôt adaptée aux investisseurs avertis et aguerris. Ils doivent de rester attentifs aux évolutions du marché pour tirer le meilleur parti de leur placement.

Taux vous conseille de faire correctement vos propres analyses avant de vous lancer dans l'achat d'actions dans une SIIC. Les opportunités proposées sont intéressantes, mais elles sont également proportionnelles au degré de risque que vous prenez. Votre comparateur en ligne peut vous aider à trouver les meilleurs partenaires financiers pour une mise en place de vos investissements dans les meilleures conditions.

FAQ

Peut-on loger des titres de SIIC en PEA ?

Non, il n'est plus possible en France depuis 2012 de détenir des actions foncières cotées dans un plan d'épargne en actions (PEA). Puisqu'elles ont déjà un avantage fiscal intrinsèque, le législateur a décidé d'exclure ces actions de cette enveloppe qui permet de bénéficier d'une exonération d'impôts sur le revenu après cinq ans de détention.

En revanche, Lyxor commercialise deux fonds indiciels synthétiques éligibles au PEA qui aident à vous exposer aux actions foncières cotées européennes.

D'où provient le rendement d'une SIIC ?

Son rendement provient essentiellement des loyers perçus sur les actifs fonciers de son portefeuille et des plus-values générées par la vente de propriétés.

Comment gérer efficacement son portefeuille de SIIC ?

Une administration efficace du portefeuille nécessite une surveillance régulière des performances, des fluctuations du marché et d'une diversification judicieuse de l'investissement.

De quels types d'actifs est composée une SIIC ?

Une SIIC détient des actifs immobiliers de plusieurs natures, tels que les bureaux, les commerces, les hôtels, les résidences, les entrepôts et les établissements de santé.

Comment s'en sortent les SIIC en période d'inflation ?

En période d'inflation, comme cela a été le cas en 2022, les sociétés foncières cotées peuvent s'en sortir assez bien grâce à leur capacité d'ajuster les loyers selon l'état du marché pour protéger les bénéfices.

Quelles sont les conséquences de la sortie du régime SIIC ?

Lorsqu'une société ne remplit plus les conditions d'éligibilité à ce statut, elle peut être exclue du régime. Elle devient alors redevable d'une imposition supplémentaire correspondant à la somme qu'elle aurait dû payer si elle n'avait pas eu ce statut particulier.