Le guide pratique sur le calcul de l'IFI
Institué en 2018 par la loi des finances pour remplacer l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l'IFI s'adresse aux contribuables détenant un patrimoine immobilier important en France. Les biens immobiliers concernés par ce dispositif fiscal majeur sont ceux dont la valeur totale excède un certain seuil. Dans ce guide complet proposé par votre comparateur de finances personnelles Taux, découvrez tout ce que vous devez savoir sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la manière de le calculer vous-même.
Impôt sur la fortune immobilière : qu'est-ce que c'est ?
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un dispositif fiscal mis en vigueur en France pour taxer les contribuables possédant un patrimoine immobilier d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros. Considéré comme un instrument de redistribution, ce dispositif vise à encourager les contribuables à investir dans les entreprises françaises et à participer à la création d'emplois. Contrairement à l'ISF, les placements (assurance-vie, actions…) et les valeurs mobilières ne sont pas taxés par l'IFI.
Le remplacement de l'ISF par l'IFI est considéré par le gouvernement français comme une « réforme pour produire ». En instaurant cette taxe, le gouvernement envisage notamment de réorienter l'épargne des Français vers une économie productive.
Patrimoine immobilier soumis à l'IFI : qui est concerné ?
L'impôt sur la fortune immobilière en France concerne les contribuables dont la valeur nette de leur patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. Les propriétaires résidant en France avec un patrimoine immobilier à l'étranger sont concernés par l'IFI. Les personnes domiciliées à l'étranger ou en France avec un patrimoine immobilier français sont aussi concernées par l'impôt sur la fortune immobilière.
Si le patrimoine immobilier était détenu en commun, la taxe est due par tout le foyer fiscal. Pour déclarer l'IFI, le foyer fiscal peut être composé d'une personne vivant seule (divorcée, célibataire, séparée ou veuve). Il peut être également composé de deux personnes vivant en couple. Le régime matrimonial importe peu dans la mesure où il peut s'agir des couples mariés, des concubins vivant ensemble et remplissant une seule déclaration de revenus. Des partenaires de Pacs (Pacte civil de solidarité) peuvent aussi y être assujetties.
Par ailleurs, lorsque vous ou votre conjoint(e) êtes désigné(e)s tuteur légal d'un enfant mineur et que vous avez l'administration légale de ses biens, la valeur de ces biens immobiliers sera également incluse dans le calcul. Quant à un enfant majeur, il forme son foyer fiscal à lui seul même dans le cas où il est rattaché pour l'impôt sur le revenu (IR).
Quels biens immobiliers sont concernés par cet impôt ?
À part les biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles, l'ensemble du patrimoine détenu par le contribuable est pris en compte en ce qui concerne le calcul de l'IFI. Voici une liste non exhaustive des biens immobiliers concernés par ce dispositif :
- les propriétés immobilières bâties telles que les appartements et les maisons y compris leurs dépendances (cave, garage, parking…),
- les biens immobiliers classés monument historique,
- les bâtiments en cours de construction à la date du 1er janvier de l'année d'imposition,
- les terres agricoles et les terrains à bâtir (immeubles non bâtis),
- les biens immobiliers détenus indirectement via des actions ou des parts de sociétés,
- les biens et droits immobiliers qui ne peuvent pas être utilisés à des fins professionnelles…
Pour effectuer le calcul de l'IFI, l'évaluation de vos biens immobiliers doit être faite avec soin et précision. Pour une évaluation conforme aux exigences fiscales en vigueur, vous pouvez avoir recours à un expert immobilier. Ces professionnels ont l'expertise nécessaire pour déterminer la valeur de marché de vos propriétés.
Valeur nette taxable du patrimoine immobilier : quels sont les frais déductibles ?
La valeur nette taxable d'un patrimoine s'obtient en déduisant de la valeur brute un certain nombre de frais :
- les dépenses et les coûts liés à l'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables,
- les taxes foncières et autres impositions liées à la propriété,
- les dépenses de construction, d'agrandissement ou de rénovation,
- Les frais d'acquisition de parts ou d'actions en proportion de la valeur des biens et droits immobiliers imposables,
- les intérêts liés aux prêts contractés pour l'acquisition,
- les dépenses d'entretien engagées pour préserver le bien en bon état.
Par ailleurs, le contribuable ne peut déduire que les dettes liées à son actif imposable au 1er janvier de l'année d'imposition.
Quel est le taux d'imposition pour les patrimoines nets taxables à l'IFI ?
Le taux d'imposition de l'IFI dépend du montant total du patrimoine net imposable. Dès que la limite de 1,3 million d'euros est atteinte, le calcul est effectué à partir de 800 000 euros. Voici les pourcentages applicables selon les tranches de patrimoine.
| Tranches de la valeur nette du patrimoine immobilier taxable | Pourcentage |
|---|---|
| Entre 0 et 800 000 € | 0% (pas de redevance à payer) |
| Entre 800 001 et 1 300 000 € | 0,50% |
| Entre 1 300 001 et 2 570 000 € | 0,70% |
| Entre 2 570 001 et 5 000 000 € | 1,00% |
| Entre 5 000 001 et 10 000 000 € | 1,25% |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,5% |
Chaque tranche de patrimoine immobilier est imposée selon son taux spécifique. Ce barème progressif de l'article 977 du Code général des impôts est en vigueur depuis le 1er janvier 2018.
Exemple pratique de calcul de l'IFI
Pour illustrer le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière, voici un exemple simple d'un propriétaire résident en France avec des biens immobiliers d'une valeur nette de 1 900 000 €. Son patrimoine peut par exemple être constitué d'une résidence principale de 1 000 000 €, d'un appartement locatif de 500 000 € et d'un terrain à bâtir de 300 000 €. Étant donné que la valeur du patrimoine du propriétaire est supérieure à 1,3 million d'euros, il est assujetti à l'IFI. À cet effet, il sera imposé comme suit :
- jusqu'à 800 000 € : pas d'impôt,
- entre 800 000 € et 1 300 000 € : 500 000 x 0,5% = 2 500 €,
- entre 1 300 000 € et 1 900 000 € : 600 000 x 0,7% = 4 200 €.
Le montant de l'IFI pour ce propriétaire détenant un patrimoine de 1,9 million d'euros est donc égal à 6 700 €.
Comment s'applique le mécanisme de décote de l'IFI ?
Pour éviter une imposition brutale lorsque la valeur nette taxable du patrimoine d'un contribuable se situe juste au-dessus du seuil, un mécanisme de décote a été mis en place. Ce système est notamment applicable pour les biens dont la valeur nette taxable est située entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La décote correspond à la différence entre 17 500 € et 1,25% de la valeur nette taxable. Sa formule est la suivante :
Décote = 17 500 € - (1,25 x V) avec V qui représente la valeur nette taxable.
Par exemple, si vous déclarez un patrimoine d'une valeur de 1 380 000 €, voici le montant de l'IFI à payer avec l'application du mécanisme de la décote :
- IFI brut = (500 000 € x 0,5%) + (80 000 € x 0,7%) = 2 500 € + 560 € = 3060 €
- Décote = 17 500 € - (1 380 000 € x 1,25%) = 250 €
- Montant IFI à payer = 3060 € – 250 € = 2 810 €
Le mécanisme de décote permet d'offrir un traitement fiscal plus progressif et équitable.
Le plafonnement de l'impôt sur la fortune immobilière
Régi par l'article 979 du Code général des impôts, le mécanisme de plafonnement permet d'éviter que le montant total de l'IFI et de l'IR excède 75% des revenus du contribuable de l'année précédente. Sont pris en compte :
- les revenus mondiaux perçus par le contribuable en cours de l'année précédente après soustraction des frais professionnels et déduction des déficits catégoriels,
- les revenus qui sont exemptés de l'IR et les produits sur lesquels un prélèvement libératoire est appliqué.
Avec le mécanisme de plafonnement, le montant est réduit de la différence entre la somme des impôts dus (en France et à l'étranger) puis du total de l'IFI et 75% des revenus susmentionnés. L'administration fiscale procède au calcul du montant du plafonnement en fonction des éléments déclarés par le citoyen redevable.
Calcul de l'IFI : abattements et exonérations
Le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière prend en compte certains abattements et exonérations qui permettent de réduire la base imposable. Parmi les propriétés immobilières totalement exonérées, on distingue :
- les titres de sociétés opérant dans les secteurs industriels, commerciaux ou agricoles et dont le contribuable possède une participation directe ou indirecte inférieure à 10% du capital ou des droits de vote,
- les biens professionnels du redevable,
- les bâtiments et terrains utilisés par une entité pour exercer ses activités libérales, commerciales, industrielles ou agricoles,
- les contrats de capitalisation en euros et les contrats d'assurance-vie,
- les régimes de retraite individuels tels que le plan d'épargne retraite populaire (PERP), les plans d'épargne retraite conformes à la loi Pacte et les contrats Madelin,
- les parts d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) tels que les fonds communs de placement, les SICAV à condition que le contribuable possède une participation inférieure à 10% de l'OPCVM et que ce dernier détienne directement ou indirectement moins de 20% d'actifs imposables.
Mis à part ces cas, il existe des biens partiellement exonérés sous certaines conditions. Découvrez avec votre comparateur Taux les détails concernant ces propriétés dans le tableau récapitulatif ci-après.
| Catégorie de biens partiellement exonérés | Abattement ou exonération | Caractéristiques spécifiques |
|---|---|---|
| Résidence principale | 30% | Détention directe |
| Biens ruraux (Bail à Long Terme) | 75% (jusqu'à 101 897 €) et 50% au-delà | Sous conditions |
| Bois et forêts | 75% | Sous conditions |
| Parts de groupements forestiers | 75% | Sous conditions |
Les conditions en rapport avec les propriétés immobilières partiellement exonérées peuvent être liées à la superficie, aux seuils de revenus ou à l'exploitation des biens concernés. Par exemple, en ce qui concerne les forêts, les bois et les parts de groupement forestiers, le propriétaire doit entre autres s'engager à appliquer une garantie de gestion durable sur une durée de trente ans. Il doit également obtenir un certificat auprès de la direction départementale des territoires du lieu où se trouve la forêt.
Comment déclarer et payer votre IFI ?
La déclaration de l'IFI est en général réalisée en ligne via le site impots.gouv.fr. Vous devrez remplir le formulaire IFI et fournir les informations détaillées sur vos biens, leur valeur et les dettes déductibles. Si vous préférez une déclaration papier, vous devrez remplir un formulaire spécifique. La déclaration de l'IFI doit être effectuée au même moment que l'IR.
Après avoir effectué la procédure en ligne ou par voie postale, vous recevrez un avis d'IFI de la part de l'administration fiscale. Cet avis vous indiquera le montant de l'IFI dû, ainsi que les modalités de paiement. Vérifiez attentivement que les informations figurant sur l'avis sont correctes. Vous pouvez payer votre IFI par prélèvement automatique, par virement bancaire, par chèque, en espèces (dans certains cas spécifiques), ou en utilisant le service de paiement en ligne du site impots.gouv.fr.
Conclusion
Le calcul de l'IFI d'un patrimoine se fait en fonction de la valeur des biens immobiliers du contribuable au 1er janvier de l'année d'imposition et le seuil d'assujettissement est estimé à 1 300 000 €. Certaines dépenses peuvent être déduites de la valeur brute des biens et il est possible de bénéficier d'une exonération dans des cas spécifiques.
Assurez-vous d'effectuer votre déclaration d'IFI dans les délais impartis afin de respecter les normes fiscales en vigueur. Pour trouver d'autres solutions de défiscalisation et d'investissement adaptés à votre situation, consultez les guides et comparatifs complets de Taux.
FAQ
Quelle est la différence entre l'ISF et l'IFI ?
L'IFI est instauré pour remplacer l'ISF. Ces deux dispositifs ont un mode de fonctionnement similaire. La différence entre ces deux dispositifs se situe principalement au niveau de leur assiette fiscale. Alors que l'ISF était une taxe sur la fortune globale, l'IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier.
Comment réduire votre IFI ?
Vous pouvez bénéficier d'une réduction de l'IFI grâce à des dons effectués à certains organismes. Ces organismes doivent être reconnus d'utilité publique, d'intérêt général ou à caractère philanthropique et d'aide aux personnes en difficulté. Cette réduction s'élève à 75% des versements effectués au profit de ces organismes. Elle s'applique dans le respect d'un plafond global annuel de 50 000 €. Elle n'est pas cumulable avec les réductions d'IR (impôt sur le revenu).
Y a-t-il des sanctions en cas de non-paiement de l'IFI ?
L'avis d'IFI précisera également les dates limites pour le paiement. Le non-respect des échéances peut entraîner une pénalité.
Faut-il faire appel à un professionnel pour calculer son IFI ?
Recourir aux services d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal peut être nécessaire pour calculer votre IFI, surtout si votre situation financière est complexe. Ce professionnel pourra vous fournir des conseils personnalisés, vous aider à optimiser les déductions et à éviter tout problème avec l'administration fiscale.
Doit-on déclarer les biens immobiliers détenus à l'étranger ?
Dans la déclaration d'IFI, les biens immobiliers situés à l'étranger doivent être mentionnés dans la mesure où ils entrent dans l'assiette de l'impôt.
Faut-il déclarer un bien immobilier pour le calcul de l'IFI lorsqu'on est usufruitier ?
Oui, lorsque vous êtes usufruitier d'un bien, vous devez le déclarer pour sa valeur en pleine propriété en vue de calculer l'impôt sur la fortune immobilière (à quelques exceptions près). Le nu-propriétaire n'a par contre aucune démarche à faire sauf dans les situations exceptionnelles.