Que savoir sur la réglementation dans l'immobilier ?

Le secteur de l'immobilier fait l'objet d'une réglementation très stricte destinée à organiser durablement les relations entre toutes les parties. Les dispositions du droit spécialisé dans cette branche d'activité visent à protéger les intérêts des particuliers, des professionnels et de l'État. Quels sont les principaux points de la réglementation liée à l'immobilier en France ? Taux, votre comparateur de finances personnelles, fait le point.

Les obligations légales pour la construction d'une maison individuelle

Au moment de l'achat d'un terrain personnel à construire, tout propriétaire doit consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de sa commune. En droit de l'immobilier, le PLU renseigne entre autres sur le caractère constructible ou non des terrains de la collectivité territoriale et sur les restrictions architecturales dans une zone donnée (type de toiture, hauteur maximale du bâtiment autorisée, etc.). Le plan local d'urbanisme peut aussi informer sur l'obligation ou non d'installer un système d'assainissement individuel écologique.

Vérifiez si le terrain à construire est situé au sein d'un espace sauvegardé. Par exemple, si la parcelle est localisée près d'un grand site historique ou patrimonial, vous avez besoin de l'accord de l'architecte des bâtiments de France avant le début des travaux de construction. Pour votre projet, le droit de l'immobilier exige de vérifier aussi que le terrain n'est pas concerné par un plan de prévention des risques industriels ou naturels. Au moment de la demande de permis de construire auprès du service spécialisé de votre mairie, tous ces facteurs sont analysés pour vous donner ou non l'autorisation de démarrer les travaux.

Par ailleurs, le contrat de construction de maison individuelle avec ou sans fourniture de plan doit être signé avec une société du bâtiment possédant les compétences et agréments nécessaires.

Les obligations du constructeur de maisons individuelles

La réglementation sur l'immobilier oblige le constructeur d'une maison individuelle à :

• exécuter les travaux en respectant les dispositions nécessaires du Code de la construction et de l'habitation et du Code de l'urbanisme,
• respecter le plan convenu dans le contrat,
• livrer le logement dans les délais prévus et selon le prix préalablement convenu,
• détenir une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou un organisme d'assurances (une garantie de remboursement s'il s'agit d'un contrat avec fourniture de plan prévoyant des paiements avant le démarrage du chantier),
• présenter une assurance de responsabilité civile et décennale tout en proposant la garantie de bon fonctionnement et la garantie de parfait achèvement.

Le constructeur doit vous faire parvenir un exemplaire du contrat avant le début des travaux par lettre recommandée. À compter du lendemain de la date de réception, vous avez un délai de rétractation de dix jours si les clauses de l'acte ne vous conviennent pas.

Les obligations du maitre d'ouvrage

La réglementation dans l'immobilier vous oblige à souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux. Après la réception du chantier, elle vous protège contre les dommages relevant de la garantie décennale qui sont dus à l'inexécution des obligations du constructeur de maisons individuelles. Si après une mise en demeure, l'entreprise ne répare pas le désordre constaté dans les meilleurs délais, vous êtes tenu d'informer votre assureur de dommages-ouvrage qui engagera la procédure nécessaire.

Pour souscrire ce type de contrat, vous pouvez passer par Taux pour trouver l'assureur dont les conditions sont les plus avantageuses pour couvrir vos risques.

Les obligations techniques pour une construction de maison individuelle

Le droit immobilier rend indispensable le respect des exigences de la norme NFC 15-100 lors de la réalisation de l'installation électrique du logement individuel. À la fin des travaux, le Consuel contrôle la mise en œuvre de la norme pour délivrer un certificat de conformité. Sans ce document, le fournisseur d'énergie ne peut pas mettre sous tension votre installation électrique.

Si vous avez déposé votre permis de construire après le 1er janvier 2022, le projet de construction de maison individuelle doit respecter les exigences de la réglementation environnementale RE2020 qui a remplacé la RT2012.

Les obligations des parties contractantes pour une transaction immobilière

Une vente de bien immobilier peut se faire directement, grâce à un agent immobilier ou en passant par un notaire. Les règles et obligations sont différentes selon ces cas.

La vente immobilière directe

Vous devez respecter les obligations :

• d'information (l'acheteur doit être informé de toutes les informations liées au bien immobilier à travers les documents administratifs nécessaires : règlement de copropriété, carnet d'entretien de l'immeuble, l'attestation de dommage-ouvrage, titre de propriété, carnet d'information du logement, avis d'imposition sur l'immobilier, plan du bien, etc.),
• de livraison et de conformité (le vendeur doit livrer l'actif immobilier dans le même état que celui décrit dans le contrat de vente),
• de garantie contre l'éviction (le cédant ne doit rien faire pour perturber la jouissance normale du bien par le nouveau propriétaire),
• de garantie contre les vices cachés,
• de fourniture des documents techniques nécessaires à l'acheteur (loi Carrez pour la surface du bien immobilier en copropriété, diagnostic électrique, DPE, diagnostic risques naturels, état des risques et pollutions, etc.).

Le non-respect d'une de ces obligations peut annuler la vente ou entraîner le versement de dommages et intérêts si l'acquéreur décide de conserver son bien. Depuis 2023, les propriétaires des logements classés F ou G d'après les critères de la loi Climat et Résilience doivent réaliser un audit préalable avant d'engager le processus de cession immobilière.

Si vous voulez vendre votre bien en location, vous êtes tenu d'en notifier votre locataire par courrier avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois en location meublée). Celui-ci peut faire une offre d'achat s'il le souhaite dans les 2 à 4 mois qui suivent en faisant jouer son droit de préemption. S'il souhaite continuer son bail et que le nouveau propriétaire est d'accord avec son choix, les conditions du contrat de location en cours sont alors maintenues. Si le nouvel acquéreur veut habiter le bien loué, il doit envoyer un préavis au locataire pour lui permettre de se reloger dans les meilleurs délais.

La cession grâce à un agent immobilier

L'agent immobilier intervient pour votre compte grâce à un mandat de vente écrit, signé et en cours de validité. Il est tenu de montrer à l'acquéreur le numéro de sa carte professionnelle, le montant de la garantie financière et l'adresse du garant. Il doit aussi présenter une assurance de Responsabilité civile professionnelle (RC Pro). Sur l'annonce immobilière, on doit retrouver le prix du bien à vendre, le montant des honoraires toutes taxes comprises (TTC) et l'indication de celui qui doit les payer (cédant ou acheteur). L'agent immobilier s'assure que toutes les parties ont accès à une information pertinente, équitable et transparente pour une prise de décision optimale.

Il vous aide à fixer le prix de votre bien, rédiger un compromis de vente et réaliser les autres démarches juridiques, administratives et techniques liées à la transaction immobilière. La réglementation de l'activité des agences immobilières se base sur les dispositions de la loi Hoguet. Celles-ci s'appliquent aussi aux autres professions du domaine (négociateurs immobiliers, syndics de copropriété, administrateurs de biens, évaluateurs d'actifs spécialisés, etc.).

La vente immobilière grâce au notaire

Une transaction immobilière peut se dérouler sous seing privé (directement ou grâce à un agent immobilier). Dans ce cas de figure, l'acte associé est uniquement opposable aux parties contractantes, à leurs héritiers et aux ayants cause. Pour éviter qu'un tiers conteste la cession du bien immobilier devant la justice, la rédaction du contrat de vente et l'authentification des pièces justificatives associées doivent toutefois être confiées à un notaire. Les honoraires de l'officier public sont en général à la charge de l'acquéreur (jusqu'à 8% du prix de vente pour un bien ancien et 3% pour un logement neuf).

Les obligations de l'acheteur de l'actif immobilier

L'acquéreur est tenu de respecter les modalités de paiement du prix du bien immobilier et des frais d'actes prévus dans le compromis de vente. En fonction de la date d'acquisition de la maison ou de l'appartement, l'acheteur peut être amené à s'acquitter de la taxe foncière si le contrat prévoit une répartition prorata temporis de cet impôt entre les parties. Si l'acquéreur ne respecte son obligation de paiement, le cédant peut utiliser tous les moyens juridiques possibles pour une exécution forcée de la vente. Il peut aussi annuler la transaction immobilière.

Les obligations des parties contractantes pour un bail

Dans un bail, locataire et bailleur s'engagent à respecter des engagements précis. Le locataire doit payer le loyer à temps et utiliser le bien de manière responsable. Le bailleur, lui, assure que le logement reste habitable et conforme aux normes de sécurité. Cette entente garantit une cohabitation harmonieuse et le respect des droits de chacun.

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement sain, convenablement espacé et confortable. Celui-ci ne doit pas être infesté par des animaux ou insectes nuisibles. Le droit de l'immobilier dispose que le logement doit avoir une efficacité énergétique optimale sans présenter des risques pour la sécurité et la santé des habitants. Le propriétaire ou l'agence immobilière en charge du bien doit annexer les documents suivants lors de la signature du bail :

• exemplaire du contrat de location,
• notice d'information,
• état des lieux d'entrée à fournir au moment de remettre les clés (et éventuellement l'état des lieux de sortie fait pour le précédent locataire),
• copie de la grille de vétusté,
• diagnostics techniques du logement,
• extrait du règlement de copropriété si nécessaire,
• exemplaire de la convention Anah si le logement est conventionné,
• inventaire et un état détaillé du mobilier (pour les logements meublés).

Le propriétaire ou l'agent immobilier gérant le bail doivent garantir au locataire la jouissance paisible de son bien loué. Le bailleur doit réaliser les travaux non classés dans la catégorie des réparations locatives (entretien des façades et toitures végétalisées, isolation, amélioration des parties communes ou privatives d'un immeuble, entretien annuel normal du bien, etc.).

Les obligations du locataire

Le locataire doit respecter scrupuleusement les modalités du bail pour le paiement du loyer au propriétaire ou à l'agence immobilière. En cas de difficulté à payer, il doit avertir au plus tôt le propriétaire par lettre recommandée pour une négociation entre les deux parties.

Il doit aussi s'acquitter des charges locatives prévues dans le bail concernant l'eau, le chauffage, l'entretien des espaces extérieurs ou le nettoyage. L'assurance habitation est également une obligation légale pour les locataires, peu importe le type de bien. La réglementation immobilière oblige l'occupant à toujours informer son bailleur avant des travaux d'installation lourde d'équipements, de réparation ou d'entretien.

La fiscalité liée à l'immobilier

Les propriétaires de biens immobiliers en France sont assujettis à de nombreux impôts. Taux présente dans le tableau suivant les principales informations sur ces redevances.

Vous pouvez consulter le site officiel impôts.gouv.fr pour avoir plus de précisions sur les cas d'exonération, de revalorisation ou de réduction pour le calcul de chaque impôt lié à l'immobilier en France.

Les dispositifs de défiscalisation pour un investissement immobilier locatif

Pour encourager la mise en location de logements plus écologiques et confortables présentant un loyer intéressant, le gouvernement a mis en place plusieurs mécanismes pour réduire l'impôt des bailleurs.

La loi Pinel

La loi Pinel concerne les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif qui ont un niveau global de performance énergétique minimal. Le bien doit être situé dans un espace géographique à forte pression locative (zones A, A bis et B1 du territoire) et proposé en respectant les plafonds de loyers fixés par décret.

En tant que propriétaire, vous devez vous engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans (pouvant être prorogé jusqu'à 12 ans). Le plafond de la réduction d'impôt liée au dispositif de la loi Pinel est fixé à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré. Depuis le 1er janvier 2023, les taux dégressifs pour la défiscalisation sont les suivants :

• location sur 6 ans : 10,5% en 2023 et 9% en 2024,
• bail sur 9 ans : 15% en 2023 et 12% en 2024,
• bail sur 12 ans : 17,5% en 2023 et 14% en 2024.

Il existe également le dispositif Pinel+ qui permet aux propriétaires de conserver les taux de la loi classique en investissant dans un des quartiers prioritaires ciblés dans une ville à forte demande locative. Le logement doit présenter un niveau de qualité élevé en matière d'usage, de performance énergétique et de confort.

La loi Denormandie

Initialement prévu pour prendre fin en 2023, le dispositif Denormandie qui valorise les investissements locatifs dans l'ancien est prorogé jusqu'en le 31 décembre 2026. Les logements concernés doivent être situés sur le territoire d'une commune couvert par le programme national Action cœur de ville (ACV).

Ils peuvent aussi être localisés dans une commune ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire. Le portail cohesion-territoires.gouv.fr aide à identifier toutes les collectivités territoriales éligibles au dispositif. L'avantage fiscal est plafonné à 300 000 €.

Pour obtenir la réduction d'impôt, appliquez au prix de revient net du bien les taux suivants :

• 12% pour un bail de 6 ans,
• 18% pour un bail de 9 ans,
• 21% pour un bail de 12 ans.

Le logement doit faire l'objet d'importants travaux d'amélioration de la performance énergétique réalisés par un professionnel qualifié RGE (reconnu garant de l'environnement). Le prix de la location doit également respecter les plafonds définis par le gouvernement.

Le dispositif Cosse

La loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances transforme le mécanisme « Louer Abordable » en Loc'Avantages. L'avantage fiscal est réservé aux propriétaires bailleurs ayant signé une convention spécialisée avec l'Anah. Le logement doit être non meublé et destiné à l'habitation principale du locataire.

Un arrêté fixe le niveau de performance énergétique globale requis pour chaque bien immobilier. Les zones éligibles sont celles choisies pour la mise en œuvre des dispositifs Pinel et Duflot.

Taux des différentes déductions fiscales des revenus bruts selon la zone et le niveau de loyer associé à la convention signée

Le cadre juridique pour l'octroi d'un crédit immobilier

La loi Scrivener est la principale source de droit qui encadre les demandes de prêts pour toutes sortes de projets immobiliers en France. Les établissements agréés ont une obligation d'information totale au moment de formuler l'offre préalable de crédit immobilier. Les mentions obligatoires à respecter sont :

• l'identité des parties contractantes,
• la nature de l'emprunt,
• l'objet du prêt,
• le montant du crédit,
• les modalités du prêt (amortissements, intérêts, indice de référence, marge sur l'indice de référence, périodicité de révision du taux, fréquence des versements, etc.),
• le taux annuel effectif global (TAEG),
• les assurances exigées par la banque,
• le montant des frais en cas d'annulation du prêt,
• le délai de réflexion accordé.

Toutes ces informations peuvent être clairement synthétisées sur la fiche d'information standardisée européenne (FISE) à vous transmettre gratuitement. La réglementation oblige la banque à maintenir son offre de crédit sur au moins 30 jours après sa présentation. Après avoir reçu la proposition du prêteur, vous avez un délai de réflexion de 10 jours (qui doit forcément aller à son terme) pour l'analyser et faire les comparaisons nécessaires. C'est seulement à partir du 11e jour que vous pouvez envoyer votre réponse à la banque grâce à un courrier recommandé.

Tant que vous n'acceptez pas l'offre, l'établissement de crédit ne peut pas effectuer de paiement au vendeur ou à l'agent immobilier. À ce stade, vous n'êtes aussi pas tenu de payer des frais de dossier à la banque. La loi Scrivener rend aussi obligatoire une condition suspensive d'obtention du prêt dans la promesse de vente. Si vous n'obtenez pas le crédit, vous pouvez ainsi renoncer à cette promesse.

Pour trouver les meilleures solutions de prêts immobiliers pour vos projets, n'hésitez pas à consulter les comparatifs complets et détaillés de Taux. Vous pourrez bénéficier de conditions souples pour le remboursement de votre emprunt tout en satisfaisant tous vos besoins de financement.

Conclusion

Le secteur de l'immobilier en France est rigoureusement réglementé afin d'éviter au maximum les litiges à divers niveaux. Pour votre projet de construction, d'achat ou de location d'un bien, faites-vous accompagner par un avocat expert en droit de l'immobilier, du logement et de l'urbanisme pour prendre toutes les précautions juridiques adéquates. Le service local des impôts ou l'Anah (Agence nationale de l'habitat) peuvent aussi vous apporter de précieux renseignements.

Pour trouver la meilleure solution de crédit immobilier en France, les guides pratiques et concis de Taux sont une excellente ressource.

FAQ

Quelle loi régit l'immobilier ?

Les lois Alur, Hoguet, Carrez ou Denormandie sont des exemples célèbres de sources de droit qui régissent le déroulement des opérations immobilières.

Quelle réglementation fixe les règles principales de l'activité d'agent immobilier ?

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 a fixé les règles pour la profession d'agent immobilier.

Quelles sont les obligations d'un agent immobilier ?

Ce professionnel doit agir pour le compte du vendeur grâce à un mandat écrit et signé. Il doit présenter sa carte professionnelle à chaque visiteur et protéger son activité en souscrivant une assurance Responsabilité civile professionnelle (RC Pro). L'agent immobilier informe clairement sur ses honoraires et présente de manière transparente toutes les informations sur le bien vendu. Il doit vous conseiller en toute honnêteté et objectivité pour une transaction immobilière totalement réussie. Il n'a pas une obligation de résultats, mais de moyens.