Comment réussir votre investissement hôtelier ?

Les investissements hôteliers combinent la sécurité liée à la pierre avec de nombreuses possibilités de développement et d'exploitation. Ces placements sont très appréciés par les investisseurs, car ils cumulent plusieurs avantages. L'immobilier hôtelier offre notamment un excellent potentiel de revenus et de multiples opportunités pour diversifier son patrimoine. Taux vous propose d'en apprendre davantage sur l'hôtellerie, les différentes façons d'investir dans ce domaine et les meilleures approches pour rentabiliser son investissement.

Mieux comprendre l'investissement hôtelier

L'investissement hôtelier peut être défini comme un placement dans l'industrie de l'hébergement temporaire à travers les hôtels, motels, auberges ou chambres d'hôtes. Le secteur est intimement lié au tourisme et considéré comme particulièrement rentable pour les investisseurs. Ceux-ci peuvent être à la recherche d'une solution pour diversifier leur patrimoine ou générer assez rapidement des bénéfices. En 2022, les hôtels sur Paris et en Île-de-France ont par exemple bénéficié d'une forte croissance de leurs revenus (+112%) grâce au retour en force du tourisme.

L'investissement hôtelier peut toutefois prendre diverses formes. Il fait intervenir plusieurs autres services associés comme la restauration, le voyage et autres prestations touristiques avec lesquels elle est fortement liée. Avant de vous engager dans un projet d'investissement, vous devez ainsi définir votre positionnement dans cette industrie.

Les avantages d'investir dans l'hôtellerie

L'hôtellerie suscite l'intérêt des investisseurs pour de nombreuses raisons. Taux vous propose un aperçu de ses principaux atouts.

La forte demande en France

Première destination touristique mondiale, la France bénéficie d'une forte demande dans l'industrie hôtelière. L'offre bien qu'étant importante ne permet pas toujours de satisfaire les voyageurs sur les grandes métropoles comme Paris, mais aussi dans certaines régions isolées. Les investisseurs peuvent ainsi profiter de l'augmentation générale des rendements et des taux d'occupation des hôtels. Vous êtes à la recherche de nouveaux actifs ? Investir dans les hôtels en France peut être une excellente idée lorsque les conditions de réussites sont réunies.

Une rentabilité élevée

Avec une bonne gestion et un service de qualité, l'établissement est amené à recevoir des clients de façon constante. Il peut ainsi générer de l'argent de façon quotidienne. C'est une aubaine pour les investisseurs hôteliers, car les rendements financiers peuvent être importants.

De plus, la demande pour les chambres d'hôtel est relativement stable et prévisible. De nombreux clients appellent pour des réservations notamment dans les périodes de pointe comme les vacances et les saisons de voyages. Les hôtels ont la possibilité d'augmenter leurs tarifs durant ces moments pour améliorer leur rentabilité.

La diversification de votre portefeuille d'investissement

Un bon investisseur doit répartir ses placements dans différents secteurs pour réduire les risques de perte selon les fluctuations du marché. L'industrie hôtelière vous propose une gamme variée de solutions, des petits hôtels ou motels aux grandes chaînes internationales. Vous pouvez choisir aisément l'option qui correspond à votre budget et à votre tolérance au risque.

Les avantages fiscaux

Les investissements hôteliers peuvent vous aider à réduire vos obligations fiscales pour profiter d'une meilleure rentabilité. Vous pouvez profiter d'une large gamme d'avantages tels que :

• l'amortissement,
• les déductions d'intérêts,
• les impositions différées, etc.

Les hôtels sont des propriétés commerciales soumises à un amortissement. Chaque année, les investisseurs peuvent déduire une partie de la valeur de leur bien. Ils peuvent compenser les bénéfices tirés de la gestion hôtelière, de sorte à réduire le revenu imposable.

Dans certains cas, vous pourrez aussi déduire de vos impôts les intérêts payés sur un crédit bancaire utilisé pour l'investissement. Cela est aussi valable pour un emprunt ayant servi à des travaux de rénovation.

L'imposition différée consiste à reporter le paiement des impôts sur la cession des murs d'un hôtel. Vous utilisez le produit de la vente pour acheter un bien de même nature et évitez ainsi de payer l'impôt sur les plus-values. La rentabilité globale de l'opération est aussi plus élevée.

En France, l'investissement hôtelier peut impliquer l'application d'un régime fiscal favorable avec des dispositifs comme la loi TEPA (loi en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat), le statut LMNP (location meublée non professionnelle), etc.

Vous souhaitez souscrire un crédit pour votre premier investissement dans l'hôtellerie ? Taux peut vous permettre de choisir le prêteur dont les conditions sont les plus avantageuses, compte tenu de votre projet. Grâce à votre comparateur de finances personnelles, vous avez accès à des tableaux complets qui vous fournissent les informations clés dont vous avez besoin pour procéder à un bon choix. Vous pouvez également passer par Taux pour le choix de votre banque, vos assurances, et votre portefeuille de placement.

L'impact social

L'hôtellerie offre la possibilité d'accéder à un marché mondial grâce à l'industrie touristique et celle du voyage. Les opportunités d'investissement sont très larges, que ce soit dans les grands centres urbains comme Paris ou des lieux de villégiatures plus éloignés. C'est une façon de soutenir l'économie locale via la création d'emploi et la génération de revenus pour les entreprises. Dans les zones géographiques ayant un intérêt culturel ou environnemental, les investisseurs peuvent participer à la promotion d'activités touristiques responsables et à la protection des ressources.

La possibilité de profiter des installations de l'hôtel

Un autre avantage pour les investisseurs qui n'est pas souvent mis en avant est la possibilité d'utiliser eux-mêmes les installations. Détenir une propriété hôtelière équipée de suites de luxe, d'un spa ou de divers salons vous aide à en profiter durant vos séjours. Vous pourrez par exemple posséder une chambre ou une suite avec la possibilité d'en profiter le temps des vacances. C'est une option avantageuse puisque vous n'aurez pas à vous occuper de l'entretien ou des réparations. Le reste du temps, votre chambre est louée aux clients de l'établissement.

Les risques liés aux investissements hôteliers

Comme la plupart des placements immobiliers, l'investissement hôtelier comporte quelques risques. Les principales contraintes rencontrées sont relatives à :

• la saisonnalité du domaine,
• l'influence des cycles économiques,
• un besoin de financement élevé,
• la forte concurrence, etc.

La plupart des hôtels sont basés sur des modèles commerciaux saisonniers. Si la demande est forte durant les périodes de pointe, l'activité hôtelière peut être plus lente hors saison, entraînant une certaine volatilité des gains.

Très sensible aux changements économiques, l'industrie hôtelière peut en effet ralentir en période de crise. Les voyages touristiques deviennent rares, de même que la demande en chambre d'hôtel. Par exemple, durant la crise liée à la Covid-19, ce fut l'un des secteurs les plus touchés (avec celui de la restauration). Les statistiques de l'INSEE ont indiqué une baisse d'activité de 71% entre mars et mai 2020 par rapport à la situation qui aurait été observée en l'absence d'une crise.

Le financement nécessaire pour acheter un hôtel ou en acquérir des parts est également élevé. C'est une option souvent réservée aux investisseurs ayant un apport conséquent.

Le secteur est également sujet à une forte concurrence. Chaque établissement doit trouver sa place sur un marché où des complexes modernes et luxueux mettent tout en œuvre pour attirer et fidéliser les clients.

Les différents types d'investissements hôteliers

L'industrie hôtelière est dynamique et offre de nombreux produits financiers aux investisseurs en quête de rentabilité. Ils peuvent choisir d'investir dans la pierre ou dans des fonds de commerce.

Investir en fiducies de placement immobilier hôtelières

On parle de fiducie de placement immobilier (FPI) lorsqu'une société finance, possède ou exploite des biens immobiliers pour tirer des bénéfices. Les FPI vous donnent ainsi la possibilité d'investir dans l'hôtellerie via des fonds communs de placement. L'option est intéressante pour les investisseurs qui ne veulent pas acquérir l'établissement en entier ou se préoccuper de sa gestion. Vous avez là une solution pour diversifier votre portefeuille en plaçant votre argent de façon spécifique dans les :

• fonds d'investissement de proximité (FIP),
• fonds professionnel de capital-investissement (FPCI),
• fonds commun de placement à risque (FCPR).

Pour investir dans de tels fonds, vous pouvez passer par l'intermédiaire de votre banque ou d'un courtier spécialisé. L'investissement pourra être réalisé via un compte-titres ordinaire (CTO), un plan d'épargne en action (PEA), un PEA-PME ou une assurance-vie. La plupart du temps, votre capital est diversifié de sorte à minimiser les risques.

Ces fonds permettent aux particuliers d'accéder à des opérations mixtes en bénéficiant de l'expertise et de l'expérience de l'administrateur. C'est aussi une option par laquelle vous pourrez devenir copropriétaire d'un hôtel acquis via une levée de fonds. Les investisseurs ne seront en général pas amenés à choisir eux-mêmes les biens hôteliers dans lesquels ils investissent.

Achetez des actions d'une société d'exploitation hôtelières

Pour réaliser des investissements hôteliers, vous pouvez acquérir des actions dans une société d'investissement immobilier cotée en bourse (SIIC). Cette option est avantageuse pour les investisseurs qui recherchent des placements plus modestes dans l'industrie de l'hôtellerie. Elle convient également lorsque vous avez un intérêt particulier à détenir des parts d'une marque hôtelière déjà établie.

Vous percevez des dividendes pour vos actions dont vous pourrez analyser l'évolution au fil du temps. Certains paramètres sont à explorer comme le ratio cours/bénéfice ou le rendement sur dividende. De plus, les actions qui sont cotées en bourse peuvent être vendues assez rapidement. Vous avez ainsi la possibilité de réaliser des placements intelligents pouvant générer du profit à court ou moyen terme.

Vous pouvez par ailleurs acheter des parts dans une société civile de placement immobilier (SCPI) non cotée en bourse aidant à investir sur des actifs touristiques. Elles sont certes moins liquides, mais en général soumises à une volatilité plus faible.

Acquérez une propriété ou construisez un nouvel hôtel

Posséder son propre hôtel est l'un des investissements les moins passifs et les plus conséquents en termes de financement. Les conditions d'entrée sont plus complexes et ne conviennent pas forcément à la grande majorité des investisseurs. C'est un investissement à haut risque, mais aussi à haute rentabilité avec lequel vous aurez une responsabilité de gestion supplémentaire.

On peut distinguer l'achat d'un hôtel existant et fonctionnel de la construction d'un nouvel établissement. Les deux solutions demandent cependant un engagement important ainsi qu'une stratégie hôtelière efficace pour rentabiliser. Il existe également des options plus accessibles comme devenir propriétaire d'une résidence hôtelière en LMNP, une résidence touristique ou simplement une chambre d'hôte.

L'investissement hôtelier séduit de nombreuses personnes en raison de la fiabilité du secteur et du taux de rendement qu'il peut générer.

Aperçu de la rentabilité moyenne de différents types d'investissements hôteliers en France

Tout investissement comporte une part de risque. Sans être une incitation à l'investissement, ce tableau vous fournit quelques éléments pour mieux orienter votre choix de placement en fonction de votre profil.

Quelques conseils pour réussir votre investissement hôtelier

Les investisseurs doivent prendre des mesures pour augmenter les chances de rentabiliser leurs placements. Taux a recensé quelques conseils clés qui pourront vous aider à maximiser la rentabilité de votre investissement hôtelier.

Renseignez-vous sur l'environnement et l'emplacement

Lorsque vous décidez d'investir dans un hôtel, recherchez des informations sur son emplacement et son environnement. Un investissement rentable doit pouvoir plaire aux clients, proposer des équipements ou infrastructures appropriés à proximité et offrir de belles perspectives d'évolution.

Un établissement sera par exemple plus rentable dans une ville touristique comme Paris ou une destination proche d'attractions ou de lieux d'intérêt. Son potentiel de croissance peut être évalué par la présence de centre de transports locaux, de magasins, restaurants, lieux de divertissement, de sports, etc.

Certains hôtels peuvent présenter des caractéristiques susceptibles de plaire aux familles à la recherche de tranquillité. D'autres seront plus adaptés au tourisme avec une situation géographique susceptible d'intéresser les vacanciers ou voyageurs d'affaires. Prenez également le temps d'analyser des paramètres importants comme les températures observées dans la zone, le nombre d'habitants, la quantité de précipitations, etc.

Analysez les finances de l'hôtel

Si votre investissement hôtelier concerne une propriété déjà établie, vérifiez la santé financière de l'établissement et ses performances avant de vous engager. Les mauvais résultats ne font pas forcément du bien un mauvais investissement à long terme, mais il est important de connaître ses problèmes financiers. Vous pourrez vous appuyer dessus pour les négociations, mais aussi faire des prévisions sur les améliorations nécessaires.

Consultez les marges de bénéfices réalisées ainsi que le potentiel de croissance pour choisir un bien adapté à votre profil. De nombreux particuliers préfèrent mettre leur argent dans un projet modeste qui a un potentiel de croissance plutôt qu'un investissement haut de gamme. Pour d'autres investisseurs, des établissements 5 étoiles sont une excellente opportunité en termes de rentabilité avec un niveau de risque réduit.

Dans l'industrie hôtelière, certains indicateurs (KPI) permettent de mesurer les performances des établissements. Votre comparateur Taux vous propose de découvrir les principaux d'entre eux.

Le tarif journalier moyen

Pour avoir des chiffres plus représentatifs, le tarif journalier moyen exclut les chambres inoccupées. Cet indicateur clé est calculé en rapportant le revenu des chambres au nombre de chambres vendues.

La durée moyenne de séjour

La durée moyenne de séjour est obtenue en divisant le nombre total de nuitées occupées par le nombre de réservations. Un résultat élevé est meilleur, car cela implique des dépenses globales plus importantes.

Le taux d'occupation

Le taux d'occupation désigne le nombre de chambres louées par rapport au nombre total de chambres de l'hôtel. Il doit dépasser 50% pour qu'un hôtel soit rentable.

Le revenu par chambre disponible

Pour calculer le revenu par chambre disponible (RevPAR), multipliez le tarif journalier moyen par le taux d'occupation. Une autre formule consiste à diviser le revenu total par nuit par le nombre total de chambres disponibles.

L'indice de type de chambre

Avec l'indice de type de chambre (ReRTI), vous pourrez savoir quels sont les types de chambres les plus rentables dans un hôtel. La formule pour le calculer est la suivante : ReRTI =% RevPAR total x nombre de chambres spécifiques/% inventaire x nombre de chambres spécifiques.

L'indice de pénétration du marché

Afin d'évaluer les performances d'un hôtel par rapport aux concurrents, l'indice de pénétration du marché (MPI) est le plus indiqué. Il se calcule comme suit : MPI (Market penetration index) =% d'occupation de l'hôtel/% d'occupation du marché x 100.

Le seuil de rentabilité

Pour calculer le seuil de rentabilité, on déduit du chiffre d'affaires toutes les charges de l'hôtel (fixes et variables). Un résultat positif veut dire que l'entreprise est rentable avec la possibilité d'optimiser davantage son rendement.

L'analyse de ces données est essentielle pour une bonne anticipation de votre projet d'investissement. Vous devrez également comprendre les facteurs qui influencent la demande en chambre de l'hôtel. Il peut s'agir d'événements spécifiques ou saisonniers qui entraînent une augmentation du nombre de réservations par exemple.

Vérifiez la valeur de l'hôtel

Le montant que vous allez investir varie le plus souvent selon la valeur de l'hôtel. Prenez donc le temps de bien évaluer vos placements pour prendre les mesures appropriées. En dehors de la valeur du bien immobilier et des équipements hôteliers disponibles, vous devez estimer le montant que l'investissement est en mesure de générer.

Évaluez les flux de trésorerie futurs, mais aussi les besoins pour l'exploitation, les pistes d'amélioration et les risques liés à l'acquisition de la propriété. Cette dernière peut proposer de nombreux services hôteliers avec des résultats financiers distincts. L'analyse de la valeur d'un hôtel revient alors à comprendre le fonctionnement de chaque département.

Prenez en compte le personnel et ses atouts

L'investissement hôtelier ne consiste pas seulement à acquérir un bien immobilier destiné à l'hébergement temporaire. La gestion de l'établissement est un aspect important à prendre en compte (sauf pour les fonds de placement), car vous investissez dans une entreprise de services.

Le personnel a un rôle crucial à jouer sur la valeur globale de l'hôtel et la qualité de l'investissement. Employés et dirigeants influencent énormément ce que les clients retiennent de leur expérience lorsqu'ils réservent une chambre.

L'investisseur hôtelier doit donc faire attention aux situations où l'établissement se présente comme un bon placement, alors que l'équipe assurant sa gestion est contre performante. Inversement, un hôtel peut proposer un rendement bien meilleur qu'il n'y paraît au premier abord grâce à la qualité de son personnel.

Adoptez une bonne gestion des revenus hôteliers

La gestion des revenus hôteliers se base sur l'analyse de données pour réaliser des prévisions sur les niveaux de demande. Elle concerne les gros investisseurs ayant les moyens pour acquérir un établissement ou une part importante de celle-ci (en partenariat avec d'autres investisseurs).

Une bonne gestion permet des ajustements stratégiques notamment au niveau de la tarification et de la distribution pour maximiser les gains et minimiser les coûts. Plusieurs astuces aident à y arriver comme la segmentation de la clientèle afin d'adapter la proposition commerciale. Il s'agira d'associer un type de chambre à chaque catégorie de clients identifiée. Cela offre ainsi la possibilité d'augmenter facilement le prix de la nuitée pour certaines chambres sans impacter négativement les réservations.

L'étude de marché initiale permet certes de recueillir des informations pertinentes, mais les données de la concurrence peuvent vite évoluer. En tant qu'investisseur hôtelier, vous devez rester informé des mutations qui s'opèrent dans le milieu. Identifiez les principaux concurrents et comparez les données sur la base d'indicateurs de performance similaires. C'est ainsi que vous pourrez faire émerger des tendances que vous allez considérer dans l'établissement d'une stratégie commerciale globale.

Conclusion

Les investissements hôteliers sont d'excellents moyens de faire fructifier votre capital avec une bonne rentabilité. Ils prennent diverses formes, des fonds tels que les SCPI à l'acquisition pure et simple d'un bien hôtelier. Avant d'investir dans un projet hôtelier, vous devez comprendre les avantages et les inconvénients qui pourraient en découler. De cette façon, vous pourrez mettre en place les mesures qui aideront à assurer le succès de votre investissement.

Pour connaître les meilleurs investissements hôteliers, faites confiance à votre comparateur de finances personnelles Taux. Cet outil vous aidera à choisir les placements les plus utiles selon vos besoins.

FAQ

Pourquoi investir dans l'hôtellerie ?

L'hôtellerie offre une rentabilité intéressante aux investisseurs. C'est un domaine qui propose différents actifs pour diversifier votre patrimoine, en plus d'être un bon outil de défiscalisation.

Comment investir dans l'immobilier hôtelier ?

Les investissements hôteliers peuvent se faire à travers les fonds de placement, l'achat d'actions hôtelières cotées en bourse ou l'acquisition d'une propriété. Celle-ci peut également prendre diverses formes selon le budget et les objectifs des investisseurs.

Quelle rentabilité pour un investissement hôtelier ?

La rentabilité dépend de plusieurs facteurs comme le type d'investissement, la capacité d'accueil de l'établissement et ses autres atouts. Les investisseurs peuvent s'attendre à un rendement annuel moyen allant de 4 à 10%, voire plus.

Quel budget pour investir dans l'hôtellerie ?

Le prix d'un hôtel dépend de la taille de celui-ci, du niveau de luxure des équipements et des services proposés. Le capital nécessaire pour acheter ou construire un bien immobilier hôtelier peut être estimé à plusieurs centaines de milliers ou des millions d'euros. Vous pouvez toutefois investir dans le secteur avec des sommes plus modestes (dès quelques centaines d'euros) en optant pour les autres types d'investissements.