Viager : ce que vous devez savoir

Vous souhaitez vendre ou acheter une maison ? Pourquoi ne pas opter pour le viager ? Selon votre situation personnelle et votre niveau de revenus, cette transaction aux modalités spécifiques peut présenter de nombreux avantages. Elle fait partie des opérations immobilières préférées des Français. Comment fonctionne ce dispositif et quelles sont les conditions pour acheter ou vendre ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Le viager consiste à vendre à un tiers un logement en échange d'une rente périodique : mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Cette dernière vient compléter la somme payée comptant au moment de la signature de l'acte de vente appelé le bouquet. Le principe de ce dispositif est que l'acheteur encore désigné par le débirentier verse au vendeur ou crédirentier des sommes d'argent périodiques à vie.

Au décès de la personne qui vend sa résidence, le viager cesse et l'acquéreur entre en possession de la propriété sans faire des démarches supplémentaires. Cette condition doit toutefois être imprévisible et le débirentier ne doit pas avoir connaissance d'une quelconque maladie dont serait atteint le crédirentier. Si ce dernier décède dans les vingt jours suivants la vente de sa maison, l'événement est considéré comme prévisible par la loi et l'action n'est pas valable.

Comme pour toutes les transactions immobilières, vous devez obligatoirement faire établir un acte authentique par un notaire pour votre vente en viager. Vous avez toutefois la possibilité de porter des modifications au contrat signé en cas de revente du logement ou de libération anticipée des lieux. Bien entendu, l'officier public doit à nouveau authentifier l'acte modifié.

Quels sont les différents types de viagers ?

Il existe deux principaux types de viagers en France.

Viager occupé

Dans le viager occupé, le vendeur conserve jusqu'à son décès, l'usufruit ou le droit d'usage du bien qu'il a vendu. Vous maintenez alors l'usage personnel du logement en y habitant, mais sans pouvoir le louer. Ce type de viager est le plus répandu, il concerne la plupart des opérations de ce dispositif. La répartition des frais d'entretien de la résidence et des réparations est définie au moment de la formalisation de l'accord.

En absence de précision, les grosses réparations (travaux sur les murs porteurs, peintures, toitures) sont prises en charge par le débirentier. Le crédirentier s'occupe quant à lui de :

• la taxe foncière,
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
• les factures d'énergie,
• les réparations et entretiens courants.

Concernant les impôts locaux, la taxe d'habitation est prise en charge par le crédirentier tandis que la taxe foncière est payée par le débirentier. Ce dernier peut toutefois récupérer la taxe d'ordure ménagère chez le vendeur qui occupe toujours la résidence. Dans certains cas, la transaction est conclue sur deux personnes. Un couple qui cède sa propriété peut indiquer que cette dernière n'appartiendra définitivement à l'acheteur qu'au décès du deuxième conjoint.

Viager libre

Avec le viager libre, l'acheteur dispose automatiquement du bien dès qu'il signe l'accord de vente. Il peut dès lors occuper ou louer le logement pour percevoir les loyers sans avoir à attendre le décès du vendeur. Il devra cependant assurer toutes les charges associées à la résidence comme les factures d'énergie, les taxes, l'entretien courant et les réparations.

Ce type de viager est très peu courant et ne représente qu'un faible pourcentage des transactions. Les biens concernés dans ce cas sont essentiellement des propriétés qui ne sont pas la résidence principale du vendeur. Il s'agit plus en général de petites surfaces habitables. Le montant du capital initial et des versements périodiques est également plus élevé.

En dehors de ces deux dispositifs, il existe le viager sans rente qui permet d'acheter une résidence en payant l'intégralité de la somme prévue en une fois. Comme ce dernier, le viager semi-occupé est encore peu populaire. Il concerne les biens immobiliers découpés en plusieurs logements qui sont partagés avec le vendeur. L'acheteur peut profiter de la totalité de la résidence après le décès de l'ancien propriétaire.

Quelles sont les conditions d'une transaction viagère ?

L'opération viagère est une procédure financière encadrée par la loi et qui obéit à de nombreuses règles.

Les conditions légales

Pour profiter de ce dispositif, vous devez être juridiquement capable. Cette opération immobilière est possible pour toute personne morale ou physique titulaire de droits et apte à les exercer. Si vous êtes une personne physique, vous devez avoir l'aptitude à accomplir tous les actes vous-même. Les personnes morales, représentants d'une société par exemple, doivent avoir la capacité à exécuter certaines actions rentrant dans leur objet social.

Par conséquent, vous pouvez être inapte à réaliser ce type de transaction lorsque vous êtes limitée du fait de votre âge, de votre état physique ou mental. Le crédirentier doit avoir toute sa capacité de jugement lors de la mise en vente de sa résidence en viager. Vous devez aussi être propriétaire à 100% du bien à vendre, que vous le cédiez seul ou à deux.

La rente viagère convenue doit être également suffisante, c'est-à-dire ne pas inférieure à la valeur locative du bien. Elle ne doit pas non plus apparaître dérisoire en considération de sa durée probable de versement. Vous êtes en droit de demander l'annulation de l'opération si vous estimez avoir été lésé de plus de 7/12 e sur le prix de cession du bien. Vous devez procéder dans ce cas à une action en rescision pour lésion.

Les conditions spécifiques au vendeur

La loi française n'impose aucun âge minimum ou maximum pour procéder à une opération immobilière viagère. Vous pouvez donc le faire à n'importe quel moment en théorie. En pratique, il est cependant préférable de vendre votre bien entre 70 et 80 ans pour que le pacte soit rentable pour les deux parties. Cela vous permet de bénéficier d'un bouquet assez intéressant et de versements périodiques acceptables.

Bien que l'opération soit toujours possible lorsque vous avez plus de 90 ans, les acquéreurs redoutent le montant élevé des rentes à payer. Votre état de santé ne représente pas non plus en réalité une situation bloquante pour profiter de ce dispositif. La condition requise est que l'acquéreur n'ait pas connaissance de soucis de santé du vendeur au moment de la signature du contrat.

À défaut, si vos héritiers prouvent que l'acheteur avait connaissance de votre maladie grave, la nullité de l'acte peut être obtenue. Les conditions requises pour la validité de l'acte sont prévues dans les articles 1968 à 1976 du Code civil.

Les mentions du contrat

Les clauses d'un contrat de viager sont librement fixées par les deux parties, mais l'accord doit être authentifié devant un officier public. Cette procédure permet de définir les modalités d'acquittement de la somme à payer et les responsabilités inhérentes à chacun. En dehors des identités et des âges des personnes concernées par l'opération, les mentions obligatoires suivantes doivent figurer dans l'accord conclu.

En dehors de ces éléments obligatoires, d'autres clauses ou informations spécifiques peuvent être ajoutées dans le contrat signé selon votre situation.

Quels sont les avantages du viager ?

Le viager présente de nombreux avantages aussi bien pour la personne qui vend et celle qui achète une habitation.

Pour le vendeur

Vous bénéficiez dans la plupart des cas d'une rente à vie à compter de la signature de l'acte de vente. Ces versements périodiques soumis à un régime fiscal avantageux peuvent constituer un important complément de retraite. Ils bénéficient d'un abattement dont le coût varie en fonction de votre âge au moment du premier paiement.

Tandis qu'une seule fraction de la rente viagère est imposée, le bouquet est entièrement exonéré d'impôt. Même si vous continuez à occuper le bien vendu, vous ne vous acquittez plus de la taxe foncière et ne payez pas les travaux votés par le syndic de l'immeuble. Les grands travaux à effectuer sur la résidence sont pris en charge par l'acquéreur.

Pour l'acheteur

L'achat d'un bien immobilier en viager permet d'échelonner le paiement et d'éviter de recourir à un emprunt immobilier. Le fonctionnement des rentes viagères est similaire à celui d'un crédit, sauf qu'il n'existe pas de frais rattachés puisque le débirentier paie directement le vendeur et non la banque.

Il peut potentiellement acquérir le bien à un montant inférieur à sa valeur réelle en fonction de la date de décès du crédirentier. Il a aussi la possibilité de bénéficier d'une décote d'environ 30% sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. Si le vendeur occupe le bien après l'avoir vendu, il doit en assurer l'entretien jusqu'à ce qu'il décède ou quitte les lieux.

Ce dispositif permet également d'acquérir des biens immobiliers en général plus grands ou mieux placés que lors d'un schéma traditionnel, faute de financement suffisant.

L'acheteur bénéficie enfin de frais de notaire réduits étant donné que les honoraires de l'officier public ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien. Ils sont déterminés sur la base du coût total diminué de la valeur d'usage et d'habitation.

Quels sont les risques de ce dispositif ?

Malgré ses nombreux avantages, ce type d'opération immobilière présente aussi quelques inconvénients pour chacune des deux parties engagées.

Pour l'acquéreur

Le principal risque du dispositif pour l'acquéreur est que le vendeur vive de longues années, ce qui le conduira à verser une rente élevée. Il doit être bien conscient des risques avant de se lancer dans cette opération. Pour réduire les risques de continuer à payer la rente pendant sa retraite, l'idéal est d'acquérir le bien auprès d'une personne beaucoup plus âgée.

En plus du risque de faire un mauvais investissement, l'acheteur a la charge des gros travaux concernant la résidence. De plus, s'il décède avant la personne qui a vendu son bien, l'obligation de paiement est transmise aux héritiers. Ces derniers doivent continuer à effectuer les versements périodiques jusqu'à ce que l'ancien propriétaire décède avant d'obtenir le bien immobilier.

Pour le vendeur

Le principal inconvénient de ce dispositif pour vous est le fait d'être redevable de l'entretien et des charges courantes afférentes au bien vendu. Vous privez également vos héritiers s'il en existe d'une transmission de patrimoine ou de la valeur réelle du bien. C'est en général pourquoi cette opération est privilégiée pour les personnes n'ayant pas d'enfants ou les ménages qui ont une petite retraite.

La cession de la propriété s'effectuera à un prix beaucoup plus bas en cas de décès prématuré. Vous acceptez également le risque que l'acheteur n'effectue pas les versements comme prévu. Si le litige perdure, votre situation financière peut devenir précaire et la saisie d'un juge est une formalité qui prend souvent assez de temps.

Quelles sont les modalités de paiement en viager ?

Les paiements dans le cadre de la vente en viager doivent respecter quelques exigences importantes.

Les conditions générales

La formalisation de l'acte de vente est la première condition générale de ce dispositif. La mutation du bien immobilier doit être publiée au service de la publicité foncière. Les deux parties ont la possibilité d'inclure des dispositions particulières dans l'acte authentifié. Elles sont protégées tout au long de la durée du contrat. L'aléa concernant l'imprévisibilité du décès du vendeur doit être respecté par chacune des parties.

La vente en viager consentie à un enfant héritier du crédirentier est assimilée à une donation au moment de la succession si aucune somme n'a été payée. L'opération est considérée de la même manière si les autres descendants n'ont pas expressément donné leur accord.

Le bouquet versé au moment de la signature de l'acte n'est pas impératif, il peut être librement et contractuellement déterminé par les parties. En règle générale, les notaires recommandent le versement d'un premier capital d'environ 30% du coût total de la propriété avec le solde réparti en rentes régulières.

Le calcul des rentes

La valeur totale de la rente viagère est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Le montant fixé dans l'acte de vente est estimé en fonction de plusieurs critères comme :

• la valeur vénale du bien,
• le coût du bouquet,
• l'âge et l'espérance de vie du crédirentier,
• le type de viager,
• les loyers à percevoir en cas de location, etc.

Le notaire calcule le coût des rentes en fonction des barèmes prévus par loi. Un bien vendu en viager occupé connaît une décote de sa valeur foncière pour compenser la privation du droit d'usage et d'habitation subit par le débirentier. Sans cette soustraction, il n'existerait pas un grand intérêt pour l'acheteur. La valeur totale de la propriété est déterminée en fonction du type des travaux, des atouts, des défauts, des prix du marché et du quartier.

La fiscalité attachée au dispositif

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant comprise entre 30 et 70%. Cette fraction imposée est décroissante avec l'âge du vendeur. Elle est, pour un premier versement, de 70% à moins de 50 ans et de 50% entre 50 et 59 ans.

La fraction passe à 40% pour un premier versement de 60 à 69 ans et à 30% à plus de 69 ans. La part imposable des rentes viagères est soumise aux prélèvements sociaux. L'acheteur est la personne qui doit s'occuper des droits de mutation classiques sur la totalité du prix de vente. De son côté, le crédirentier doit payer l'impôt sur les plus-values.

Comment vous faire accompagner pour une transaction viagère ?

Comme pour toute opération immobilière, vous devez vous faire accompagner par un notaire pour vendre en viager. Cet officier public saura vous aider à déterminer le montant du capital initial et des rentes régulières à payer. Il peut vous accompagner pour la fixation judicieuse du coût du bien même s'il n'exclut pas une négociation entre les deux parties sur ce sujet.

Le recours au notaire est aussi utile pour éviter les pièges liés à ce dispositif. L'un d'eux concerne la répartition des charges, elle doit être bien précisée dans l'acte de vente pour ne pas faire l'objet de litiges. Vous pouvez aussi souscrire une assurance pour votre opération afin de limiter les risques.

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Conclusion

La vente en viager est une opération au cours de laquelle une personne généralement âgée cède, sous certaines conditions, son bien immobilier à un acquéreur. Ce dernier s'engage en retour à lui verser un capital initial et une rente viagère, c'est-à-dire une somme périodique jusqu'à son décès.

Il existe principalement les viagers de type libre et occupé. La transaction, bien qu'assurée par un encadrement juridique strict, constitue un pari pour l'avenir de l'acheteur. Le viager libre est un mécanisme plus avantageux que le viager occupé, car il permet d'utiliser la propriété achetée dès la signature du contrat de vente. Les risques de non-rentabilité du projet immobilier sont ainsi réduits. Passez par Taux pour profiter de votre vente en viager à travers la comparaison de nombreux produits financiers.

FAQ

Comment annuler un viager ?

Plusieurs raisons comme le défaut de versement des rentes peuvent conduire à une demande d'annulation de l'opération devant un juge. Le fonctionnaire public peut être aussi saisi lorsque le prix de cession est sous-évalué ou le vendeur n'était pas en pleine possession de ses capacités au moment de la signature de l'accord. Son décès dans les vingt jours suivant la signature ou la connaissance par l'acheteur d'une maladie de ce dernier entraîne également l'annulation de l'opération.

Comment bien choisir votre viager ?

Un projet d'achat immobilier en viager doit être bien préparé. Vous devez chercher un logement de qualité, accessible à un prix réduit, dans un endroit où vous souhaitez vivre. Pour cela, vous devez bien sonder le marché et vous faire accompagner par un professionnel. Vous pouvez également limiter le risque de longévité du propriétaire en répartissant votre investissement sur plusieurs biens immobiliers. Vous pouvez aussi proposer un capital initial conséquent pour diminuer le coût des rentes.

Combien coûtent les frais de notaire pour une opération viagère ?

Les frais de notaire pour une vente en viager sont calculés en fonction de la décote. Ils regroupent d'une part les droits d'enregistrement et les taxes puis d'autre part les émoluments et les débours. Le taux global des droits d'enregistrement varie de 5,09 à 5,80% selon le département. Les taxes concernent la sécurité immobilière et la TVA. Les émoluments sont proportionnels à la valeur vénale du bien conformément au barème en vigueur et les débours sont indiqués dans le relevé communiqué.

Que faire en cas de non-paiement des rentes ?

En cas de non-paiement des rentes, le crédirentier est assuré grâce au contrat signé et authentifié. Cet acte juridique stipule qu'une clause résolutoire existe si vous ne percevez pas ce qui vous est dû. Vous pouvez récupérer le bien en gardant le bouquet et les rentes déjà perçues : il s'agit de l'indemnisation. Toutefois, vous devez d'abord avoir recours à une injonction de payer délivrée par un juge. La clause de privilège vous permet d'être favorisé par rapport à d'autres créanciers en cas de vente aux enchères du bien.

Quelle est la durée d'un viager ?

Le viager court jusqu'au décès du vendeur. Il n'a donc pas un délai défini en amont dans le contrat.

Est-ce que ça vaut le coup d'acheter en viager ?

La rentabilité d'une opération d'achat en viager est intimement liée à l'espérance de vie du crédirentier. Les clauses du contrat peuvent également faire la différence entre une bonne affaire et un véritable gouffre financier.