Investissement LMNP : comment profiter de ce dispositif de défiscalisation ?
Après un taux moyen de 6% en 2023, l'inflation redescend à 2,5% en 2024 puis 2,1% en 2025 d'après les estimations de la Banque de France. Les politiques fiscales du gouvernement obligent par ailleurs les Français à revoir leur stratégie d'investissement au-delà du contexte inflationniste. Le dispositif Censi-Bouvard n'est plus en vigueur depuis le 31 décembre 2022 et la loi Pinel connaît de profondes modifications.
Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif avec d'autres moyens de défiscalisation ? La location meublée non professionnelle (LMNP) offre de nombreux avantages sur le plan fiscal ainsi qu'une bonne rentabilité. Taux, votre comparateur spécialisé dans les finances personnelles propose ici un guide complet pour profiter de cette solution.
Statut LMNP : de quoi s'agit-il ?
La position de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accessible à tous les contribuables français qui désirent de nouvelles sources de revenus non imposées. Avant de vous lancer dans cette aventure, prenez connaissance du principe, des avantages/inconvénients et des particularités de cette situation.
Une solution pour investir dans l'immobilier locatif
Le statut de LMNP est l'une des principales portes d'accès à l'immobilier locatif. Les propriétaires bailleurs s'en servent pour proposer des logements équipés sur le marché et défiscaliser les bénéfices qui en découlent.
Les biens meublés peuvent être neufs ou rénovés. Vous pouvez par ailleurs louer votre logement sans que la location devienne votre activité professionnelle principale. Il s'agit d'ailleurs de la principale différence avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Ce dispositif d'optimisation fiscale se traduit par une durée de bail courte. Cette situation favorise une rotation accrue des locataires.
Quelles sont les conditions d'accès à la location meublée non professionnelle ?
Pour profiter de ce dispositif, vous devez être propriétaire d'un bien uniquement destiné à être loué. La mise à disposition du logement est effective dans le mois après l'achèvement de sa construction ou de son achat.
Le bien en location doit respecter les critères d'un logement ou d'un appartement meublé. Vous devez donc l'équiper de sorte qu'il réponde aux besoins essentiels des locataires. Ces derniers doivent pouvoir y résider décemment avec leurs seuls effets personnels.
Assurez-vous que la somme des loyers perçus est inférieure à 23 000 euros pour maintenir votre statut. Il ne doit pas non plus excéder 50% du revenu total de votre ménage.
Quel est l'intérêt de l'investissement en LMNP ?
Ce système permet d'accéder à tous les types de biens dans toutes les zones géographiques. Il est donc privilégié par les expatriés et les jeunes qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier.
La fourniture de meubles se traduit par des gains locatifs de 10 à 20% plus élevés qu'avec un logement vide. Vous pouvez aussi mieux vous positionner sur la location saisonnière, Airbnb et d'autres activités à haut rendement.
Les revenus sont garantis par bail commercial dans le cas d'une résidence services. Que le bien soit loué ou non, vous profitez d'une rente régulière pour préparer votre retraite. La fiscalité est par ailleurs très avantageuse avec la possibilité de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur le prix d'acquisition de votre bien.
Le gestionnaire, l'exploitant ou la société de gestion avec laquelle vous signez le contrat s'assure du bon fonctionnement de la résidence. Vous déléguez ainsi la gestion locative de 9 à 11 ans. Seuls la taxe foncière, le renouvellement du mobilier et les gros travaux sont à votre charge en vertu de l'article 606 du Code civil.
Quels sont les inconvénients de ce statut ?
Les gains locatifs ne sont pas fiscalisés avec la location meublée non professionnelle. Vous ne pouvez cependant pas réduire les impôts liés à vos autres revenus comme dans le cadre de la loi Pinel.
La prime que perçoit le bénéficiaire de votre assurance garantie accidents de la vie (GAV) est considérée sur le plan fiscal comme un produit exceptionnel. Elle s'ajoute à la base imposable, ce qui alourdit les impôts à payer en cas d'invalidité ou de décès.
Dès que les recettes locatives franchissent la barre des 23 000 euros, vous basculez en LMP. La même situation se produit si vos autres revenus baissent au point d'être moins élevés que le montant des loyers encaissés.
L'investissement en résidence de services présente également un inconvénient majeur. Si l'exploitant fait faillite, votre bail commercial devient caduc, ce qui fragilise votre stratégie sur le long terme.
Quels sont les biens éligibles pour un investissement en LMNP ?
Les locations meublées sont régies par des règles strictes. Le logement proposé doit avoir :
- une superficie d'au moins 9 m²,
- 20 m³ de volume habitable,
- 2,20 m de hauteur sous plafond au minimum.
Assurez-vous aussi qu'il respecte les critères de performance énergétique mis en avant par la loi n° 2015-992 du 17 août 2015. Il n'y a pas d'obligation spécifique à l'état des meubles disponibles dans le bien loué. Ils doivent néanmoins être un minimum décent pour assurer le confort des locataires et un usage permanent sur toute la durée du bail. Le remplacement des éléments défectueux lors de la location vous incombe.
La loi ALUR de 2014 indique les pièces indispensables pour qu'un logement soit éligible à la LMNP. Elle est complétée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et précise aussi les modalités d'ameublement du bien. Les occupants doivent ainsi distinguer clairement un appartement nu d'une offre meublée. Placez par ailleurs chaque meuble dans la pièce adéquate.
Tableau récapitulatif des éléments indispensables dans une LMNP
Mobilier général | Dans la chambre | Pour la cuisine |
|---|---|---|
. Étagères de rangement . Table et chaises . Luminaires . Matériel d'entretien ménager (aspirateur, seau, balai, serpillère…) | . Literie complète (lit, couette, couverture…) . Dispositif occultant à la fenêtre (volets, store, persienne, rideaux…) | . Ustensiles . Plaques de cuisson . Réfrigérateur avec espace de congélation . Four ou micro-ondes . Vaisselle (verres, couverts, assiettes) . Table et sièges |
LMNP neuf, ancien et résidence de services : ce que vous devez savoir
Vous pouvez devenir un loueur en meublé non professionnel grâce à une construction neuve ou en rénovant un bien dans un immeuble existant. Quelle que soit l'approche choisie, vous pouvez réaliser une location directe ou proposer une résidence de services.
La location neuve
Aidant à bénéficier d'un logement confortable, moderne et garanti, la LMNP neuve répond aux normes énergétiques et techniques les plus récentes, ce qui le rend très attractif sur le marché. Le bien est immédiatement disponible : vous n'avez aucun travail de rénovation à effectuer. Les revenus générés par un appartement de ce type sont les plus élevés.
Sur le plan du financement, cette solution offre la possibilité de récupérer la TVA appliquée lors de l'achat de votre bien. Les frais de notaires sont également moins élevés qu'avec un appartement rénové.
Le principal avantage de cette option ? Elle est idéale pour limiter les vacances locatives. La valeur à la revente permet par ailleurs de réaliser une plus-value intéressante.
L'investissement dans l'ancien
La location meublée non professionnelle d'occasion permet à n'importe quel acquéreur qui investit dans un logement en revente d'optimiser ses revenus. Le bien doit simplement être acheté sur le marché secondaire et déjà équipé : vous obtenez le statut, même s'il est occupé.
L'intérêt de cette solution ? Elle aide à investir moins d'argent et à avoir un bon aperçu du projet. Les gains locatifs et les taxes qui grèvent l'appartement sont déjà connus. Il en est de même pour les frais d'entretien et les taux d'occupation. Vous n'avez plus qu'à définir la meilleure stratégie pour amortir cet investissement immobilier et déduire vos charges.
Les anciens immeubles ont le plus souvent des emplacements privilégiés à proximité des centres-villes. Les logements qui s'y trouvent permettent par ailleurs de percevoir vos revenus locatifs exonérés d'impôt très rapidement.
Les résidences de services
Les résidences de services sont un ensemble d'appartements meublés, loués et gérés par une société sur la base d'un bail commercial. Le législateur français en reconnaît principalement 4 types : d'affaires, étudiante, de tourisme et de seniors.
Ces résidences répondent toutes au besoin d'habitation des composantes diverses de la société. Pour qu'un établissement bénéficie de ce statut, il doit assurer au moins 3 prestations sur les 4 principales retenues :
- accueil et réception,
- fourniture de linge de maison,
- service et petit déjeuner,
- ménage des locaux.
Taux vous donne un aperçu de chaque catégorie de location.
Les résidences d'affaires
Si vous choisissez ce type de LMNP, vous devez proposer des services haut de gamme pour un public professionnel. La clientèle recherche un cadre fonctionnel et reposant pour une courte période : entre quelques jours et plusieurs semaines. Privilégiez l'investissement locatif neuf même si la rentabilité moyenne lors de la revente d'un tel logement dans l'ancien était de 5,5% au premier trimestre 2023.
Ces établissements proposent en général des salles de réunion, open spaces et espaces de coworking équipés pour les meetings et séminaires. Optez pour un immeuble en métropole et situé près d'une autoroute, d'une gare ou d'un aéroport.
Les logements étudiants
La population estudiantine ne cesse de croître. 2,93 millions d'apprenants étaient attendus dans les universités françaises à la rentrée 2024 selon les chiffres publiés par le ministère de l'Enseignement Supérieur et de la Recherche. Parmi eux, il y a chaque année plus de 350 000 étudiants internationaux. 75% d'entre eux souhaitent par ailleurs rester en France à l'issue de leur cursus.
Investir dans une résidence étudiante revient donc à profiter d'un taux d'occupation élevé. Vous devez néanmoins acquérir un logement vraiment proche des pôles d'enseignement.
Privilégiez les appartements et studios de type T2. Il s'agit de la configuration idéale pour proposer à chaque occupant :
- un coin chambre,
- une salle de bain privative,
- une kitchenette.
Vous pouvez aussi rentabiliser un logement T3 au T6 grâce à la colocation. Les principales villes étudiantes en France sont Paris, Toulouse, Lyon, Montpellier et Rennes.
Les résidences de tourisme
Les résidences de tourisme servent d'habitation temporaire pour les séjours d'agrément. Vous pouvez choisir un bien ancien pour ce projet, car les touristes apprécient le charme de ces bâtisses. La rentabilité à la revente était par ailleurs élevée au premier trimestre 2023 avec un taux moyen de 5,2%.
Les prestations attendues sont :
- un spa avec hammam et sauna,
- une chambre ou une suite tout confort,
- une piscine,
- un court de tennis,
- un terrain de sport…
La résidence doit néanmoins se situer dans une région touristique à très fort potentiel. En plus de la capitale, ciblez les Alpes du Nord, la région PACA (Provence-Alpes-Côte d'Azur) ou l'Alsace. La montagne et les stations balnéaires attirent aussi beaucoup de monde.
Les résidences seniors
Le loueur en meublé non professionnel peut investir dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Ces logements assurent l'accueil et les soins à leurs résidents en état de dépendance avancé ou en perte d'autonomie. Il s'agit toutefois de structures sous conventionnement et médicalisées.
Si vous ne souhaitez pas proposer ce type de service, optez pour un centre non médicalisé. Son objectif est de proposer aux seniors autonomes un environnement paisible, sécurisé et confortable. Les résidents y viennent pour maintenir leur lien social.
Tableau comparatif des investissements en LMNP
Investissement | Biens éligibles | Normes récentes (isolation, construction…) | Contrat de location | Durée minimale de mise en location | Revenus locatifs sécurisés | Remboursement de la TVA à l'achat | Imposition du loyer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
LMNP ancien | . Tous types | . Non | . Bail de location meublée | – | . Non | . Non | . Régime réel . Micro-BIC |
LMNP neuf | . Tous types | . Oui | . Bail de location meublée | – | . Non | . Non | . Régime réel . Micro-BIC |
LMNP résidence de services | . Étudiants . Seniors . Tourisme . Affaires | . Oui | . Bail commercial | . 10 ans | . Oui | . Oui | . Régime réel (recommandé) |
La fiscalité en LMNP
La fiscalité en LMNP offre aux investisseurs immobiliers des avantages fiscaux attractifs. Elle concerne la location meublée non professionnelle, permettant d'amortir le bien et de réduire significativement les impôts sur les revenus locatifs. Cette option est intéressante pour optimiser vos investissements.
Le régime des micro-BIC
Ce régime s'applique par défaut aux investisseurs qui choisissent la LMNP. Avec le micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), bénéficiez d'un abattement de 50% sur vos recettes locatives. Vous ne pouvez toutefois déduire aucune autre charge. Vous ne pouvez pas non plus récupérer la TVA déductible qui s'offre à vous après l'achat d'une résidence de services.
Le micro-BIC n'implique pas non de tenir une comptabilité, ce qui simplifie les démarches déclaratives. Ce dispositif est recommandé si vos gains locatifs annuels n'excèdent pas 77 700 euros et que les charges relatives à l'investissement n'atteignent pas la moitié de vos recettes. Ce régime classique est donc idéal si la mise en location de votre bien n'a pas nécessité de gros travaux.
Le régime réel
Cette fiscalité d'amortissement sert avant tout à déduire l'intégralité des charges grevant votre investissement des revenus locatifs. Elle s'applique systématiquement si les loyers que vous percevez chaque année excèdent 77 700 euros. Vous pouvez néanmoins en faire le choix sans remplir cette condition en adressant une demande à l'administration fiscale avant le 1er février de chaque année.
Le régime réel est aussi à privilégier si votre mise en location a nécessité des travaux de rénovation lourds et coûteux. Les obligations administratives, comptables et fiscales sont toutefois plus lourdes.
L'assiette de l'impôt est établie sur la base des règles générales en matière de bénéfices industriels et commerciaux. Vos recettes deviennent la somme des :
- loyers encaissés ou en attente de paiement (hors taxe),
- provisions pour charges incluses au contrat de location,
- bénéfices accessoires.
Le fisc déduit ensuite de ce total les amortissements et charges éligibles avant d'appliquer le taux d'imposition.
Tableau comparatif des régimes d'imposition en LMNP
Régime | Plafond de revenus locatifs | Réductions d'impôt | Biens éligibles | Difficulté de la déclaration | Charges déduites |
|---|---|---|---|---|---|
Réel | . Aucun | . En fonction du bénéfice imposable | . Tous types | . Très difficile | . Taxe foncière pour un logement inscrit à l'actif . Dépenses de réparation et d'entretien sur présentation des factures . Frais de gestionnaire immobilier . Intérêts du crédit immobilier . Frais de constitution des garanties et de dossier . Frais d'assurance et de notaire . Honoraires de l'expert-comptable . Frais de procédure avec un occupant . Provisions pour risque . Divers frais engagés dans l'acquisition du logement |
Micro-BIC | . 77 700 euros | . Forfait de 50% | . Tous types | . Facile | . Aucune |
La déclaration de vos revenus en LMNP
Le statut de loueur en meublé non professionnel est octroyé aux particuliers et non aux investisseurs immobiliers. Pour en bénéficier, vous ne devez donc pas être enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS). Déclarez cependant votre activité auprès du tribunal de commerce compétent dans la région où se trouve votre logement. Cette démarche s'effectue aussi avec le Centre des formalités des entreprises (CFE).
Servez-vous du formulaire P0i (Cerfa 11921) disponible sur le site du service public pour réaliser cette démarche. Vous obtiendrez ensuite un numéro de SIRET. Chaque bien meublé que vous proposez en LMNP doit avoir sa propre immatriculation.
Déclarez vos recettes annuelles en utilisant le formulaire complémentaire des revenus 2042 C. N'oubliez pas de cocher la case réservée à « identification des personnes exerçant une activité non salariée » située sur la première page de votre déclaration.
Depuis le 1er janvier 2023, vous devez déclarer tous vos biens locatifs et indiquer le nom de leurs occupants. Utilisez l'onglet « Gérer mes biens immobiliers » sur la plateforme des impôts pour y arriver. Tout manquement à cette démarche vous expose à une amende de 150 €.
Cas pratique de fiscalité
Pour mieux cerner la fiscalité en LMNP, considérez que vous êtes propriétaire d'un appartement T2 meublé dans une résidence de services. Votre loyer de 800 euros génère des recettes de 9 600 euros chaque année. Vous supportez par ailleurs 900, 400, 650, 800, 344, 1460, 700, 200 et 2000 euros au titre de divers frais.
Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur vos revenus : (9 600 * 50)/2 = 4 800 euros. Vous pouvez soustraire ce montant du total taxable pour l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux, ce qui est plutôt intéressant.
Avec le système réel, vous devez d'abord estimer les charges déductibles. Parmi tous les frais mentionnés, il y a :
- 900 euros d'entretien courant, de travaux de rénovation et de petites réparations,
- 400 euros de frais de dossier et d'intérêt (prêt immobilier),
- 650 euros d'achat de mobilier,
- 800 euros d'impôts et taxes,
- 1460 euros de frais de comptabilité,
- 700 euros de charges de copropriété,
- 2000 euros d'honoraires de son gestionnaire professionnel.
Le coût des dépenses s'élève à 6 910 euros. Une fois qu'il est déduit, vous déclarez : 9600 – 6910 = 2690 euros.
Dans votre cas, il est beaucoup plus avantageux de choisir ce régime pour payer moins d'impôts.
Comment revendre votre bien LMNP ?
Vous avez décidé de céder votre logement en location meublée non professionnelle après un décès, une perte d'emploi ou une séparation ? Vous souhaitez réaliser une plus-value pour financer d'autres opérations patrimoniales ? Taux vous explique la manière de procéder.
Choisissez le bon moment pour vendre
Attendez le renouvellement de votre bail commercial pour revendre le bien en LMNP s'il est situé dans une résidence de services. Cette stratégie offre une sécurité additionnelle aux potentiels acheteurs.
Pour un logement en LMNP directe, tenez compte de la saisonnalité. Le début de l'été ou la période préscolaire sont par exemple les meilleurs moments pour vendre un appartement loué à des étudiants.
Estimez la valeur du logement à revendre
Le prix de revente d'un bien en LMNP se calcule sur la base de 5 critères :
- son emplacement,
- sa profitabilité,
- la qualité de son exploitant,
- son état,
- la clarté et la solidité de son bail.
N'hésitez pas à contacter un professionnel de l'immobilier pour analyser tous ces éléments. Si vous souhaitez vendre un bien en résidence de services, le bénéfice ou la perte réalisés dépend de l'historique du logement.
Le prix de cession diminue souvent après une négociation à la baisse du bail, des impayés de loyers, un changement fréquent de gestionnaire ou la constatation de problèmes d'entretien. Il en est de même si la valeur d'achat de votre habitation est plus élevée que celle estimée au moment de l'opération.
Comprenez la fiscalité de la revente en LMNP
Tout loueur en meublé non professionnel s'engage à assurer l'exploitation commerciale de son bien sur une période d'au moins 20 ans. Le décompte commence à la date de livraison de l'appartement. La TVA immobilière est considérée comme définitivement acquise après ce délai.
Vous êtes libre de céder la résidence en LMNP à tout moment. Si cette opération s'effectue avant les 20 premières années d'exploitation, la TVA récupérée depuis la livraison est acquise dans deux cas. Le nouveau bailleur doit aussi être assujetti à cette taxe ou qu'il reprenne le bail en cours (Code général des Impôts, article 257 bis).
Conclusion
Des recettes élevées, une demande croissante et une fiscalité avantageuse : tels sont les ingrédients qui justifient le succès de la location meublée non professionnelle. Vous ne devez cependant pas oublier de baser votre offre sur une demande locative réelle. Certaines régions ne se prêtent pas à l'investissement en LMNP. N'hésitez donc pas à solliciter un gestionnaire de patrimoine.
Si vous cherchez à diversifier davantage votre épargne avec des placements sur les marchés boursiers, dans le Private Equity ou dans le vin, consultez les autres guides de Taux sur ces sujets.
FAQ
C'est quoi la loi LMNP ?
Ce dispositif d'optimisation fiscale permet d'investir dans l'immobilier locatif sans en faire votre activité professionnelle principale. Avec ce statut, vous bénéficiez d'un abattement ou de plusieurs déductions fiscales tout en récupérant la TVA à l'achat (résidences de services).
Qui peut faire du LMNP ?
La location meublée non professionnelle s'adresse à tous les contribuables français. Vous ne devez pas être un professionnel de l'investissement immobilier pour prétendre à ce titre. Un particulier peut donc investir en LMNP et bénéficier d'un régime fiscal préférentiel.
Comment faire un placement en LMNP ?
Ce statut s'obtient en proposant une habitation meublée à la location. Les revenus locatifs annuels qui en découlent ne doivent pas excéder 23 000 euros. Vous êtes aussi éligible s'ils sont inférieurs à la moitié de l'ensemble de vos recettes.