Courtier en crédit immobilier : rôle, ORIAS et points à vérifier

Courtier en crédit : définition

Le courtier en crédit est un professionnel qui joue le rôle d'intermédiaire entre un établissement bancaire et un client. Sa principale mission est d'aider les consommateurs à obtenir les fonds nécessaires à la réalisation de leur projet immobilier. Le courtier peut être une entreprise ou une simple personne physique. Bien qu'il puisse proposer les produits d'une banque particulière, il n'est pas lié à celle-ci. Cela lui permet de travailler avec plusieurs institutions bancaires pour offrir une vaste gamme de services à ses clients.

Pourquoi recourir à un courtier en crédit immobilier pour obtenir votre prêt ?

Faire appel à un courtier en crédit peut présenter des avantages, à peser avec les limites ci-dessous.

Taux de crédit : comment comparer les offres

Solliciter un courtier peut permettre de présenter un dossier auprès de plusieurs banques partenaires du cabinet. Le taux obtenu dépend du profil, de l'apport et des conventions du courtier — ce n'est pas un « meilleur taux » garanti. Comparez ensuite le TAEG et le coût total des offres écrites.

Pour les clients déjà engagés avec une banque et qui désirent y rester, le courtier peut les aider à renégocier le contrat de prêt pour obtenir un taux plus intéressant.

L'accompagnement de professionnels qualifiés pour vos démarches d'obtention de crédit

Lorsque vous faites appel à un courtier en crédit immobilier ou autre, votre demande de prêt est prise en main par un expert du domaine. Ce dernier connaît avec précision les critères d'attribution de prêt et les exigences de chaque institution bancaire, et saura monter pour vous un dossier de demande solide. Il fait une simulation de prêt à partir de votre profil d'emprunteur et compare les offres de ses partenaires. Le taux obtenu n'est pas un « meilleur taux » garanti. Il vous explique également les détails de chaque proposition de crédit et vous permet de mieux comprendre les offres de prêt. Un dossier bien présenté peut faciliter l'instruction ; l'octroi reste toutefois une décision de la banque.

De plus, constituer un dossier de demande de crédit est une démarche très complexe. C'est une tâche dont l'accomplissement nécessite un investissement considérable d'énergie et de temps. Il en est de même pour les négociations avec la banque à propos des conditions globales du prêt immobilier ou d'un crédit à la consommation. Pour ces raisons, solliciter un courtier en crédit est aussi très intéressant. Cela permet de déléguer le montage et les allers-retours bancaires à un intermédiaire ; l'efficacité dépend du cabinet, pas d'une garantie de résultat. Après attribution des fonds, ce professionnel s'assure que le contrat est bien respecté par l'institution bancaire. Si ce n'est pas le cas, il vous aide à résilier le contrat de prêt.

Par ailleurs, l'assistance d'un courtier en crédit ne nécessite pas de paiement avant prestation. Cet expert n'est rémunéré que lorsque le prêt vous est octroyé. Cela vous protège contre le paiement de prestations sans obtention du résultat, ce qui est très pénible à supporter. C'est aussi une source de motivation pour les courtiers, qui les incite à bien faire leur travail et obtenir le prêt, car c'est la seule condition pour qu'ils soient payés. Pour cadrer le projet avant un mandat : guide crédit immobilier, baromètre des taux et vérification ORIAS. Taux.com n'est pas un courtier.

Négocier certaines conditions (sans garantie)

Les conditions d'accès à un prêt sont un volet très important du crédit immobilier ou de consommation que vous devez absolument considérer. Un courtier peut aider à négocier certaines conditions (frais, assurance, modularité) ; aucune assurance d'obtenir « les meilleures » conditions du marché. Cela fait référence à des éléments tels que : les frais, les indemnités de remboursement anticipé, l'assurance emprunteur. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par le Code de la consommation (en pratique : 3 % du capital restant dû ou six mois d'intérêts, le montant le plus faible). Un courtier peut aider à les négocier dans le contrat ; le plafond légal n'est pas une promesse de gratuité.

L'assurance emprunteur pèse souvent lourd dans le TAEG. Vous pouvez choisir un contrat externe via la délégation d'assurance (loi Lemoine / équivalence de garanties), avec ou sans courtier. Comparez TAEA et garanties, pas seulement la mensualité du prêt.

Solliciter un courtier en crédit immobilier : les limites à considérer

Bien que le recours à un intermédiaire en crédit soit intéressant sur plusieurs plans, cette solution présente aussi des inconvénients.

La rémunération du courtier

L'assistance d'un courtier en crédit implique un coût (frais de courtage) qui peut être assez élevé. Ces frais sont en général un forfait ou un pourcentage du capital, selon l'intermédiaire : à confirmer dans le mandat, sans barème légal unique. Ils n'achètent pas un « meilleur prêt » garanti.

Un interlocuteur entre l'institution bancaire et vous

L'autre inconvénient de recourir à un courtier est que vous n'êtes pas directement en contact avec la banque. Étant donné que le courtier est l'intermédiaire entre l'organisme de financement et vous-même, vous ne pourrez pas interagir avec elle sans passer par l'expert en courtage. Vous ne pourrez pas alors créer une relation privilégiée avec l'institution bancaire. Cela réduit alors vos options pour vous détacher du courtier et améliorer les conditions de votre prêt par vous-même.

La présence d'un intermédiaire entre vous et la banque implique aussi que vous devez totalement faire confiance à cet expert. Il doit être assez intègre pour défendre vos intérêts et assez compétent pour ne pas vous perdre du temps. Vérifiez systématiquement l'ORIAS et le mandat avant tout engagement.

Comment choisir votre courtier en crédit immobilier ?

Pour profiter des avantages qu'un recours à un courtier en crédit vous offre, vous devez considérer plusieurs critères. Plusieurs critères aident à choisir un courtier en crédit — sans ranking ni garantie d'octroi. Taux.com n'est pas un courtier.

Le type de courtier en crédit

Il existe plusieurs types de courtiers en crédit :

• les indépendants,
• les franchisés,
• les courtiers uniquement en ligne.

Les courtiers indépendants peuvent avoir un local physique ou non. Ils ont une expertise poussée dans un domaine précis tel que l'assurance, la banque ou l'immobilier, dans lequel ils ont déjà travaillé. C'est le choix le plus indiqué si vous recherchez un courtier qui est à votre écoute et avec qui vous pourrez entretenir une collaboration forte.

Les courtiers en ligne sont des entreprises qui fournissent les prestations d'intermédiaire financier ou immobilier, mais ne disposent pas de local physique. Cette option est très intéressante pour les personnes qui désirent mener toutes leurs opérations de demande de prêt depuis leur ordinateur, sans jamais se rendre en agence.

Si les déplacements ne vous posent aucun problème, optez pour les courtiers franchisés. Ces professionnels du courtage financier ont des agences physiques un peu partout en France. Ils sont affiliés à un réseau dont ils utilisent l'image. Cela a un impact sur leurs honoraires qui sont en général plus élevés que ceux des courtiers en ligne.

Les types de crédit disponibles chez le courtier

Un courtier peut proposer ses prestations de courtage pour divers types de crédit :

• immobilier,
• professionnel,
• hypothécaire,
• personnel

Lors de votre choix de courtier, portez votre choix sur une personne ou entreprise qui offre au moins deux de ces types de crédit auprès de plusieurs institutions financières différentes. Vous pourrez ainsi accéder à une plus grande palette de prestations auprès du même interlocuteur. Cela peut être très intéressant pour réduire le coût de la prestation, bénéficier d'avantages de fidélité divers ou simplement mieux gérer vos emprunts. Les listes d'enseignes ci-dessous sont des exemples ; croisez toujours ORIAS, mandat et TAEG.

Le coût de la prestation

Choisissez un courtier dont la prestation a un rapport qualité-prix acceptable. Pour cela, sollicitez plusieurs courtiers en crédit pour obtenir plus d'informations concernant les tarifs qu'ils pratiquent et l'assistance offerte. Sélectionnez ensuite l'entreprise qui vous convient le plus. Exigez une information claire sur honoraires et commissions avant signature du mandat.

Méfiez-vous également des prestations proposées à des tarifs trop bas ou alléchants, car ils peuvent être associés à un accompagnement de faible qualité. Les honoraires sont libres. Selon l'intermédiaire, un ordre de grandeur parfois cité est 1 % du montant emprunté ou un forfait — à confirmer dans le mandat, sans barème légal.

Au-delà du prix, examinez le panel de banques partenaires, la clarté du mandat et le devoir de conseil documenté. Raisonnez en coût global (TAEG) une fois les offres reçues.

La réputation du courtier en crédit et sa qualification

Portez votre choix sur un courtier en crédit compétent et qui bénéficie d'une bonne réputation. Pour ce faire, renseignez-vous dans votre environnement immédiat sur chacun des courtiers que vous prospectez pour en savoir plus sur eux. Cela peut se faire par le bouche-à-oreille. Vous pouvez aussi consulter le site internet de ces courtiers ou des plateformes d'agrégations d'avis clients pour avoir une vue plus complète sur la qualité des prestations offertes. Privilégiez les sources officielles (ORIAS, ACPR) et le contenu du mandat.

Exigez une immatriculation valide à l'ORIAS (registre des intermédiaires en assurance, banque et finance) dans la catégorie adaptée (COBSP / MIOBSP).

Les courtiers en crédit doivent également posséder un diplôme de niveau 1 IOBSP (intermédiaire en opérations de banque et solutions de paiement). De même, ils doivent souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro).

Solliciter les services d'un courtier en crédit : la démarche à suivre

La sollicitation de courtiers en prêt se fait suivant une démarche précise. La démarche ci-dessous décrit le mandat, puis l'offre écrite du prêteur.

La procédure pour mandater un courtier en crédit

Le mandat de courtier en crédit est le contrat qui lie le spécialiste en courtage à l'emprunteur. C'est par ce document que le demandeur de prêt autorise le courtier à le représenter auprès d'une institution bancaire et à prendre en charge le projet de recherche de financement. Ce n'est qu'après la signature du mandat que l'expert en courtage se mettra en quête d'un crédit adapté à vous proposer. Il existe deux types de mandats de courtage : le contrat simple et celui exclusif.

Le mandat de courtage simple

Le mandat de courtage simple vous permet de confier votre projet de financement à plusieurs courtiers simultanément. Cette option est le plus souvent déconseillée, puisque les courtiers travaillent avec les mêmes banques. Cela peut facilement mener à un rejet de votre dossier. Le mandat simple vous aide également à mener les démarches d'obtention de crédit par vous-même, en contactant directement les banques.

Le mandat de courtage exclusif

Le mandat exclusif exige en revanche que votre dossier ne soit confié qu'à un seul courtier. Vous ne pouvez pas en solliciter d'autres sur ce projet de financement. Vous pouvez cependant refuser l'offre du mandataire exclusif, si vous avez trouvé une proposition plus intéressante ailleurs. Cela doit être notifié à l'expert en courtage qui se chargera de finaliser la demande de crédit si vous le souhaitez. Le mandat exclusif concentre le dossier chez un seul intermédiaire ; il ne garantit ni l'octroi ni un « meilleur » taux.

Le contenu d'un mandat de courtage

Dans un mandat de courtage se trouve un ensemble d'informations importantes telles que :

• l'identité et les coordonnées des contractants (mandant et mandataire),
• l'identité et les coordonnées de la société de courtage en crédit,
• la mission du mandataire et les conditions du contrat,
• la validité du contrat,
• les obligations du mandant et du mandataire,
• la rémunération du courtier en crédit…

Les obligations du mandataire sont principalement le devoir de loyauté envers le mandant, ainsi que ceux de transparence, de conseil et d'information. Le contrat doit être signé par les deux parties avant le démarrage de la recherche de financement.

La résiliation de mandat de courtage

Vous pouvez résilier un contrat de courtage si vous estimez ne plus avoir besoin des prestations du courtier. Pour ce faire, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au mandataire pour lui notifier votre intention de mettre fin au contrat. Assurez-vous de bien y notifier le numéro du contrat concerné, ainsi que votre identité, pour que la lettre de résiliation soit bien valide. Vous n'avez cependant pas forcément besoin d'y mentionner le motif de résiliation.

Refus de crédit après sollicitation d'un courtier : l'attitude à adopter

Il se peut que votre demande de crédit soit quand même refusée malgré le recours à un courtier. Dans ces circonstances, vous n'avez aucun paiement à faire au prestataire. Vous devrez ensuite faire un point objectif sur l'état de vos finances et les potentielles raisons du refus de crédit. Cela peut être dû à un taux d'endettement trop élevé et dans ces circonstances, trouver une solution de rachat de crédit peut être intéressant.

Vous pouvez aussi penser à d'autres types de crédit comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt d'accession sociale s'il s'agit d'un crédit immobilier. La solution la plus efficace pour mettre toutes les chances de votre côté pour une prochaine demande est d'assainir vos finances, puis de soumettre votre dossier à nouveau.

Vérifier l'immatriculation d'un courtier

Le contrôle se fait sur le registre, avant d'envoyer des pièces. Relevez le numéro à 8 chiffres indiqué sur le mandat ou sur le site du professionnel, puis recherchez-le sur orias.fr. La fiche doit être en cours de validité, au nom qui figure sur le mandat, dans une catégorie de courtage ou de mandat en opérations de banque (COBSP ou MIOBSP).

Le mandat précise la mission, les honoraires et, lorsqu'elles sont nommées, les banques que l'intermédiaire peut saisir. L'assurance de responsabilité civile professionnelle et l'adhésion à une association agréée complètent ce contrôle. Une offre de prêt vient du prêteur, après étude du dossier. Le nombre d'agences ou l'ancienneté d'une enseigne ne remplace pas cette vérification.

Vous pouvez aussi déposer un dossier directement auprès d'un ou plusieurs prêteurs, sans courtier. Pour lire un baromètre de taux (méthode de lecture) : taux immobilier · guide crédit immobilier.