Crédit immobilier : guide et repères pour financer un logement

Quel est le fonctionnement d'un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier est un prêt à long terme qui permet de financer différentes catégories de dépenses liées à un projet immobilier. D'après le Code de la consommation (article L313-1), il peut servir pour :

• l'achat d'un appartement ou d'une maison à usage d'habitation ou mixte (à usage professionnel et d'habitation),
• la construction d'un bien immobilier,
• l'achat d'un terrain pour y construire un bien,
• la rénovation (réparation, amélioration) et l'entretien d'un bien.

Repères : taux immobiliers (TESE / usure) · capacité d'emprunt · assurance emprunteur · rachat immobilier.

Le crédit immobilier est caractérisé par une durée, un montant, un taux, et des conditions d'octroi particulières. Sa durée varie de 5 à 20 ans, voire plus selon les organismes prêteurs. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande toutefois aux banques de se limiter à 25 ans, avec une période de différé pouvant aller jusqu'à 2 ans. Depuis le 1er janvier 2022, cette recommandation est devenue juridiquement contraignante et s'impose donc aux établissements bancaires (avec une petite marge de flexibilité).

Le montant maximum d'un prêt est également encadré par une règle du HCSF, contraignante depuis le 1^er janvier 2022, qui plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse), avec une marge de flexibilité limitée pour les banques. Ainsi, le montant finançable varie selon les banques et le dossier : les normes HCSF (effort, durée) encadrent l'octroi, sans plafond légal unique exprimé en euros.

Le taux d'un crédit immobilier varie selon la durée de remboursement, le taux directeur de la Banque centrale européenne et diverses caractéristiques liées à l'emprunt (garantie, assurance…).

En matière d'assurance emprunteur, la loi Lemoine (depuis le 1^er juin 2022) permet la résiliation à tout moment et la substitution d'assurance. La dispense de questionnaire médical s'applique lorsque trois conditions cumulatives sont réunies : crédit finançant un bien à usage d'habitation ou mixte, part assurée cumulée n'excédant pas 200 000 € par assuré, et remboursement achevé avant le 60^e anniversaire.

Enfin, les conditions d'octroi peuvent varier. Elles sont généralement uniformes pour les prêts bancaires classiques, mais certains emprunts aidés ont des conditions d'octroi spécifiques.

Quelles sont les garanties d'un crédit immobilier ?

Lorsqu'un établissement de crédit octroie un prêt immobilier, elle peut exiger une garantie pour se prémunir contre les risques liés au remboursement. Trois solutions sont habituellement mises en place à cette fin : l'hypothèque, la caution et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.

Hypothèque

L'hypothèque est une garantie portant sur un bien immobilier. Il peut s'agir de celui pour lequel la banque vous accorde le prêt ou d'un autre bien dont vous êtes le propriétaire. En cas de non-remboursement du crédit dans les délais prévus, le prêteur peut demander la saisie du bien hypothéqué. Il pourra alors être vendu aux enchères en dernier recours, afin que la banque récupère le montant qui lui est dû. L'hypothèque n'est pas une obligation au sens de la loi, mais elle s'impose bien souvent, surtout lorsqu'un emprunteur souhaite obtenir un prêt immobilier sans apport. C'est la solution la plus convaincante pour rassurer la banque.

La mise en place d'une hypothèque s'effectue obligatoirement devant un notaire. L'officier public se charge de la rédaction de l'acte et de son inscription aux services de la publicité foncière. L'hypothèque s'étend sur la même durée que le crédit qu'il garantit, sans pouvoir dépasser 50 ans. Il reste symboliquement inscrit aux services de la publicité foncière 1 an après la fin du prêt, mais n'a plus aucun effet puisque le crédit est remboursé.

Cependant, il est possible sous certaines conditions de lever une hypothèque avant sa date normale d'expiration (durée du prêt + 1 an). C'est le cas lorsque :

• le bien immobilier est sur le point d'être vendu alors que le prêt n'est pas entièrement remboursé,
• le bien va être vendu sans que la durée de l'hypothèque ne soit écoulée,
• le crédit sur lequel porte l'hypothèque va être racheté par une autre banque.

Il faut alors faire une demande de mainlevée d'hypothèque en accord avec la banque. Cet accord devra être un acte authentique notarié que l'officier public présentera au service de publicité foncière pour faire radier l'inscription hypothécaire. Les frais générés par cette procédure sont entièrement à la charge de l'emprunteur.

En cas de refus de l'organisme prêteur, il est possible de saisir le tribunal dont dépend le service de publicité foncière qui a enregistré l'hypothèque, pour obtenir une mainlevée judiciaire.

Caution

Le cautionnement est un mécanisme par lequel un organisme spécialisé se porte garant du prêt immobilier et s'engage à le rembourser à la place de l'emprunteur en cas de défaillance. En contrepartie, ce dernier doit verser à la société de caution une commission fixe et une contribution au fonds de garantie. Cette dernière est estimée en pourcentage du montant emprunté. Chez certains organismes garants, elle est partiellement restituée à l'emprunteur lorsque le prêt est complètement remboursé. La mise en place d'une caution ne nécessite pas d'avoir recours à un notaire, ce qui réduit fortement le coût de l'opération.

La procédure en elle-même est également très peu complexe : c'est la banque ayant reçu la demande de prêt qui la transmet à la société de caution. Le délai de réponse de la société de caution est le sien, après étude du dossier. L'engagement de l'organisme financier à se porter garant du crédit est confirmé à l'emprunteur en même temps que la délivrance de l'offre de prêt. En France, la grande majorité des prêts immobiliers avec caution sont garantis par le Crédit Logement. D'autres organismes peuvent également garantir votre prêt :

• la Caisse d'Assurances Mutuelles du Crédit Agricole (CAMCA),
• la Société d'Assurance des Crédits des Caisses d'épargne de France (SACCEF),
• la Caution Mutuelle de l'Habitat (CMH), proposée par le Crédit Mutuel et le CIC,
• la Société de Caution Mutuelle Immobilière (SOCAMI), proposée par la Banque Populaire,
• CNP Caution, proposée par La Banque Postale et le Groupe BPCE.

Notez qu'après avoir remboursé la banque en cas de défaillance, l'organisme de caution se retournera vers l'emprunteur pour qu'une solution amiable soit trouvée. Celle-ci peut aboutir à la fixation d'un délai de paiement pour que le montant du prêt soit remboursé. L'emprunteur peut également bénéficier d'un accompagnement pour vendre son bien immobilier. Lorsqu'il n'y a aucune issue possible, la société de cautionnement peut initier des actions de recouvrement judiciaires.

Plus rarement, il est possible pour une personne physique (parente ou non de l'emprunteur) de se porter garante d'un prêt immobilier. Cette solution n'est pas souvent exploitée, car elle est risquée et peu appréciée par les banques.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé le privilège de prêteur de deniers depuis le 1er janvier 2022. C'est un système très proche de la garantie hypothécaire, qui permet à l'organisme prêteur de faire vendre le bien en cas de défaillance de l'emprunteur et de se rémunérer en priorité. L'accord de ce dernier n'est pas nécessaire lorsque la banque décide d'avoir recours à ce type d'hypothèque. Elle se distingue toutefois d'une hypothèque classique par la nature des biens qu'elle peut garantir.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut garantir que l'achat d'un bien immobilier existant (appartement, terrain ou maison). Vous ne pouvez pas la mettre en place pour un crédit destiné à des travaux ou à l'achat d'une maison en état futur d'achèvement.

Tout comme une hypothèque classique, cette garantie doit impérativement être mise en place par le notaire et inscrite au service de la publicité foncière. Les frais qui en découlent sont entièrement à la charge de l'emprunteur.

Crédit immobilier, quels sont les différents types de taux ?

Avant de souscrire un prêt immobilier, il est important de connaître les différents types de taux (fixes et variables) que les organismes prêteurs peuvent proposer et leur particularité.

Le taux fixe

Le prêt immobilier à taux fixe est la forme la plus simple et la plus répandue. Le coût global de l'opération est connu dès la réception de l'offre et ne peut varier jusqu'au terme de la période de remboursement. Seuls un remboursement anticipé et un rachat (ou renégociation) peuvent induire un changement dans les conditions de souscription. Le prêt immobilier à taux fixe est avantageux pour l'emprunteur, car il le protège contre toute hausse des taux d'intérêt.

Il vous offre également un réel confort, puisque vous avez toujours la possibilité de faire racheter le prêt ou de renégocier le contrat en cas de baisse des taux d'intérêt. Sur 15 à 25 ans, le taux fixe est le plus répandu en France : mensualité connue dès l'offre. Le choix d'un organisme qui a une politique très flexible en matière de modulation d'échéances vous permettra également de gérer plus facilement les périodes de baisse de revenus.

Le taux d'intérêt variable

Le taux d'intérêt variable est plutôt adapté à des profils emprunteurs qui peuvent se permettre une prise de risques élevée en raison de leur capacité financière. Pour un crédit immobilier qui utilise ce type de taux, l'organisme prêteur fixe dans le contrat une donnée de référence dont l'évolution fait varier les mensualités. Il s'agit le plus souvent du taux sur les emprunts à court terme entre institutions financières dans la zone euro.

Le coût global n'est pas connu à l'avance, et il existe un réel risque que la dette soit significativement amplifiée en cas de hausse des taux. Pour minimiser les risques, il est possible d'opter pour une offre à taux d'intérêt variable capé. Le principe reste globalement le même, mais avec cette fois-ci une limitation (à la hausse ou à la baisse) des variations. Par exemple, si vous contractez un crédit à 3,2 % capé à plus ou moins 1, alors le taux maximal est de 4,2 %. Il ne descendra également pas en dessous de 2,2 %.

Les types de prêts immobiliers bancaires

Il existe trois principaux types de crédits bancaires pour payer un projet immobilier :

• amortissable,
• in fine,
• crédit relais.

Ces solutions reposent chacune sur un principe de fonctionnement spécifique. Il est important de les connaître pour choisir celle qui vous avantagera le plus dans la réalisation de votre projet.

Prêt amortissable

Le prêt immobilier amortissable se rembourse progressivement sur toute la durée du contrat. Chaque mois, l'emprunteur paie une partie du capital emprunté, mais aussi des intérêts. Ces derniers sont calculés sur le capital restant dû. La composition des mensualités varie donc à chaque échéance, jusqu'au remboursement intégral du prêt. Si elles sont majoritairement composées d'intérêts au début, les dernières mensualités correspondent essentiellement à un remboursement de capital.

La composition précise de vos mensualités est détaillée dans le tableau d'amortissement qui vous est remis après signature de l'offre.

Prêt in fine

Le prêt immobilier in fine suit un principe contraire à celui de l'amortissement. Ici, les mensualités de remboursement ne comportent aucune part de capital emprunté. Seuls les intérêts et les frais d'assurance sont payés chaque mois par l'emprunteur pendant la durée du crédit. À la dernière mensualité, la totalité du capital emprunté est restituée à l'établissement prêteur. Les risques liés à ce type de prêt pour les banques sont relativement importants. De fait, elles appliquent un taux d'intérêt plus élevé que celui des crédits immobiliers amortissables classiques.

De plus, le calcul des intérêts dans ce cas n'est pas dégressif, car il n'y a aucun amortissement du capital emprunté. Vous supportez donc un coût global plus élevé que celui d'un crédit amortissable en optant pour cette solution.

Le prêt non amortissable peut être envisagé lorsque vous avez une épargne disponible sur laquelle il peut être adossé. Il peut être une solution intéressante pour faire une optimisation fiscale dans le cadre d'un investissement immobilier locatif.

Prêt relais

Le prêt relais est une solution à court terme qui s'apparente à une avance de fonds. Elle intervient lorsqu'un propriétaire met en vente son bien actuel et a besoin de financement pour l'acquisition d'un nouveau logement. Pour lui permettre de concrétiser ce nouvel achat, la banque lui accorde un prêt relais qui sera remboursé une fois que la vente en cours sera finalisée.

Le montant d'un prêt relais est étroitement lié au prix du bien mis en vente. En général, les banques appliquent un coefficient qui leur permet d'anticiper le risque de vente à la baisse. Elles peuvent accepter d'octroyer jusqu'à 70 % de la valeur estimée du bien. Ainsi, pour un bien immobilier estimé à 300 000 €, l'emprunteur peut bénéficier d'une avance de 210 000 euros.

Le versement des intérêts débute dès que l'avance est versée et représente la composante majeure des mensualités (avec l'assurance emprunteur). Il est toutefois possible de négocier pour obtenir un report total de paiement vers le terme de l'emprunt. Cette solution entraîne toutefois un léger surcoût.

Les prêts immobiliers aidés

Les prêts immobiliers aidés sont mis en place par l'État et accessibles à des conditions très avantageuses. Ils offrent une réelle flexibilité aux bénéficiaires en ce qui concerne le remboursement. Selon votre profil et votre situation, vous pouvez solliciter un prêt aidé pour payer tout ou partie de l'achat de votre bien immobilier. Il est important de connaître les conditions d'éligibilité, ainsi que les caractéristiques de ces dispositifs d'aide pour mieux planifier votre projet.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale offre la possibilité aux ménages ayant des revenus modestes d'accéder à la propriété. Il peut être sollicité pour un projet d'achat immobilier neuf, ou d'une construction. Vous pouvez également le demander pour financer des travaux d'économie d'énergie ou d'agrandissement.

Tout logement dont l'achat ou la rénovation a été financé avec un prêt d'accession sociale doit être la résidence principale du bénéficiaire maximum une année après la fin de la transaction. Il sera possible de le mettre en location uniquement sous certaines conditions.

Les conditions de ressources pour bénéficier du PAS varient selon la zone géographique et sont disponibles sur le site officiel du Service Public.

Pour obtenir ce prêt, il faut adresser une demande à un établissement de crédit qui a passé une convention avec l'État. Vous avez la possibilité de mettre en concurrence plusieurs établissements, car le TAEG peut varier, dans la limite du plafond autorisé.

Le prêt accession sociale peut être remboursé sur 5 à 30 ans, avec une possibilité d'allongement jusqu'à 35 ans si le contrat le prévoit. Vous bénéficiez de frais de notaire réduits si vous optez pour cette solution.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un financement que vous pouvez associer à un crédit immobilier classique pour l'achat d'un logement. Il ne génère pas d'intérêts ni de frais de dossier ou d'expertise. Tout comme pour le PAS, le prêt à taux zéro doit servir à l'acquisition d'un bien immobilier destiné à être votre résidence principale.

Le montant du PTZ qui peut être accordé pour une opération immobilière varie d'un emprunteur à l'autre. Il est possible de l'estimer grâce au simulateur de prêt à taux zéro de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).

La durée de remboursement du prêt à taux zéro dépend des revenus de l'emprunteur, mais aussi de la zone dans laquelle se trouve le bien, du nombre de personnes dans le ménage, etc. Elle est de 25 ans maximum. Une période de différé de 5 à 15 ans est offerte en début de remboursement.

Prêt épargne logement PEL

Le prêt épargne logement est une solution accessible aux personnes qui sont titulaires d'un PEL (plan épargne logement) depuis 4 ans. Il peut servir à obtenir l'argent nécessaire pour l'acquisition ou la construction d'un logement et des travaux d'extension, d'amélioration ou d'économie d'énergie.

L'emprunt peut être demandé auprès de la banque qui détient votre PEL, ou d'un autre établissement de votre choix. Le montant maximum que vous pouvez obtenir pour votre opération immobilière est de 92 000 euros.

Le taux d'intérêt du prêt PEL est fixé par l'État selon la date d'ouverture du plan : 2,20 % pour les PEL ouverts entre août 2016 et le 31 décembre 2022 ; taux réindexé pour les souscriptions ultérieures (vérifiez le barème en vigueur auprès de votre établissement). La durée de remboursement du prêt PEL va de 2 à 15 ans.

Quelles sont les étapes de l'obtention d'un crédit immobilier ?

Cette opération se déroule en une dizaine d'étapes. De la signature du compromis de vente au démarrage du remboursement, Taux.com fait le point de tout ce qu'il y a à savoir.

La signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente est le point de départ pour l'obtention de votre crédit immobilier. Cette pièce est indispensable pour procéder à une demande auprès d'un organisme de crédit et obtenir une réponse de principe. C'est aussi la garantie que le bien ne vous échappera pas pendant que vous effectuez les démarches pour l'obtention d'un crédit.

Le compromis de vente (ou avant-contrat) engage réciproquement le vendeur et l'acquéreur dans le cadre de l'acquisition immobilière (Code civil, article 1589). Il comporte au minimum une clause suspensive qui indique la durée maximale au bout de laquelle vous devez avoir obtenu votre argent. Cette durée est en général de 45 jours.

Si aucun financement n'a pu être obtenu à l'issue de ce délai, l'accord de vente peut être annulé. Il faudra alors fournir au vendeur une preuve du refus des organismes contactés.

La comparaison des propositions de crédit immobilier

Pour trouver une offre de prêt intéressante, le mot d'ordre est la comparaison. Évaluez les propositions de plusieurs établissements bancaires et vérifiez les conditions de remboursement pour vous assurer qu'elles sont flexibles. Pour ce faire, vous pouvez procéder aux recherches d'informations vous-même, ou confier la démarche à un courtier. Vous pouvez aussi vous appuyer sur des repères éditoriaux (baromètre des taux, estimateur de capacité) pour préparer votre comparaison : seule une offre de prêt écrite et datée fait foi. Points à croiser sur une base identique :

• montant maximum pouvant être demandé,
• taux moyen pratiqué,
• type d'emprunt,
• conditions de remboursement,
• durée de remboursement…

Taux.com est un site éditorial (pas prêteur, pas courtier IOBSP) : guides, baromètres et estimateurs pour comparer des offres sur une base identique (montant, durée, garanties, assurance). L'octroi et le pricing restent la décision de l'établissement prêteur après étude du dossier.

Le remplissage du formulaire en ligne

La demande se dépose auprès de l'établissement retenu. S'il est possible de se rendre en agence, la plupart des établissements permettent aujourd'hui d'effectuer une demande directement en ligne. Vous devrez remplir un formulaire qui permettra à la banque d'avoir des informations sur votre projet et votre situation personnelle. Parfois, un conseiller peut vous rappeler après remplissage du formulaire pour mieux définir les contours de votre demande. Les pièces à prévoir à cette étape sont essentiellement les justificatifs de revenus. Ils comprennent vos trois derniers bulletins de salaire et relevés de compte, ainsi que vos deux derniers avis d'imposition.

Après cela, l'organisme prêteur procède à une analyse afin de vous donner sa réponse de principe. Pendant ce temps, il évalue votre solvabilité et consulte le FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Ce fichier accessible à tous les organismes financiers permet de savoir rapidement si un particulier est en situation de surendettement ou s'il a déjà eu des difficultés de remboursement pour un crédit. Une inscription au FICP auprès de la Banque de France peut durer jusqu'à 5 ans, voire plus en cas de surendettement. Elle est particulièrement préjudiciable pour les demandeurs de crédit et entraîne presque systématiquement le rejet des demandes de financement.

L'accord de principe

L'accord de principe est une première réponse de la banque qui montre sa volonté d'étudier plus en profondeur une demande pour éventuellement proposer une offre de prêt. Il n'a aucune valeur contractuelle et ne garantit pas un accord définitif. Cependant, il peut servir à rassurer le vendeur quant au démarrage de la procédure d'obtention du prêt. L'accord de principe comporte quelques modalités :

• TAEG et taux d'intérêt nominal,
• durée du prêt,
• montant des mensualités de remboursement,
• frais de dossier,
• garanties et conditions d'emprunt.

Le document porte la mention « sous réserve d'usage », ce qui permet de lever toute ambiguïté quant à sa valeur juridique. Il n'y a aucun délai légal que la banque doit respecter pour vous transmettre un accord de principe après la soumission de votre demande. La durée varie donc largement d'un établissement à l'autre, avec en général une meilleure réactivité des banques en ligne.

Par ailleurs, puisque l'accord de principe n'engage pas l'organisme prêteur, il est libre de modifier les modalités et caractéristiques du prêt après analyse approfondie de votre dossier.

L'offre définitive

Après l'accord de principe, le banquier poursuit l'étude de la demande de prêt sur la base d'une demande plus précise. Vous devez donc adresser à cette étape à l'organisme prêteur des documents personnels additionnels et des justificatifs liés au projet. Au titre des documents personnels, il vous faudra fournir entre autres votre pièce d'identité ou passeport, un justificatif de situation familiale et un justificatif de domicile. Si votre dossier est appuyé par un apport personnel, il faudra également en ajouter la preuve dans votre dossier. À cela s'ajoute l'avant-contrat que vous avez préalablement signé avec le vendeur. S'il s'agit d'un projet de construction, l'avant-contrat peut être remplacé par un plan du bâtiment. En cas de rénovation prévue après l'achat d'un logement ancien, il faut aussi joindre les devis estimatifs du coût des travaux.

Le service des engagements de la banque se charge d'analyser tous ces éléments pour décider si le crédit peut vous être accordé. En cas de validation définitive, une offre de prêt vous sera envoyée (accompagnée de la fiche d'information standardisée européenne). Contrairement à l'accord de principe, ce document possède une base légale et correspond à un engagement du prêteur. Il est gratuit. L'article L. 313-25 du Code de la consommation en fixe le contenu. L'offre mentionne notamment :

• l'identité des parties et, le cas échéant, des cautions déclarées,
• la nature du prêt, son objet et les modalités de mise à disposition des fonds,
• le montant du crédit, son coût total, le taux d'intérêt et le TAEG,
• les assurances et les sûretés exigées, avec une évaluation de leur coût,
• la faculté de choisir son assureur,
• les conditions d'un transfert du prêt.

Lorsque le taux est fixe, l'offre comprend un échéancier des amortissements. Lorsqu'il est variable ou révisable, elle est accompagnée d'une notice sur la variation du taux et d'une simulation à titre indicatif. Le TAEG est déterminé selon les articles L. 314-1 à L. 314-4. Les hypothèses de ce calcul sont celles de l'annexe à l'article R. 314-3 (Service-Public F2456).

L'offre a une validité de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur, conformément à l'article L313-34 du Code de la consommation. L'organisme prêteur ne peut pas en modifier le contenu avant expiration de ce délai.

Le délai de réflexion et la signature de l'offre de prêt

À la réception de l'offre de prêt, vous avez un délai de réflexion obligatoire et incompressible de 10 jours calendaires. Le décompte commence dès le lendemain du jour où vous avez reçu le document. Par exemple, pour une offre de prêt reçue le 15 janvier, vous ne pourrez donner votre acceptation qu'à partir du 26 janvier.

Pour accepter une offre, vous devez la dater et la signer, puis renvoyer le document au prêteur. Même si rien ne vous oblige à informer votre banquier si vous décidez de ne pas accepter l'offre, il est conseillé de le faire. Cela lui permettra de classer le dossier.

Il n'est pas rare qu'une banque exige que vous ouvriez un compte auprès d'elle en contrepartie de l'accord de crédit. Toutefois, vous n'avez pas l'obligation d'y domicilier vos revenus avant d'être éligible à l'obtention du prêt immobilier.

Le déblocage des fonds et le début du remboursement

Lorsque l'organisme prêteur reçoit l'offre signée (acceptée), il lance la procédure de déblocage des fonds. Il prend pour cela contact avec le notaire en charge de la procédure pour lui verser le montant de l'achat. S'il s'agit par contre d'une construction, le déblocage des fonds se fera de façon graduelle, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il faudra chaque fois donner l'accord de déblocage à votre banque, dès que le constructeur vous adresse un appel de fonds.

Le remboursement du prêt débute minimum un mois (30 jours) après la signature de l'acte de vente.

Quels sont les organismes qui proposent un crédit immobilier ?

Pour souscrire un crédit immobilier, vous pouvez vous tourner vers une banque traditionnelle ou en ligne.

Fortuneo

Fortuneo propose une offre attractive à tous les porteurs de projet immobilier. Son crédit est caractérisé par un taux d'intérêt bas et l'absence de certains frais non indispensables. Vous n'avez aucuns frais de dossier ni d'indemnité de remboursement anticipé à payer (sauf si le crédit est racheté par un établissement externe). C'est un prêt classique à taux fixe, et à échéance constante.

Fortuneo permet d'obtenir entre 80 000 et 2 000 000 €, sur 7 à 25 ans, y compris pour un investissement locatif (informations générales Fortuneo, consultées le 27 septembre 2026).

Fortuneo accepte de prendre en charge les projets d'achat de biens immobiliers neufs ou anciens (avec travaux), les rachats de crédit et de soulte. En revanche, il ne finance pas les projets de construction, l'achat de terrain seul, de parking, de garage ou d'immeuble. L'établissement ne finance également pas les investissements locatifs de défiscalisation ni les biens qui ne sont pas situés en France métropolitaine. Le prêt relais, la location meublée concernant les résidences seniors, les résidences étudiantes et les résidences de tourisme classées ne sont également pas pris en compte. Il en est de même pour l'achat en multipropriété, l'investissement en SCI, en parts de SCPI, et les locaux à usage professionnel.

Toute personne physique résidant fiscalement sur le territoire français peut prétendre au crédit immobilier de Fortuneo. L'organisme exige cependant un apport d'au moins 10 % du montant du projet. Cette obligation ne s'applique pas pour les demandes de rachats de crédit et pour les investissements locatifs.

Un contrat d'assurance couvert pas SURAVENIR vous est proposé par Fortuneo. Il se décline en 3 formules (Confort, Sécurité, Senior), selon votre situation.

BNP Paribas

BNP Paribas propose une large gamme de crédits immobiliers aux investisseurs :

• PTZ,
• prêt relais,
• prêt conventionné et Prêt d'accession sociale,
• prêt à taux fixe.

Il est également possible de solliciter auprès de BNP Paribas un emprunt in fine ou un crédit adossé à un plan épargne logement ou un compte épargne logement.

Le prêt immobilier classique que propose BNP Paribas est à destination des particuliers, mais aussi des personnes morales de droit privé (s'il ne s'agit pas d'un emprunt pour payer une activité professionnelle). Amortissable, à taux fixe et à échéance constante, sa durée va de 2 à 25 ans, et jusqu'à 27 ans pour une construction neuve ou un ancien avec travaux de gros œuvre (notice BNP Paribas). Elle peut financer l'achat d'un bien immobilier neuf ou ancien, d'un terrain, et la construction d'un bien. Il est aussi possible de le solliciter pour un rachat de prêt immobilier ou pour le regroupement d'au moins deux crédits immobiliers en cours.

Au titre de garanties, BNP Paribas accepte l'hypothèque, le cautionnement et le nantissement d'un compte de titres financiers ou d'un contrat d'assurance vie.

L'assurance emprunteur proposée par l'établissement est souscrite auprès de Cardif Assurance Vie et Cardif Assurance Risques Divers (des filiales de BNP Paribas).

BoursoBank (ex-Boursorama Banque)

BoursoBank propose à ses clients un crédit immobilier sans intermédiaire et à coût intéressant. Vous pouvez demander un crédit amortissable ou un prêt relais, avec un taux d'intérêt fixe. BoursoBank finance vos projets immobiliers à partir de 100 000 €, sur une période de remboursement allant de 7 à 25 ans. Cette durée est limitée à 24 ans si des travaux sont à prévoir.

Sans apport personnel, la durée maximale indiquée est de 20 ans. Si des travaux sont intégrés au crédit, elle est limitée à 24 ans. Pour un rachat, la page indique 7 à 24 ans (crédit immobilier BoursoBank, consulté le 27 septembre 2026). L'établissement finance les acquisitions et rachats de crédit qui portent sur des résidences principales, secondaires, et les investissements locatifs. Il ne finance pas :

• les investissements locatifs destinés à un usage professionnel,
• les travaux seuls,
• les rachats de soulte,
• la construction d'une maison individuelle,
• l'acquisition d'un mobile home.

Un investissement locatif avec un avantage fiscal se lit sur l'offre écrite.

L'un des principaux atouts de l'offre de BoursoBank est l'absence d'une obligation d'apport. À l'exception des frais de garantie du Crédit Logement (caution), aucun montant minimum n'est exigé. Vous n'avez pas non plus de frais de dossier ni d'indemnité de remboursement anticipé à payer si un établissement concurrent ne rachète pas le prêt.

BoursoBank met à la disposition de chaque emprunteur un conseiller dédié pour l'accompagner dans toutes les étapes de la demande. L'assurance emprunteur que propose l'établissement est souscrite auprès de CNP Assurances.

Hello bank!

Le crédit immobilier de Hello bank! est accessible à toute personne physique majeure (capable) qui possède un compte auprès de la banque en ligne. Les personnes morales de droit privé peuvent également en profiter pour un projet autre que le financement d'une activité professionnelle. L'offre de Hello bank! se distingue de celles de ses concurrents par la nature des projets qu'elle peut prendre en charge :

• l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation ou mixte,
• l'acquisition d'un terrain seul en vue d'une construction,
• la construction d'un bien immobilier,
• le rachat d'un crédit immobilier existant,
• l'achat de parts de sociétés d'attribution.

Ce prêt immobilier amortissable peut varier entre 10 000 € et 2 000 000 €, sur 2 à 25 ans, et jusqu'à 27 ans pour une construction neuve ou un ancien avec travaux de gros œuvre (page Hello bank!, consultée le 27 septembre 2026). Les frais de dossier figurent sur l'offre.

Le contrat d'assurance facultatif qui accompagne cette offre commercialisée par Hello bank! est le même que celui de BNP Paribas.

Société Générale (SG)

Les prêts immobiliers de la SG sont adaptés à une vaste catégorie de besoins et d'emprunteurs. Il est possible d'opter pour un crédit :

• à taux fixe,
• relais,
• in fine Optis.

Pour le prêt à taux fixe, la page SG indique des frais de dossier de 1 % du montant emprunté, avec un minimum de 500 €, et une durée de 3 à 25 ans, différé inclus (informations générales de novembre 2025, tarif au 1^er juillet 2024). Le crédit relais peut atteindre 90 % de la valeur du bien à vendre lorsque les conditions suspensives sont levées. Sa durée initiale maximale est de 12 mois, portée à 24 mois pour une VEFA ou une construction.

La dernière option est quant à elle uniquement compatible avec les projets d'investissement locatifs. Vous pouvez l'utiliser pour prendre en charge l'acquisition, les travaux ou l'achat de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de SCPI SG. Ces dernières doivent avoir été financées par un crédit qui comporte une garantie hypothécaire. Le prêt in fine Optis finance un investissement locatif : les intérêts et l'assurance sont payés pendant le contrat, le capital est remboursé à la fin. Les frais de dossier indiqués sur cette page sont de 1 % du montant emprunté, avec un minimum de 500 € (tarif au 1^er juillet 2024).

La SG propose également de nombreuses solutions réglementées pour les emprunteurs qui souhaitent passer par un dispositif d'aide de l'État. Le PTZ, l'éco-PTZ, et le prêt à l'accession sociale sont accessibles auprès de cet établissement.

En matière d'assurance, les offres correspondent à différents profils : acheteurs de résidence principale ou secondaire, emprunteurs de plus de 65 ans, fonctionnaires… Ces contrats de groupe sont souscrits auprès de SOGECAP, CNP Assurances et MFPrévoyance.

La Banque Postale

La BP propose plusieurs solutions à sa clientèle pour :

• acheter un premier bien immobilier,
• acheter une résidence secondaire,
• la réalisation de travaux,
• l'investissement locatif.

Son prêt habitat à taux fixe est une solution souple et évolutive qui s'adapte aux besoins des emprunteurs. Ceux-ci peuvent moduler les échéances sans frais, dans la limite de 30 % pour une hausse et 10 % pour une baisse. Il est également possible de choisir le jour du prélèvement de vos mensualités. La durée du prêt habitat à taux fixe de la BP varie entre 24 et 300 mois pour un montant minimal de 1 500 € (page La Banque Postale, consultée le 27 septembre 2026). Les clients éligibles à cette offre sont les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières qui sont composées de personnes physiques. Vous pouvez par ailleurs l'associer au PTZ, ou au prêt conventionné que propose la Banque Postale.

Si vous avez un projet d'investissement locatif, le prêt in fine proposé par l'établissement peut vous convenir. Il permet d'obtenir 15 000 € minimum, remboursables sur une durée de 36 à 180 mois (page prêt in fine, consultée le 27 septembre 2026). Il peut financer l'achat d'un bien neuf ou ancien (avec ou sans travaux), la construction, l'acquisition en VEFA et l'achat d'un terrain + construction.

Tout comme ses concurrentes, La Banque Postale a également une offre de prêt relais pour ceux qui souhaitent acquérir un nouveau bien avant d'avoir finalisé leur vente en cours. Elle leur offre le choix entre un financement à différé d'amortissement sur 24 mois (intérêts remboursés mensuellement) et un prêt à différé total sur 12 mois. Dans les deux cas, il est possible de rembourser la somme par anticipation sans payer de frais. Le montant des frais de dossier est celui de l'offre.

L'assurance emprunteur est quant à elle un produit innovant souscrit auprès de CNP Assurance. Elle inclut des garanties inclusives comme l'Aide à la famille, qui soutient les parents ayant cessé leur activité professionnelle pour s'occuper d'un enfant malade, handicapé ou accidenté.

Le CIC

Le CIC a développé une offre diversifiée et flexible pour les particuliers, destinée à répondre à différents besoins. Son crédit à taux fixe est une solution sur mesure pour les emprunteurs souhaitant acheter une résidence principale ou secondaire (ancienne ou neuve). Elle est également compatible avec les projets de travaux ou d'achat de terrain seul. L'un des avantages de cette offre est qu'elle vous permet de moduler vos échéances (à la hausse comme à la baisse). Il est également possible de reporter une échéance sous certaines conditions en cas d'imprévus.

Le prêt modulable à taux fixe du CIC a une durée initiale de 25 ans maximum. La page prévoit de suspendre le remboursement du capital pendant 3 à 12 mois (prêt modulable CIC, consulté le 27 septembre 2026).

Pour ceux qui sont déjà propriétaires d'un bien qu'ils mettent en vente, le prêt relais CIC permet d'assurer la transition pour une nouvelle acquisition.

Le CIC propose également une offre spéciale à destination des clients qui souhaitent acheter un bien immobilier en Espagne et au Portugal : le prêt ibérique. Il vous fait profiter de son réseau d'agences dans la péninsule ibérique et de sa grande expertise dans l'accompagnement des investisseurs immobiliers dans cette région.

Au titre des crédits immobiliers aidés, le CIC propose le PTZ pour le financement partiel d'un logement neuf ou ancien.

Elle commercialise les produits d'assurance de ACM IARD SA et ACM Vie SA.

Le Crédit Agricole

Le Crédit Agricole met à la disposition de sa clientèle un emprunt immobilier qui s'adapte à leurs besoins et à l'évolution de leur situation personnelle. Son prêt flexible dénommé « Facilimmo » permet de financer tous les types de projets : investissement locatif, achat de résidence principale, secondaire, achat revente… Les modalités de modulation dépendent de la caisse régionale et figurent sur l'offre. Ce prêt peut être à taux fixe ou variable.

Le Crédit Agricole propose également le PTZ et le prêt à l'accession sociale (PAS) aux futurs propriétaires. Vous avez également accès à un contrat d'assurance de groupe souscrit auprès de PREDICA, et PACIFICA, des filiales de Crédit Agricole Assurances.

Le tableau ci-dessous fait la synthèse des principales offres de crédit immobilier parmi lesquelles les acheteurs peuvent choisir.

Montants et durées d'après les pages des enseignes consultées le 27 septembre 2026. Taux et TAEG non chiffrés ici — simulation ou offre de prêt datée obligatoire avant comparaison.

Pour poursuivre : baromètre des taux, PTZ, courtier (ORIAS), assurance emprunteur et rachat immobilier. Comparez toujours le TAEG et le coût total d'offres datées — pas un classement bancaire.